Геннадій Виходцев і Валерій Маковецький, ГК Фокстрот: У випадку з DEPOt Center ставка на регіональність була успішною

Співзасновники групи компаній Фокстрот розповіли про ідею виникнення та 10-річну історію розвитку власної мережі регіональних торгових центрів.

Цей матеріал доступний російською мовою

DEPOt Center – один з брендів, який ось уже десять років розвиває група компаній Фокстрот. Ці ТРЦ представлені в п’яти містах України: Кропивницькому, Лубнах, Миколаєві, Черкасах та Чернівцях.

Генеральний директор групи компаній Фокстрот Геннадій Виходцев і голова наглядової ради Фокстрот Валерій Маковецький розповіли про те, як виникла ідея відкриття регіональних торгових центрів, особливості концепції таких ТРЦ, виборі регіональних партнерів і багато іншого.

– Як зародилася ідея створення DEPOt Center?

– Завдання бізнесу – постійно шукати і знаходити нові можливості для прибутку. Саме тому Група компаній Фокстрот, яка вже має досвід розвитку яскравих і відомих брендів, почала інвестувати в комерційну нерухомість. Цей процес був запущений в 2009 році в Чернівцях, де перед самим новим роком ми відкрили наш флагманський ТРЦ DEPOt Center.

-Чому саме комерційна нерухомість, а не інший напрямок рітейлу?

– З точки зору інвестицій нерухомість завжди більш стабільна, ніж рітейл. У рітейлі є сезонність та інші ризики. Плюс історично так склалося, що нам доводилося багато працювати з самою різноплановою нерухомістю – магазини, бізнес-центри, складські приміщення. Десять років тому до категорій торгового центру відносилося 13 об’єктів. Тому було прийнято рішення – уніфікувати їх під єдиним брендом. І по-новому керувати цією нерухомістю. Знань, досвіду, вмінь вистачало. До того ж було цікаво працювати з новим підходом до інвестування.

– Що з себе представляв об’єкт в Чернівцях?

– Це був закинутий цех заводу, який і став першим досвідом перетворення об’єкта в торговий центр. Вся інша нерухомість, що з’явилася після DEPOt Center в Чернівцях, гармонійно вписувалася в концепцію, відпрацьовану на нашому флагманському ТРЦ.

– У чому полягає ця концепція?

– Перш за все, торговельно-розважальний центр – місце для різнопланового шопінгу, з зонами для відпочинку та розваг. Основна цільова аудиторія – сім’ї і компанії друзів без вікових обмежень. Простір організовано так, щоб відвідувачі ТРЦ могли закрити більшість своїх шопінг-потреб на тиждень і тут же відпочити – цікаво, пізнавально, яскраво. Розвиток ТРЦ починається завжди з визначення концепції в контексті цільової аудиторії. Яка в подальшому і диктує процес наповнення ТРЦ, його маркетингову стратегію і подальший розвиток.

– Те ж саме можна сказати практично по будь-якому торговому центрі … Чим ви відрізняєтесь?

-У кожному DEPOt Center, як правило, є продовольчий супермаркет, що генерує основний трафік покупців. З огляду на особисту історію групи компаній Фокстрот, якірним орендарем також є магазин Фокстрот. Доповнюють цей тандем магазини під брендом «Секунда», які також розвиває ГКФ.

Незважаючи на безліч схожих рис, концепція кожного DEPOt Center в регіонах опрацьовується індивідуально. Вона залежить від купівельної спроможності населення міста, кількості жителів, локації об’єкта.

– І все ж: чим ви залучаєте покупців, щоб зробити об’єкти прибутковими?

– Ми розвиваємося в регіонах, часом досить малонаселених. Це знання дало нам розуміння місії DEPOt Center: познайомити жителів малих міст з сучасними форматами торгівлі, щоб покупці мали альтернативу купівлі чобіт з приміркою на картонці намагаючись сховатися від дощу або хуртовини.

– Давайте для наочності розберемо це на конкретних прикладах. Скажімо, чим відрізняється ТРЦ в Чернівцях – розміром?

– Чернівці та Черкаси практично ідентичні по площі, схожі локаціями – це не саме серце міста, але і не окраїна. Обидва ТРЦ десь близько 20 000 кв. метрів. Ексклюзивність формується з того, що є в місті. Не має сенсу мультиплікувати те, до чого жителі вже звикли. Тому, наприклад, ролледром в Чернівцях був відповіддю на те, чого в цьому місті немає. У кожному ТРЦ є простір для дітей – зони Fantasy Town, а також зона для активних ігор і технічних видів спорту (Батутні арени, автодром та ін.).

– Наскільки важлива ця розважальна складова?

– Скажімо, в Миколаєві є великий спальний район Корабельний. Туди досить довго їхати з центру. Але він має всі риси самодостатнього міні-міста. Там у нас сильна розважальна складова, тобто всі дні народження та дитячі свята цього міні-міста концентруються саме в нашому ТРЦ, куди приходять гості іменинників і ювілярів.

– Що є в найменшому DEPOt Center в місті Лубни?

– Це єдиний форматний торговий центр в місті, причому розташований не в центрі, але інших просто немає.

– Чим приваблюють відвідувачів два самих «молодих» DEPOt Center в Черкасах і Кропивницькому?

– ТРЦ в Кропивницького розмістився в старій будівлі колишнього Дитячого світу. Ми зайшли туди, коли формат Дитячого світу вже давно не працював. Але все ще існував, як якийсь торговий центр. Ми добудували там ще близько 4000 кв. м. У підсумку по локації вийшов один з кращих DEPOt Center.

У Черкасах, як і в Чернівцах- це колишній цех заводу. Тому концепція і місце розташування у них практично однакові. Але крім дитячого розважального центру там є унікальний, як для такого міста, гіпермаркет Делікат, успішний і дуже красивий. Абсолютний регіональний лідер.

– Ви не боялися, що магазин з цінами вище середнього виявиться не затребуваний у місцевих жителів?

– Так, це була ризикована ставка, але вона зіграла дуже здорово. Жодна з національних мереж, присутніх в Черкасах, не дає результату навіть близького до результату Делікат. Крім того, в Черкасах є куди розширюватися – у нас на розгляді вже лежить концепція подальшого девелопмента території.

– Як сильно залежить прибутковість ТРЦ від вибору якірного орендаря?

– Нещодавно в Миколаєві ми змінили якірного орендаря. Новий супермаркет виявився в 3-4 рази успішніше, ніж колишній орендар. Це сильно додало до відвідуваності ТЦ.

– Що це за мережа?

– Це українська мережа, але вона не така відома.

– Як ви підбираєте інших орендарів? Віддаєте перевагу національним або місцевим брендам?

– Синергія з різними брендами дуже важлива в розвитку ТРЦ. Формуючи пул орендарів, ми не скликаємо всіх підряд. Спочатку цілеспрямовано спілкуємося з тими, кого хочемо бачити в ТРЦ. Якщо у нас щось не складається або ми не збігаємося в планах розвитку, то завжди є план В або план С.

Намагаємося віддавати перевагу регіональним брендам, без яких ми не змогли б бути настільки успішними в регіонах. Люди звикли до місцевого роздробу. І вони хочуть продовжувати робити у них покупки. Ми це успішно міксуємо з великими мережевими брендами.

– Можете навести приклади такого взаємовигідного міксу?

– Нещодавно наш ТРЦ в Лубнах завів до себе дуже сильну місцеву мережу супермаркетів під назвою МаркетОпт. Нам в Києві дуже складно оцінювати, наскільки вони успішні в своїх регіонах. Але для жителя Лубен, як виявилося, цей бренд має свою цінність. І судячи по чеках, а також за кількістю відвідувань супермаркету, стало ясно, що це оптимальний орендар. З національним брендом вийшло б не так швидко і не так ефективно. У той же час в пул орендарів ТРЦ входять завжди яскраві і впізнавані мережеві бренди.

– Хто займається підбором орендарів?

– Компанія DEPOT Development Group, яка займається управлінням нерухомістю в ГК Фокстрот. І перевага завжди віддається орендарям, які відповідально і креативно підходять до розвитку своїх брендів.

– Чому вибрали стратегію розвитку ТРЦ в регіонах замість того, щоб застовпити спочатку місце в столиці і швидше повернути вкладення?

– Київ – це специфічний ринок з довгою віддачею вкладеного капіталу. У нас інша стратегія: розвиток комерційної нерухомості в регіонах України. Ми намагаємося купувати вже готові і, з нашої точки зору, ліквідні, об’єкти. Нехай це будуть невеликі ТЦ обласного масштабу, загальною площею 10-15 тисяч кв. м, але зате вони демонструють непогану ефективність.

– Тобто ви не будуєте об’єкти «з нуля»?

– Всі наші ТРЦ в п’яти містах України – це не нове будівництво, а добудова чи реконструкція вже існуючих будівель. І всі вони в результаті нашої участі стали стабільно прибутковими об’єктами. Тому ми плануємо динамічно розвивати саме цей напрямок бізнесу.

– Хто будував кожен DEPOt Center? Це були ваші будівельники або підрядники?

– Ні, ми не будуємо самостійно. У всіх випадках нам була потрібна реконструкція або добудова, а не нове будівництво. Тому роботи виконували підрядні організації, яких вибирали на тендері. Depot Development Group курує процеси реконструкції, перевіряє кошторис, ефективність, дотримання термінів. Тому що в подальшому весь facility- і property-менеджмент – це, в тому числі, і наші турботи.

– За рахунок чого вам вдається робити ТРЦ прибутковими?

– Сила матриці цього бізнесу – в наявності регіонального партнера. Він може бути міноритарієм, але його підтримка завжди дуже потрібна. Тому що з Києва нам складно зрозуміти, які внутрішні процеси йдуть в регіонах. Постійно виникають якісь проблеми, які вирішити може тільки той, хто живе і давно має бізнес в цьому місті.

Валерій Маковецький з регіональним партнером в Черкасах

– У чому його головна функція?

– Місцевий партнер – це перш за все допомога всій інвестиційній групі в управлінні, мінімізації ризиків і ліквідації виникаючих викликів. Такі партнери у нас є практично в усіх регіонах.

– Яких результатів вдалося досягти?

– Можна пишатися тим, що в деяких випадках DEPOt Center не тільки досягли прогнозних показників, а й випередили їх. Або вийшли на них за більш короткий термін.

– Які прогнозні показники ви маєте на увазі?

– Перш за все це окупність. Але є ще ряд важливих факторів, таких як заповнюваність, якісний tenant-mix, реноме колишніх власників і т.д. Результат в нерухомості завжди вимірюється грошима. Як би категорично це не звучало. Якщо у нас немає вакантності площ або, якщо у нас є якісь закриття, це все обов’язково буде виражено в грошовому еквіваленті. Зараз у нас вакантність практично нульова. Все заповнене. Покупці задоволені.

– Ви згодні з такою концепцією, що на ринку скоро буде мало традиційних магазинів, а основний шопінг переміститься в ТРЦ?

– Не цілком .. Стріт-рітейл жив багато століть поспіль, і продовжує успішно функціонувати. Взяти приклад будь-якого європейського міста – в історичному центрі або на центральних вулицях стріт-рітейл ніхто не відміняв, і не скасує. Створення торгового центру, десь навіть не в центральній частині, виконує трохи інші завдання.

– Які ваші подальші плани?

– У 2019 ми взяли участь в будівництві міні-рітейл-парку в Кривому Розі, добудували клуб і басейн. Хоча цей об’єкт не має критеріїв класичного торгового центру і не розвивається під брендом DEPOt Center. У Харкові у нас на розгляді пропозиція про пасивне фінансове партнерство в одному з місцевих ТРЦ. У Чернігові ми стали ближче до реалізації планів – знаходимося на етапі погоджень реконструкції нового ТРЦ.

Є плани по відкриттю ще одного DEPOt Center в Одесі. Думаю, що 2020 рік у нас буде більш проривним у порівнянні з 2019-м. Хоча для нас 2019 рік – це підводна частина айсберга з величезною кількістю невидимих, але складних процесів. Без їх проходження ми б не були ракетою, яка, сподіваюся, набере ще більшу швидкість в 2020 році.

Читайте також –

Два в одному: якими торговими центрами володіють найбільші рітейлери України