Сбербанк закручує гайки: керуюча компанія ТРЦ Магелан піднімає ставки

Орендарі столичного торгово-розважального центру Магелан, що в червні перейшов під управління Сбербанку Росії, скаржаться на зростання орендних ставок і небажання нової керуючої команди йти на переговори.

«Після приходу нової керуючої компанії всіх орендарів змусили перепідписати договори на оновлених умовах, що на думку наших юристів вже було неправомірно. Адже новий власник є правонаступником і попередні угоди мають юридичну силу до кінця терміну дії. Але це теорія, а на практиці навіть тим орендарям, що не перепідписували договори, зараз виставляють рахунки, які в 2-5 разів більші за попередні. Якщо вони не погоджуються – лист на вихід, з жорсткими умовами і короткими термінами», – говорить на умовах анонімності представник великої мережі магазинів сегменту fashion, представленої в ТРЦ Магелан.

Підтверджує його слова й інший співрозмовник RAU. «В ТРЦ Магелан у нас непогані обсяги продажів. Однак нас заганяють у рамки, при яких подальша робота нашого магазину в об’єкті буде неможливою. Керуюча компанія запропонувала перепідписати орендну угоду з підвищенням ставки більш ніж в два рази. Але ми можемо дозволити собі максимум 10% зростання витрат на оренду. Якщо ТРЦ підвищить ставки в більшому розмірі – ми вийдемо з цього проекту», – стверджує він.

Не бажають відкрито говорити про ситуацію в ТРЦ й інші рітейлери. Більшість з них все ще сподівається на те, що нова керуюча компанія Бронкс-Стайл, підконтрольна Сбербанку Росії, стримає апетити по оренді і магазини зможуть продовжити роботу в ТРЦ. Однак поки, за словами співрозмовників RAU, команда управлінців Магелана йде на переговори тільки з якірними орендарями, втрата яких може стати для ТРЦ фатальною. Всім іншим орендарям торгового центру Бронкс-Стайл відмовляє в перегляді умов.

У розпорядження редакції також потрапила одна з пропозицій нової керуючої компанії про підписання договору оренди на оновлених умовах. У документі орендарю пропонують підписати договір оренди на рік з щомісячною орендною платою в $286 за кв. м без ПДВ + плата за експлуатаційні витрати в розмірі $15 за кв. м в місяць.

Тенденції до зростання

Справедливості заради варто відзначити, що за останні 1,5-2 роки в якісних торгових центрах орендні ставки виросли для всіх орендарів та форматів. Через істотне зростання витрат на оренду багато рітейлерів були змушені згортати торгові мережі. За словами аналітиків ринку, головними причинами підвищення вартості оренди на ринку торговельної нерухомості стали підвищення попиту з боку рітейлерів, в тому числі нових для ринку великих універмагів одягу, і відсутність нових торгових центрів.

У 2017-му і на початку 2018 року на ринку спостерігалася висока активність торгових операторів, особливо fashion-сегмента, що закономірно відображалося на вартості площ.

Так, за даними консалтингової компанії JLL, уже на початку 2018-го в якісних торгових центрах Києва максимальні орендні ставки збільшилися на 6% і перевищили $1000 за кв. м на рік ($85 за кв. м на місяць). Таким чином, показник наблизився до докризового рівня 2010-13 років, коли ставки досягали $1100-1200 за кв. м на рік. ($90-100 за кв. м на місяць).

Спірний об’єкт

Під управління Бронкс-Стайл ТРЦ Магелан перейшов після силового захоплення представниками Сбербанку. Це відбулося незабаром після рішення Верховного суду, який не став забороняти відчуження заставної нерухомості попереднього власника ТРЦ – компанії Край Проперті. Остання відкрила під заставу Магелана дві кредитні лінії в Сбербанку на загальну суму $56,2 млн ще в 2011 році. Девелопер зобов’язався повернути гроші до кінця березня 2017 року, але не зміг розплатитися вчасно. «Через кризу, що почалася ми не могли платити по $6 млн кредиту і відсотків на рік і перераховували тільки $2 млн на рік. Банк відмовився йти на поступки, подав позов до суду, і ми перестали платити», – розповідає власник Край Проперті Анатолій Юркевич. Після цього справа перейшла до судів.

В колонці для порталу Економічна правда Юркевич назвав силове захоплення ТРЦ «свавіллям» і звернув увагу на той факт, що незважаючи на незаконне переоформлення права власності на ТРЦ Магелан, Край Проперті залишається законним власником такого рухомого майна як системи димовидалення, автоматичного пожежогасіння, енергозабезпечення, освітлення, опалення, кондиціонування, вентиляції і т.і.

Один з орендарів торгового центру розповів, що «війна» між попереднім і нинішнім власником об’єкта триває досі.

«Старий власник володіє підстанцією і періодичні продовжує відрубувати світло в ТРЦ, приїжджає поліція і його знову включають. Через всі ці події потоки відвідувачів в ТРЦ зменшилися майже вдвічі», – говорить співрозмовник RAU. За його словами, якщо через підвищення орендних ставок з ТРЦ піде ще частина орендарів, відвідуваність торгового центру може обвалитися ще більше.

Заробити і продати

За словами опитаних RAU експертів, підвищення орендних ставок новою керуючою компанією не дивно і цілком вписується в традиційну практику управління банками об’єктами заставної нерухомості.

«У ТРЦ Магелан не відбувається нічого незвичайного. Банк не збирається керувати торговим центром і розробляти стратегію його розвитку. Їх основне завдання – підвищити ліквідність об’єкта, а значить – збільшити бюджет орендного збору, після чого продати за максимально можливою ціною. Це ідеально лягає в стратегію банківського управління нерухомістю», – говорить керуючий партнер консалтингової компанії Retail and Development Advisor Олександр Фіалка.

За його словами, зараз керуючій компанії потрібно, щоб орендарі платили максимально високу оренду, однак при істотному підвищенні ставок важливо не втратити трафікоутворюючих орендарів і не допустити виходу значної частини торгових операторів. «Вихід якорів може призвести до ще більшого скорочення кількості відвідувачів та товарообігу орендарів ТРЦ, а висока вакантність може нівелювати збільшення доходів від підвищення оренди», – пояснює експерт.

Якщо говорити про потенційних покупців ТРЦ Магелан, то за інформацією ЗМІ, Магелан вивчає керуюча компанія мережі ТРЦ Караван DCH Олександра Ярославського, а найбільш активно торговим центром цікавиться інвесткомпанія Dragon Capital Томаша Фіали, яка в останні роки придбала ряд інших об’єктів комерційної нерухомості. В їх портфелі ТРЦ Victoria Gardens у Львові, столичний ТЦ Піраміда, київські БЦ Времена года, Прайм, Євразія, та інші.

Предметний інтерес Dragon Capital до ТРЦ Магелан підтверджував і Анатолій Юркевич: «Dragon Capital пропонував за Магелан $22 млн. Однак російське керівництво Сбербанку вирішило виходити з України з отриманням максимального прибутку. Тому в грудні 2017-го вони вийшли з переговорів, прийнявши  рішення захоплювати об’єкти, які перебували в заставі за кредитом», – стверджував бізнесмен. Не виключено, що тепер Сбербанк розраховує виручити за ТРЦ більшу суму.

Читайте також –

Інвестори проявляють інтерес до ТРЦ Respublika – НБУ