Максим Гаврюшин, Budhouse Group: Яким буде ринок торговельної нерухомості після карантину

Глава Української ради торговельних центрів і операційний директор Budhouse Group про відновлення роботи галузі, збитки девелоперів та рітейлерів, очікуване падіння орендних ставок та інше.

Цей матеріал доступний російською мовою

Після двох місяців вимушеного простою українські ТРЦ повертаються до роботи. З 11 травня уряд країни дозволив торговельним центрам відкрити двері для відвідувачів. За підрахунками Української ради торговельних центрів (УРТЦ), за період жорсткого карантину девелопери недоотримали понад 7 млрд грн орендних платежів. Однак ця сума продовжує зростати, враховуючи продовження заборони на роботу ТРЦ в Києві та низці західних областей України. Ще більш істотні втрати несуть українські рітейлери, товарообіги яких в порівнянні з докарантинним періодом сильно просіли. Про те, як “оживає” галузь торговельної нерухомості, які показники роботи демонструє в перші дні після зняття обмежень і що її чекає в найближчому майбутньому, в інтерв’ю RAU розповів глава УРТЦ і операційний директор девелоперської компанії Budhouse Group Максим Гаврюшин.

– За оцінками УРТЦ, українські торговельні центри за час карантину втратили 7 млрд грн орендних надходжень. Яка частка з цієї суми припадає на Київ?

– У Києві розташовано близько 30% торговельних площ країни. Але з урахуванням того, що середні орендні ставки в столиці вищі, ніж в регіонах, то приблизно 40% або 2,8 млрд із вищевказаної суми припадає на Київ. З огляду на те, що в столиці торговельні центри так і не запустилися, сума недоотриманих надходжень збільшується щодня.

– З урахуванням того, що частина магазинів у торговельних центрах не зупиняла роботу, на скільки в середньому знизилися орендні доходи українських ТЦ в період карантину?

– У різних ТЦ доходи знизилися по-різному, але в середньому – приблизно на 95%. Фактично в торгових центрах працювали тільки продовольчі супермаркети і магазини зв’язку. Але навіть у тих, хто продовжував роботу, товарообіги знизилися істотно. Мінімальні втрати у продовольчих супермаркетів були на рівні 10-15%. Це ще хороший показник, яким могли похвалитися супермаркети, розташовані в житлових масивах.

Є об’єкти, в яких продовольчі оператори просіли в два рази. Особливо в центральних районах міста, де основними відвідувачами були співробітники офісів.

Ще більше постраждали магазини техніки. У їхньому випадку хорошим показником під час карантину було падіння в два рази. Були магазини, які працювали всього на 10-15% від своєї докризової потужності. Багато хто думає, що рітейл, якому було дозволено працювати, отримував якісь надприбутки. Але насправді це не так – вони також втратили значну частину своїх доходів. Ну а втрати торговельних центрів у таких умовах, зрозуміло, були колосальними.

– З урахуванням такої невтішної динаміки, скільки магазинів вже закрилися в торговельних центрах за період карантину?

– Поки що небагато. З 11 травня, коли в більшості регіонів країни відкрилися торговельні центри, свою роботу відновили 95% орендарів. Інші продовжують поступово відкриватися: хтось не встиг вчасно завезти товар, хтось не встиг виконати всі вимоги щодо заходів безпеки. Правда, бувають і конфліктні ситуації, коли магазини не відкриваються через те, що не погодили з орендодавцями умови на післякарантинний період.

Є й такі магазини, які вже не відкриються після карантину, але їх одиниці. Масових банкрутств і не варто було очікувати, адже рітейлери не несли великих втрат в період карантину.

А закривати магазини, в які були вкладені значні кошти, ніхто не хоче. Однак після відновлення роботи рітейлерам знову доведеться платити зарплати персоналу, орендні платежі, інші операційні витрати. І в цих умовах слабкі оператори, звичайно, можуть не встояти. Тому нас ще чекає хвиля закриття магазинів, але я не думаю, що вона буде носити масовий характер. Швидше за все, найбільше постраждають дрібні оператори, у яких немає запасу міцності.

– На вашу думку, які сегменти рітейлу в нинішню кризу найбільш уразливі? Яким буде найскладніше вижити в існуючій ситуації?

– Складно виділити якийсь певний сегмент. Багато що буде залежати від того, наскільки сильним буде «плече підтримки» у того чи іншого орендаря, а не від товарної групи. Думаю, погано буде всім однаковою мірою. Хіба що по фаст-фудам удар може бути сильніший, тому що обмеження на їх роботу досі не зняті.

– Яка ситуація в українських торговельних центрах зараз? Яка частка ТЦ поки що не відкрилася?

– Обмеження на роботу торгових центрів продовжують діяти в Києві, Львові та Чернівцях. У цих трьох містах розташовано приблизно 30% торговельних центрів у кількості та близько 40% в частці площ. У той же час, у Львові їхня робота не повністю заборонена – там не можуть працювати лише магазини одягу та взуття. Але відсутність fashion-операторів сильно позначається на показниках об’єктів. Наприклад, у нашому ТРЦ Forum Lviv зараз працює близько 30-ти магазинів. Але трафік торговельного центру з 11 травня зріс всього лише на 5-10% в порівнянні з періодом жорсткого карантину, коли в ТРЦ працював лише продуктовий супермаркет.

– Раніше ви говорили, що в перші дні роботи трафік торговельних центрів впав на 25-50%. Чи очікуєте ви покращення динаміки відвідування торговельних центрів, або ж навпаки, її погіршення найближчим часом?

– Думаю, що ситуація буде поступово поліпшуватися. Нинішній провал відвідуваності занадто великий, і поки що незрозуміло, коли ми повернемося до докарантинних показників. Добре, якщо до початку осіннього сезону вийдемо на колишні показники відвідуваності. Я вже не кажу про докризові показники товарообігу, які навряд чи будуть досягнуті в цьому році.

Зараз падіння трафіку на 25% – це ще дуже хороший показник. Багато торговельних центрів просіли набагато більше – на 40-50%.

У цьому випадку багато залежить від успішності торговельного центру і його локації. Як я вже казав, центральноміські об’єкти гірше працювали і в період карантину, і зараз. Швидше за все, вони будуть відновлюватися довше, поки не запрацює вся інфраструктура центральної частини міста і розташовані поруч офіси.

– А як ситуація з конверсією і товарооборотами торгових операторів?

– Конверсія, звичайно ж, зросла. Перші два дні роботи торговельних центрів показали присутність накопиченого попиту. У сильних мережевих гравців спостерігається сплеск продажів аж до 300% в порівнянні з аналогічними днями минулого року. У наших торговельних центрах особливо успішно торгують такі fashion-оператори як LC Waikiki, Inditex та інші великоформатні гравці. Незважаючи на зниження трафіку в наших ТРЦ на 25%, їхні середні чеки в перші дні роботи зросли на 30-40% і більше. У невеликих локальних рітейлерів сплеску продажів ми не спостерігаємо – їхні товарообіги знаходяться на рівні минулорічних.

Немає суттєвої позитивної динаміки і у магазинів техніки та електроніки. У порівнянні з карантинним періодом їх продажі зросли в кращому випадку на 20%. Незважаючи на це, обороти цих операторів все ще менші торішніх.

Думаю, що сплеск продажів у fashion-рітейлерів триватиме не більше тижня, після чого товарообіги почнуть знижуватися нижче минулорічних показників. Наскільки глибоким буде це падіння, передбачити складно. Багато що буде залежати від економічної ситуації в країні й динаміки поширення епідемії коронавірусу. Саме відсутність грошей у споживачів і страх відвідування громадських місць будуть найбільше впливати на показники роботи роздрібної галузі.

– З урахуванням нинішньої динаміки падіння трафіку на скільки в середньому можуть знизитися орендні ставки в українських ТЦ в поточному році?

– Насправді, в питанні орендних ставок все буде залежати не від трафіку, а від оборотів рітейлерів. Більш предметно про зниження орендних ставок можна буде говорити після місяця роботи, коли ми побачимо товарообіги орендарів. Думаю, що тоді й відбудеться перша хвиля перегляду орендних умов.

Якщо криза затягнеться і зниження товарообігів буде спостерігатися 2-3 місяці поспіль, то орендодавцям знову доведеться йти на поступки, щоб уникнути масових закриттів магазинів.

Але не думаю, що в цілому орендні ставки впадуть більше, ніж на 30%. Хіба що в найменш конкурентоспроможних об’єктах нерухомості. На мою думку, в середньому по ринку в якісних об’єктах зниження вартості оренди буде перебувати на рівні 10-15% у валюті.

– Ви говорили, що найбільше постраждали торговельні центри, які знаходяться в центральних районах міст. На вашу думку, які об’єкти будуть найменш вразливими у нинішню кризу?

– Добре будуть себе відчувати невеликі ТЦ з повсякденними товарними групами, які знаходяться ближче до споживача в густонаселених житлових масивах.

Що стосується торговельних центрів у центральних районах міст, то вони будуть поступово відновлюватися в міру зняття карантинних обмежень та відновлення ділової активності. Насправді, сталася унікальна ситуація, адже ТЦ в центральних районах традиційно були більш стійкими навіть на насичених ринках. Але саме в цю кризу вони постраждали найбільше.

– Не дивлячись на відновлення роботи торговельних центрів, розважальна складова все ще залишається під забороною. Наскільки це істотне обмеження і яку частку трафіку забезпечує сегмент розваг в українських ТРЦ?

– Звичайно, заборона роботи розважальних центрів критична для ТРЦ. У різних об’єктах розважальний сегмент генерував різну частку трафіку в залежності від масштабів РЦ: вона могла досягати і 35-40%. Тому, зрозуміло, обмеження на роботу розважальних центрів сильно впливають і на потік і товарообіги ТРЦ.

Наприклад, в нашому ТРЦ Fabrika близько 35% площ припадає на розваги. І після відновлення роботи цього об’єкту падіння трафіку в порівнянні з докарантинним періодом приблизно  порівнянне.

Важлива роль розважальної складової полягає в тому, щоб збільшувати час перебування відвідувачів, їхню активність в торговельному центрі. Зараз цей фактор знівельовано, що не може не відбиватися на показниках роботи ТРЦ.

– Під час попередньої кризи багато торговельних центрів були лояльнішими до українських брендів, пропонуючи їм хороші умови для розміщення. Як вважаєте, чи послужить нинішня криза своєрідним стимулом для розвитку українських брендів зараз?

– Така ймовірність дійсно існує. Я знаю, що в регіонах – в Івано-Франківську, Миколаєві – з’явилися деякі ініціативи, коли на товари made in Nikolaev або made in Ivano-Frankivsk ставлять спеціальне позначення, закликаючи споживача підтримати місцевого виробника. Це хороша ініціатива, а наскільки вона зміцниться – буде залежати від того, чи зможуть українські виробники і бренди запропонувати цікавий для споживача продукт. Минула хвиля кризи дала поштовх до розвитку ряду українських брендів. Наприклад, Goldi Льонокомбінат, VOVK та інших. Якщо в цю кризу з’являться нові українські бренди, вони цілком можуть знайти своє місце на ринку. Для цього зараз виникнуть сприятливі умови, тому що в торговельних центрах з’являться вільні площі, а орендодавці будуть більш поступливими в питанні вартості оренди. На ринку будуть з’являтися ніші, які можуть зайняти українські бренди.

– Які найближчі цілі ставить перед собою Українська рада торговельних центрів? Які пріоритетні напрямки роботи?

– Найближчим часом ми продовжимо відстоювати інтереси галузі торговельної нерухомості. Зараз готуємо додаткову аргументацію для місцевої влади, щоб достукатися до них і відновити роботу ТЦ у всіх регіонах країни.

Нинішній стан справ – це дискримінація значної частини торговельних центрів, розташованих в Києві, Львові та Чернівцях.

При цьому абсолютно незрозуміла логіка введених місцевою владою обмежень. Зараз можуть працювати ринки, кіоски і магазини, площею до 300 кв. м. Але не можуть працювати торговельні центри, в яких набагато легше контролювати кількість відвідувачів і виконання всіх заходів безпеки.

– В Україні також продовжує діяти обмеження по кількості відвідувачів у магазинах. У торговій точці повинно знаходитися не більше 1 людини на 10 кв. м. Торговельні центри готові дотримуватися цієї вимоги?

– Звичайно. Більш того, більшості великих ТЦ навіть нічого робити не доведеться, щоб її дотримуватися. Якщо подивитися на роботу якогось великого торговельного центру з інтенсивною відвідуваністю, то навіть при піковому напливі там буде 15-20 кв. м на людину. Взяти, приміром, ТРЦ площею 100 000 кв. м. Щоб не відповідати цій вимозі, в ньому одномоментно має перебувати більше 10 000 осіб. Але така відвідуваність і в докризовий період могла бути тільки при організації якогось великого свята. Як правило, хорошою відвідуваністю вважалося 30 000-40 000 чоловік на день. Однак ця кількість відвідувачів не знаходиться в ТРЦ в один і той же час, а розтягується на 10-11 годин роботи. При цьому зараз навіть такої відвідуваності ТРЦ бути не може, тому що трафік у всіх об’єктах сильно впав.

– Які дії може зробити влада для підтримки сфери торговельної нерухомості?

– Поки що торговельні центри не отримали абсолютно ніякої підтримки від держави. Хоча варіантів підтримки багато: це і питання нарахування ПДВ, оренди землі, перевірок бізнесу.

Важливим питанням залишається захист девелоперів від недобросовісних кредиторів, які можуть спробувати скористатися ситуацією для рейдерства торгових об’єктів.

Загалом – є багато напрямків, за якими Українська рада торговельних центрів буде вести діалог з владою. Сподіваємося, що уряд піде нам на зустріч і врахує побажання галузі.

– Останнє запитання стосується роботи компанії Budhouse Group. Як змінилися ваші плани відкриття ТРЦ Нікольський в Харкові у зв’язку з останніми подіями?

– Незважаючи на карантин, ми не зупиняли роботи зі зведення ТРЦ Нікольський, проте через затримки з поставками обладнання з Китаю і оздоблювальних матеріалів з Італії будемо змушені трохи перенести терміни відкриття. Якщо раніше планували запустити об’єкт в роботу вже в грудні 2020 року, то зараз перенесли відкриття на березень 2021-го. Добре, що банк, який фінансує проект, не відмовився від своїх зобов’язань і виконує їх у повному обсязі.

Так, ми розуміємо, що можливо з кимось із орендарів буде складніше домовитися в нинішніх умовах. Однак поки що ніхто з наших партнерів не відмовився від участі в проекті. В цілому у нас вже підписано 83% договорів. Тому ми з оптимізмом дивимося в майбутнє і сподіваємося, що до моменту відкриття ТРЦ ситуація в країні стабілізується, а ринок роздрібної торгівлі встигне відновитися.

Читайте також –

10 порад: що робити торговельному центру під час карантину