Лавіна в заставі: Вагіф Алієв взяв кредит, передавши Lavina Mall в іпотеку

Найбільший торговий центр України за іпотечним договором закладений Укргазбанку. Скоріш за все, мета угоди: отримати фінансування для добудови Ocean Mall і Blockbuster Mall.

Про операцію RAU стало відомо з листа ТОВ «Лавіна» (керуючої компанії ТРЦ Lavina Mall) одному з орендарів. Як говориться в листі, торгово-розважальний центр, а, отже, і об’єкт оренди, перейшов в іпотеку АБ «Укргазбанк» в якості забезпечення по кредиту. У разі, якщо Lavina не зможе виконувати свої зобов’язання перед банком, фінустанова має право обернути стягнення на ТРЦ і стати повноправним власником найбільшого торгового об’єкта України. RAU розбиралася: навіщо Вагіф Алієв – один з найактивніших девелоперів України – заклав свій найбільший об’єкт, скільки може становити сума угоди та куди буде направлено отримане фінансування.

Для збільшення зображення натисніть на нього

Будівництво сторіччя

Факт передачі ТРЦ Lavina Mall в іпотеку в групі Mandarin Plaza (управляє девелоперськими активами Вагіфа Алієва) не заперечують, але і деталі розкривати не хочуть. «Це звичайні кредитні взаємовідносини, все в порядку, звичайна угода», – коротко прокоментував RAU голова правління Mandarin Plaza Олександр Черницький. Зрозуміло, суму угоди та мету отримання кредиту він повідомляти не став, тому довелося звернути до інших експертів ринку.

Вони відреагували досить стримано, і категорично відмовилися від вказівки в статті їхніх імен і посад. «Це логічний крок для девелопера: закладати свої активи для завершення будівництва інших або виплати дивідендів, – розповів на умовах анонімності один з інвестиційних аналітиків ринку нерухомості. – Це дозволяє підвищити прибутковість, IRR (Internal Rate Of Return, річна прибутковість на приватний капітал – прим. ред.)». Згоден з ним і представник банку, який також попросив не вказувати його імені.

За його словами, закладати проекти, які вже працюють і перспективні – нормальна практика для отримання кредиту в будь-яких цілях.

«Якщо з якоїсь причини терміново потрібні фінанси, то, звичайно, можна закласти і недобудований комплекс. Але, по-перше, умови будуть набагато жорсткіше для позичальника, по-друге, банки зараз неохоче йдуть на такі угоди, оскільки терміни здачі можуть постійно переноситися (приклад Respublika ще ніхто не забув), – пояснює він. – ТРЦ, який вже працює, куди збираються заходити світові бренди – H & M, Koton та інші – принципово інша річ, під заставу його гроші виділять охочіше, незважаючи на загальний спад кредитування в Україні».

Якщо розглядати угоду з такої точки зору, то все більш ніж логічно. Після запуску в 2016 році Lavina Mall поступово набирала обертів, і вже до кінця минулого року повідомляла про більш ніж гідні показники. До грудня-2017, за твердженням ексклюзивного брокера ТРЦ компанії NAI Ukraine, зайняті були вже 90 000 кв. м з доступних 100 000 кв. м GLA, а договори оренди були підписані на 95% площ. За підсумками I кварталу цього року чистий прибуток ТОВ «Лавина» склав 120 млн грн проти 114 млн грн збитків роком раніше. Згідно зі звітом компанії в системі розкриття інформації Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку (SMIDA), загальна вартість необоротних активів досягла 2,4 млрд грн. Після підтвердження відкриття в Lavina Mall першого в Україні магазину шведської мережі H & M і чуток про прихід інших компаній зі світовим ім’ям, привабливість центру в очах рітейлерів та інвесторів зросла ще більше.

Що нам варто ТРЦ побудувати

Згодні опитані RAU експерти і в цілях отримання кредиту: добудувати вже розпочаті великі торгові об’єкти – Blockbuster Mall і Ocean Mall. «У цьому році відкриється перша фаза Blockbuster Mall, друга – в 2019 році. Будівництво Ocean Mall ведеться в три зміни і розраховуємо його ввести в експлуатацію на початку наступного року», – розповідав в інтерв’ю RAU голова правління Mandarin Plaza Олександр Черницький.

Обидва об’єкти – великі й амбітні ТРЦ. Наприклад, площа першої фази Blockbuster Mall (знаходиться на проспекті Степана Бандери в Києві) складе 190 000 кв. м, а загальна площа досягне фантастичних 350 000 кв. м, що зробить його найбільшим торговим центром країни. Ocean Mall, розташований на Либідській площі, буде працювати близько найуспішнішого ТРЦ Києва Ocean Plaza, його площа – більше 120 000 кв. м.

«Вести такі масштабні проекти, особливо паралельно – однозначно фінансово важко для будь-якої компанії, – розповідає один з інвестбанкірів. – Тому кошти, отримані під заставу Lavina Mall, швидше за все будуть спрямовані на їх добудову та введення в експлуатацію». Втім, можливі й інші варіанти. «У мене немає ні найменших ідей, куди Алієв може направити гроші, але добудова майже готового Blockbuster Mall – найбільш логічна», – додає представник консалтингової компанії на умовах анонімності.

Ще один важливий нюанс – сума операції. Тут банкіри, інвестаналітики, консалтери тільки розводять руками: таку інформацію боку ретельно приховують.

«У даних ринкових умовах банки зазвичай дають кредит в 50-60% від вартості об’єкта. Навскидку я б оцінив Lavina в плюс-мінус $200 млн, – міркує один з банкірів. – Тобто сума кредиту складе $100-120 млн. Але є багато нюансів, здатних вплинути на суму». На один з них звертає увагу інший учасник фінансового ринку: Укргазбанк належить державі. «Тому умови кредитування за певних умов, вибачте за каламбур, можуть відрізнятися від ринкових, і девелопер міг виручити за об’єкт суму, що перевищує ринкові ставки», – деталізує він. Але і підтвердити, і спростувати цю тезу експерти відмовилися.

Читайте також –

Олександр Черницький: В цьому році плануємо відкрити Blockbuster Mall, в наступному – Ocean Mall