Нова реальність для ТРЦ: брак персоналу, конкуренція з ритейл-парками та ставка на українські мережі

Чи стануть ритейл-парки конкурентами для великих ТРЦ, як у війну змінилася розважальна частина в торговельних центрах і які українські бренди показують кращий виторг, ніж міжнародні.

Керівники провідних торгівельних комплексів країни на RAU Workshop «Еволюція ТРЦ: стійкість і сенси» назвали основні виклики, з якими стикається галузь, та поділилися підходами до розв'язання цих проблем. У панельній дискусії на тему: «Больові точки та актуальні питання керуючих ТРЦ» взяли участь Рената Якубчіонене, генеральна директорка ТРЦ і БЦ Retroville, Олександр Оверчук, засновник та CEO Rentos Group, Анжела Борисова, генеральний менеджер комерційного центру Alef Estate, Юлія Щаслива, генеральна директорка ТРЦ Respublika Park, Максим Гаврюшин, голова УРТЦ та операційний директор Budhouse Group. Роль модератора взяв на себе Артем Ретін, керуючий партнер RetailPro Development, заступник генерального директора з розвитку бізнесу Аптека 911. RAU пропонує ознайомитися з основними тезами.

Довіряй та перевіряй: про партнерство з орендарями

Зазвичай у важкі для українського бізнесу часи орендарі просять власників приміщень зробити знижку по оплаті або інші дисконти. Орендодавці ж уважно перевіряють, чи потрібна знижка конкретному магазину або сервісу. Таких випадків зараз не дуже багато.

В цьому дуже допомагає цифровий облік виторгів, як от у ТРЦ Respublika Park, де майже 90% орендарів щоденно надають такі звіти. Але в кінці кожного місяця вони також мають надати друкований звіт, що допомагає виявляти розбіжності. І з тими, хто намагається приховати реальні обороти, в ТРЦ не спілкуються щодо знижок.

Відтак всі представники ключових ТРЦ кажуть про необхідність встановлення справжніх партнерських відносин, що базуються на чесній співпраці і прозорих даних. Ті, хто працює інакше, не цікаві орендодавцям, бо не цінують їх як партнерів, які намагаються надати якісний трафік. Тому в подальшому такі орендарі з’їдуть або почнуть працювати по-іншому. Наприклад, в харківському ТРЦ Nikolsky кількох орендарів неодноразово ловили на заниженні оборотів. Тому їм запропонували працювати на максимальній ставці оренди без прив’язки до обороту.

Як зазначила Анжела Борисова, окрім знижки по оренді є й інші важелі, наприклад, можна допомогти з маркетингом, з рекламою, розібратися в якихось бізнес-процесах чи з персоналом. Бо причини зниження товарообігу конкретного орендаря можуть бути різними і коли є гарна аналітика, можна визначити найкращий інструмент допомоги.

Воєнні виклики: повітряні тривоги, блекаути та брак персоналу

На п’ятий рік війни кожен ритейлер вже сформував власну позицію та стратегію роботи під час тривог – від повного закриття до часткової роботи з обмеженнями. Все більше ТРЦ намагаються рухатися у бік узгоджених протоколів дій з орендарями, персоналом та відвідувачами.

Проблема забезпечення енергонезалежності ТРЦ теж лишається актуальною. Генератори не витримують довготривалих відключень, а імпорт електроенергії не завжди можливий (наприклад, коли торгівельний комплекс поєднаний із житловими будівлями). В такому випадку гарним рішенням є застосування газових когенераційних установок.

Як свідчить досвід ТРЦ Злата Плаза в Рівному, сонячна генерація взимку теж не дуже допомагає. Але з настанням весни та збільшенням сонячних днів ситуація суттєво змінюється. Особливо в комбінації з системою зберігання енергії на 500 КВт, яку планують тут встановити наприкінці квітня. Тоді у разі екстрених ситуацій ТРЦ зможе 1-1,5 години працювати без генератора. Окрім того, наявність акумулятора дозволить купувати електроенергію по більш вигідному тарифу в нічний час.

Окрім частих повітряних тривог та відключення світла, спричиненого обстрілами, найбільшою проблемою воєнного часу для української торгівлі є брак персоналу. Зокрема, тих, хто будує та обслуговує торгівельні об’єкти. Так, RetailPro Development змушена призупинити будівництво на деяких локаціях через брак будівельників, а в ТРЦ Respublika Park стикаються з дефіцитом людей у своїх підрядників, в тому числі серед обслуговуючих організацій. Частина спеціалістів виїхала, частина воює, ще частина перекваліфікувалася для потреб ЗСУ.

Навіть деякі орендарі ТРЦ змушені в понеділок-вівторок (коли найменше відвідувачів) зачиняти свої магазини або острівці аби дати відпочити наявному персоналу, якому немає заміни.

Наявність власної команди, що забезпечує функціонування ТРЦ (клінінг, ремонт обладнання, охорона, тощо), є певною перевагою, враховуючи вже сформовані колективи. Проте й тут є свої виклики. Зокрема, в ТРЦ і БЦ Retroville стикнулися з необхідністю наново навчати персонал через мобілізацію керівників охоронного сервісу та обслуговуючої компанії по енергетиці.

За словами Артема Ретіна, в результаті змінюється сама модель роботи: замість одного системного генпідрядника все частіше збирається «конструктор» з кількох команд під різні етапи. З одного боку – це дає гнучкість, з іншого – кратно ускладнює управління проєктом.

Entertainment для дорослих: як змінилася розважальна складова

Відсутність світла вдома стимулює сім’ї, особливо з дітьми, більше часу проводити в торгівельних центрах. За даними Юлії Щасливої, час, який витрачає сім'я у ТРЦ Respublika Park, складає в середньому 4,5 години. Тому якісна розважальна складова вкрай важлива. Через те, що багато жінок виїхали за кордон зараз дуже мало відвідувачів з дітьми віком 4-5 років. Відповідно, змінюється склад атракцій – нині розваги більш орієнтовані на старшу аудиторію. Зокрема, дуже великим попитом користуються кінотеатр та боулінг. Людям вкрай потрібні позитивні емоції.

А коли є якісні розваги, тоді й fashion-галерея працює зовсім по-іншому, з кращими показниками. Наприклад, в ТРЦ Злата Плаза під час пандемії вимушено скоротили розважальну зону, залишивши батути, невеликий автодром та інші атракціони. В результаті тепер відвідуваність дитячої зони перевищує попередні показники локації, яка раніше була вдвічі більшою.

В ТРЦ і БЦ Retroville доповнили розважальну складову тематичним гуртками: дзюдо клуб, футбол (Footbik) та інші. Це має неабияку популярність.

Варто зазначити, що все також дуже сильно залежить від регіону: десь гуртки не затребувані (як от в Кривому Розі), або орієнтація на дітей віком від 2 до 5 років має великий успіх, як у випадку ТРЦ Злата Плаза в Рівному.

Плани на завтра: які бренди в Україні приносять успіх ТРЦ

Юлія Щаслива заінтригувала натяком на вихід великого іноземного гравця, але одразу попередила що сподіватися на IKEA до кінця війни – марна справа.

Натомість дуже добре розвивається торгівля в українських брендів таких як Katy Soho, Cherʼ17, W8Less, Vovk та інших. І це вже справжній тренд, коли вітчизняні бренди переходять із онлайн у фізичний ритейл та успішно там розвиваються. Водночас іноземні бренди часто не розуміють наш ринок та не можуть швидко реагувати на зміну споживацьких запитів.

Цю тезу підтверджує і Анжела Борисова, яка розповіла, що в трійку найкращих за виторгом на квадратний метр (в доларах) у ТРК МОСТ-сіті входять: Katy Soho, Vovk та Famo. Загальна частка українських брендів складає 5% від GLA торгівельного центру і 14,5% від fashion-галереї. Наприклад, Famo в лютому 2026 року по цьому показнику перевищив аналогічні дані бренду Stradivarius в січні 2022 року.

Українські бренди дуже швидко відповідають на виклики ринку та зміни попиту. Як от нещодавня холодна зима. За даними Максима Гаврюшина, в останні роки 40 українських брендів, що працювали онлайн, відкрили фізичні магазини в торгових центрах. Загалом вони сформували попит на 450 магазинів загальною площею 50 000 кв. м (станом на грудень 2025 року). Але у середньому, великому або супер регіональному торгівельному центрі все повинно бути збалансовано, щоб відвідувач міг отримати все, що він хоче. В тому числі й товари від іноземних брендів.

Ритейл-парки як новий конкурент великих ТРЦ

Відносно новим викликом стає конкуренція з боку популярного нині формату ритейл-парків. Хтось не вважає їх конкурентами, але на думку Юлії Щасливої, вони можуть конкурувати з великими ТРЦ за певних умов. Якщо такий ритейл-парк і ТРЦ будуть в межах одного маршруту руху людей додому, то по буднях ритейл-парк буде забирати споживачів. Бо це можливість зробити швидку покупку – припаркувався, забіг, купив і поїхав далі. Натомість у вихідні великі ТРЦ поза конкуренцією.

Як зазначає Анжела Борисова, ритейл-парки напряму конкурують з малими торгівельними центрами площею до 25 000 кв. м. Бо зовсім інші сенси для відвідування великих ТЦ. Якщо людина хоче зайти лише в LC Waikiki, їй не потрібно спеціально їхати у ТРЦ, а достатньо буде ритейл-парку поруч. Це так би мовити категорійний шопінг. Натомість у ТРЦ їдуть за враженнями: сходити на шопінг, розважитися на атракціонах, поїсти на фудкорті, відвідати якийсь захід тощо.

Згодом розважальна складова (тенісні корти, поле для падл чи інші активності на свідому повітрі або зони відпочинку) буде додаватися і в ритейл-парки. Проте такий формат має більше перспектив у невеликих містах, як це відбувається в Польщі, де 90% інвестицій вкладаються саме в ритейл-парки.

За словами Ренати Якубчіонене, зараз є дуже ефективний формат сток-офісів, де під одним дахом поєднані торгівельний зал, склад і офіс. Коли такий формат присутній у ритейл парку, разом працює краще. В Литві вже є кілька таких локацій, на які припадає 5-7% ринку.

Але в Україні спрацьовує кілька обмежуючих факторів: відсутність вільних ділянок для будівництва або їх непомірна вартість, низька автомобілізація українців і значно нижча купівельна спроможність населення за межами великих міст. Тому класичні ТЦ будуть мати ще певний час серйозну перевагу в Україні.