Максим Гасієв, Colliers International: Торгівля піде в онлайн – це питання часу

Які тренди і технології визначають вектори розвитку ринку рітейлу, чому темпи девелопменту торгової нерухомості сповільнюються і наскільки сильно онлайн-комерція впливає на класичний роздріб.

Цей текст доступний також російською мовою

Про це в інтерв’ю журналу Commercial Property розповів незалежний радник Colliers International (Україна) Максим Гасієв. Портал RAU пропонує читачам ознайомитися з найцікавішими тезами експерта.

Про тренди в рітейлі та торговельній нерухомості

Незважаючи на зростання впливу e-commerce, переважну частину в структурі споживання все ще формує традиційний офлайн-рітейл. За оцінками експертів, в країнах Західної Європи більш ніж 80% загального споживання складають покупки у фізичних магазинах. Така тенденція буде зберігатися в силу того, що рітейл стає більш омніканальним. З одного боку, гіганти інтернет-комерції починають відкривати фізичні точки продажів (Amazon, Alibaba), а з іншого – класичні оператори нарощують продажі онлайн (Zara, H&M та інші).

ТРЦ стають учасниками e-commerce-індустрії і перетворюються на якісь шоу-руми, де покупець може протестувати товар, а завершити покупку вже за допомогою свого гаджета. І навпаки.

Фізичні магазини все ще будуть фундаментом для рітейлу. Але магазини вже не просто місце дистрибуції товарів, але і дистрибуції досвіду і вражень через нові формати продажів, додатковий сервіс і можливість протестувати продукцію до покупки.

Це ж відноситься і до ТРЦ в цілому. Девелопери шукають нові способи формування якісного тенант-міксу. Безумовно, фуд-корти і розваги – ключовий компонент. Деякі моли надають свої площі для стартапів і рітейл-інкубаторів, щоб збільшити привабливість своїх об’єктів серед покупців покоління Z.

Примітним трендом, крім розширення розважальних зон і фуд-кортів, я б виділив вихід онлайн-рітейлерів в офлайн.

Інтернет-гіпермаркет Rozetka відкриває вже третю свою локацію в ТРЦ, дев’ятий офлайн-магазин в Україні. Практично всі лідери рітейлу в сегменті електроніки працюють омніканально, тобто представлені як онлайн, так і офлайн. Великі класичні оператори заявляють про вихід в онлайн. Не так давно група Inditex запустила інтернет-продажі бренду Zara в Україні.

Про переваги міленіалів і персоналізацію в рітейлі

Існує думка, що це покоління вважає за краще онлайн-покупки. Проте останні європейські опитування показують, що приблизно для 60% мілленіалів наявність локального магазину дуже важливо. Крім того, є думка, що так звана економіка вражень структурно змінить традиційний рітейл в зв’язку з новими моделями споживання сучасного покоління, для представників якого є більш пріоритетними відпочинок і розваги, ніж покупка товарів.

Безумовно, ентертеймент – це важливий компонент тенант-міксу будь-якого ТРЦ. Але тільки близько 16% мілленіалів готові купувати емоції і розваги більше, ніж товари.

Технології кардинально змінюють цілі індустрії. Рітейл і торгова нерухомість – не виняток. Будь-яка можливість краще розуміти свого споживача, знаходити поведінкові патерни і пропонувати більш персоналізований товар – конкурентна перевага. Тому, безумовно, дані – це нова нафта. Примітно, що для максимального синергетичного ефекту потрібна колаборація девелоперів, офлайн і онлайн-рітейлерів. Обмін інформацією та даними між ними сприятиме кращому розумінню потреб відвідувача і покупця.

Про уповільнення темпів девелопменту торговельної нерухомості в Європі

Якщо говорити про країни Західної Європи, то різке скорочення обсягів будівництва торгових центрів почалося ще під час кризи 2008 року. Тенденція до зниження зберігається і досі. При цьому, якщо аналізувати нову пропозицію, значна частина площі, утворені в зв’язку з розширенням торгових центрів. Наприклад, в Нідерландах в 2018 році практично 50% нових площ – це реконцепція та редевелопмент існуючих об’єктів. Є кілька причин такої тенденції.

По-перше, конкуренція, дефіцит і висока вартість землі під нові моли у великих європейських містах робить такі об’єкти просто нерентабельними.

А по-друге, щоб залишатися конкурентоспроможними, діючі гравці оновлюють концепції згідно з новими побажаннями споживачів.

Дещо інша ситуація в країнах Центральної та Східної Європи. Серйозне зниження обсягів будівництва почалося з 2014 року. Якщо тоді нова пропозиція склала чотири мільйони кв. м, то чотири роки по тому, в 2018-му, нова пропозиція в країнах цього регіону знизилася приблизно до 1,5 млн кв. м. проте, навіть такі показники превалюють над цифрами західноєвропейських країн. Це в першу чергу пов’язано з тим, що активний девелопмент в регіоні Центральної та Східної Європи почався всього 20-30 років тому і ринок ще не перенасичений.

Про розвиток коворкінг в ТРЦ і вплив e–commerce на класичний рітейл

Думаю, що коворкінги – це тимчасове рішення, пов’язане з невисокою ставкою оренди в торговому центрі. Синергія з коворкінгом невисока. Хоча якщо торговий центр багаторівневий, то на самих верхніх поверхах ставки завжди будуть низькі, і тоді має сенс розміщувати там ті ж коворкінги або фітнес-центри.

Я б не розраховував на коворкінг як частину торгового центру, тільки якщо це не багатофункціональний об’єкт, що поєднує в собі і торгову, і офісну функції. Бажано при проектуванні молла не створювати низьколіквідні площі і потім не шукати, чим ще їх можна заповнити.

На мій погляд, продажі значною мірою підуть в онлайн, це питання часу. У цьому я бачу основний ризик для торговельної нерухомості.

Споживчі звички можуть змінитися дуже швидко, протягом лічених років. Станеться це, коли технологічно можливість вибору товару в онлайн буде майже такою ж, як у магазині. Зараз поки що не можна помацати товар, подивитися, як одяг сидить на тобі, не можна достовірно побачити, як тканина працює зі світлом. А це для покупця важливо. І я не здивуюся, якщо такі технології розрізнено вже існують або ось-ось з’являться.

За матеріалами: Commercial Property

Читайте також – 

Не тільки шопінг: як змінюються джерела трафіку в торгових центрах