Оксана Козачок, ТЦ Арсенал: Нашим якірним орендарем став супермаркет Novus

Співвласник ТЦ Арсенал Оксана Козачок розповіла про те, як можна переформатувати невеликий підземний торговий центр в сучасний центр тяжіння клієнтів і залучити в якості якірного орендаря відому мережу супермаркетів.

Цей матеріал доступний російською мовою

В кінці 2019 року Оксана Козачок разом з партнерами стала співвласником ТЦ Арсенал (раніше ТЦ Квадрат) – підземного торгового простору на площі Слави в Києві. Маючи великий досвід роботи в сфері інвестиційного бізнесу, вони викупили у АльфаБанк колишній заставний об’єкт з метою перетворити його в привабливий актив торгової нерухомості.

Нагадаємо, цей торговий центр у 2000 році побудувала компанія XXI Століття, основним власником якої був Лев Парцхаладзе. Торговий комплекс спеціалізувався на реалізації книг, а також аудіо- та відеопродукції. В інтерв’ю RAU Оксана Козачок розповіла, як зміниться ТЦ Арсенал в найближчому майбутньому, чому підземні торгові центри можуть бути цікаві покупцям, що потрібно сучасному жителю центральних районів столиці та багато іншого.

– Останнім часом власники ТЦ, побудованих більше 10-15 років тому, активно зайнялися модернізацією своїх приміщень. Чи плануєте ви оновлення свого торгового простору і яким чином?

– Це буде повне переформатування об’єкта, бо за останні роки він втратив свою колишню спеціалізацію – торгівлю книгами. Відбулося свого роду «розфокусування»:

ТЦ перетворився в суміш дуже різних орендарів. Можна сказати, що тут орендували площі ті, хто хотів тут торгувати, а не ті, хто був реально потрібен споживачам. Тобто відштовхувалися від пропозиції, а не від попиту. Реконструкція дуже давно не проводилась. Тому рішення про повний реконцепт було очевидним.

– В чому саме полягає нова концепція ТЦ Арсенал?

– За останні п’ять років люди вже наситилися ходінням по великим ТРЦ та гіпермаркетах. І як свідчать останні тенденції, кияни хочуть, перш за все, зручності здійснення покупок. Це можна сформулювати у трьох словах: швидко, чисто, безпечно.

Тобто, щоб не треба було далеко йти або їхати, можна було швидко закрити свої базові щоденні або щотижневі потреби, а також бути впевненим, що місце здійснення покупок безпечно. Що особливо актуально в умовах пандемії, коли люди бояться скупчення народу в транспорті або у великих торгових просторах.

Тому зараз для девелопера вже недостатньо запропонувати площі під оренду, а дуже важливо задовольнити потреби локального покупця конкретним набором товарів і послуг.

Особливо тих споживачів, які тепер схильні менше гуляти, а більше зосереджені на необхідних покупках, що підвищило конверсію в ТЦ. Сподіваємося, що тепер люди не будуть намагатися проскочити підземний перехід скоріше, а будуть цілеспрямовано йти сюди за покупками.

– Хто в такому випадку став вашим якірним орендарем?

– Нашим партнером в цьому проекті і якірним орендарем стала мережа супермаркетів Novus. Рітейлер, як і ми, зважилася на інноваційний експеримент – спуститися під землю. Це буде супермаркет дещо меншої площі, ніж зазвичай – всього 800 кв. м. Але він займе третину від усього наявного в ТЦ простору. Офіційне відкриття відбулося 18 вересня.

– Всі інші орендарі ТЦ також будуть замінені?

– Так, оскільки ми вирішили все почати з «чистого аркуша» і провели повну реконструкцію і ремонт приміщень. Тому і дали нову назву – ТЦ Арсенал, щоб його вже ніщо не пов’язувало зі старим об’єктом.

Наші гості зможуть не тільки придбати продукти собі, але і для своїх домашніх вихованців – в магазині зоотоварів ZooBonus. Також тут буде хімчистка Unmomento, магазин Табакерка, виготовлення ключів, заміна батарейок і багато інших товарів і послуги, які можуть знадобитися для вирішення поточних побутових питань. В тому числі тут можна буде купити подарунок, книги або відремонтувати одяг і взуття.

Це буде простий і зрозумілий формат, щоб за 30 хвилин ті, хто живуть поруч, проходять або проїжджають повз, могли швидко і з комфортом закрити свої потреби.

– На якого покупця розрахований ТЦ Арсенал?

– Новий ТЦ буде орієнтований на три основні категорії відвідувачів. Перш за все, це жителі Печерська, а також туристи – адже недалеко Лавра, парк Слави, готель Салют. Нарешті, третя категорія – це студенти Національного транспортного університету.

Виходячи з цього підбирався відповідний tenant-mix. Зрозуміло, гостями будуть і всі інші, хто гуляє, вчиться або працює в межах 2 км від нашого ТЦ.

– У якій ціновій категорії будуть пропонуватися товари і послуги в вашому ТЦ?

– Ми розраховуємо на категорію покупців «середній» – «середній плюс». Виходили з того, що жителі Печерська готові платити трохи більше за те, що живуть в цьому районі і завдяки нам зможуть забезпечити собі більш комфортне життя. До того ж ми бачимо, як забудовується офісами територія заводу Арсенал, і що люди готові платити за безпеку, зручність і якість. У кожному сегменті товарів і послуг ми вибирали партнерів, які забезпечують хороший баланс ціни та якості.

У той же час, категорії соціальних продуктів в супермаркеті Novus не сильно відрізняються за ціною від інших мереж супермаркетів. Тому і студенти, й інші категорії громадян знайдуть свої товари і безпечно їх куплять.

– Чи вважаєте ви, що концепція підземних торгових центрів дещо застаріла і як можна залучити покупців в такі ТЦ? Чи є подібний успішний досвід в Україні або за її межами?

– При виборі концепції ми орієнтувалися на столицю Австрії – Відень. У великих містах Європи, особливо в центральній їх частини, як правило, мало місця для розміщення магазинів та інших сервісів. Що позначається на ціні оренди. Тому все, навпаки, спускається під землю: від парковок до торгових просторів.

У Києві подібний формат у ТЦ Метроград і ТЦ Globus, але на Печерську це перший такий об’єкт, причому вже в сучасному архітектурному, світловому та дизайнерському рішенні, як по міксу товарів і послуг, так і по зручності здійснення покупок. Обмежений розмір приміщень змушує дуже ретельно продумувати і відбирати найнеобхідніше споживачеві.

За великим рахунком, ми станемо свого роду великим «магазином біля дому», мережі яких особливо активно стали розвиватися останнім часом у зв’язку з карантином. Бо люди вважають, що купити щось неподалік в невеликому магазині безпечніше, ніж довго добиратися і потім довго блукати по величезному ТРЦ. Купівельний трафік зміщується в бік близькості до дому.

– Які корективи вніс карантин у ваші плани і концепцію?

– До початку пандемії ми планували розмістити в ТЦ повноцінний фуд-корт. Але тепер концепцію змінили і продовжуємо ще допрацьовувати. З огляду на обмеження, з якими буде працювати ресторанний бізнес ще рік-два, ми відмовилися від розміщення 100-150 столиків на користь торгівлі на винос (take away) і доставки. Зрозуміло, невелика кількість столиків буде для тих, хто хоче перекусити на місці. Відповідно, це визначає і набір орендарів для фуд-корту. Поки переговори не закінчені, ми не можемо оголошувати, хто це буде. До речі, в Novus також можна буде купити і піцу, і хот-доги, наприклад.

– Якщо говорити взагалі про тенденції на ринку комерційної нерухомості, то як ви бачите розвиток ТЦ в Україні і в Києві?

– На відміну від інших європейських столиць Київ був розпещений пропозицією торгових площ. Крім того, довгий час ринок розвивався в бік гігантизму – ТРЦ ставали все більшими. Зараз все змінилося. Вільних місць для будівництва залишилося мало і це позначилося на ціні оренди землі. Споживача вже важко чимось здивувати, і він не поїде на інший кінець міста заради красивого променаду.

Крім того, в більшості випадків споживач щотижня вибирає один і той самий набір звичних продуктів. Тому дуже важливо формувати асортимент товарів виходячи з того, що напевно сподобається локальним покупцям. Щоб за мінімальний час вони могли вирішити всі свої побутові проблеми недалеко від дому. І тільки ті, кому потрібен дуже специфічний товар – поїдуть за ним в спеціалізований магазин.

– Ви проводили дослідження, що потрібно вашим покупцям?

– Ми самостійно провели серію інтерв’ю серед цільової аудиторії – тих, хто працює або живе в цьому районі, щоб підтвердити або спростувати власні уявлення. Оскільки наш офіс знаходиться неподалік, і ми самі теж є майбутніми покупцями ТЦ Арсенал.

– Яка загальна й орендна площа ТЦ Арсенал, яким буде рівень орендних ставок? Чи є можливість для розширення об’єкта?

– У ТЦ близько 4000 кв. м загальної площі і 2700 кв. м орендної. Розширюватися тут вже нікуди, тому доводиться на наявних площах формувати максимально якісну пропозицію товарів і послуг. Тому площі під оренду можуть бути від 3 кв. м для малого бізнесу до невеликих магазинів в 20-50 кв. м. Ставки оренди у нас на рівні середньоринкових, свідченням чого є інтерес до локації і факт відкриття магазинів першої черги.

У той же час, я вирішила почати з цього проекту, і якщо розрахунки виправдаються, буду готова розвивати й інші проекти комерційної нерухомості, які потребують перепрофілювання або необхідності вдихнути в них нове життя.

Читайте також –

Королі столиці: кому належать найбільші та найпопулярніші ТРЦ Києва