От ритейл-парков до противорадиационных укрытий: тренды рынка девелопмента Украины

Несмотря на то, что четвертый год идет полномасштабное вторжение россии в Украину, строительство торговых центров не останавливается. RAU собрала современные тренды рынка девелопмента.

Строительство в условно безопасных регионах

За четыре года полномасштабного вторжения россии в Украину многие торговые центры пострадали от вражеских обстрелов: Fabrika в Херсоне, Retroville в Киеве, Appolo в Днепре, Амстор в Кременчуге, Епіцентр в Чернигове, Буче, Харькове и другие.

Именно поэтому девелоперы в большинстве своем выбирают условно безопасные регионы для строительства. По данным RAU, в прошлом году было открыто 14 объектов – 13 новых торговых центров и одна дополнительная очередь ранее построенного ТЦ. Преимущественно новые ТЦ открывались на западе страны: в Ужгороде (GrushevSky, Trade Mall), Ивано-Франковске (ТЦ А5), с. Малехов (Obriy Peretyn), Мукачево (Retail Park Mukachevo), Ровно (ТЦ Колорит) и т.д.

В фокусе – небольшие форматы

В условиях больших рисков разрушения объектов, девелоперы делают акцент на небольших ТЦ, которые быстро строятся и окупаются. «Трендом 2024-25 годов, и, безусловно, трендом следующих нескольких лет, является появление и рост количества небольших ТЦ малого формата – ритейл парков и convenience centers», - подтверждает Максим Гаврюшин, глава УРТЦ и операционный директор Budhouse Group

«В Европе и США этот формат уже много лет демонстрирует более высокую эффективность для девелоперов по сравнению с классическими торговыми центрами, в первую очередь за счет лучшей окупаемости. Особенно эффективно использование ритейл-парков в локациях, где земельные участки под застройку более доступны, а выбор таких участков значительно шире, чем в центральных частях городов. Речь идет о небольших населенных пунктах, больших транспортных развязках на центральных магистралях, а также пригородах больших городов», - комментирует Артем Ретин, управляющий партнер RetailPro Development.

В 2025 году открылось всего два больших ТРЦ. Так, в апреле 2025 года начала вторая очередь Епіцентр в Чабанах. Первую очередь запустили в сентябре 2024 года. Этот ТРЦ стал первым полноценным ТРЦ ритейлера, что предполагает, в частности, наличие посторонних арендаторов и классическую торговую сетку, где магазины занимают отдельные помещения. Общая площадь – 96 000 кв. м, торговая – 62 000 кв. м.

И в декабре 2025-го открылся двухэтажный ТРЦ Bukovyna Mall, крупнейший ТРЦ в регионе, его общая площадь – 45 000 кв. м, арендная – 37 000 кв. м. Объект расположен на трассе, которая объединяет центр города с дорогами в Тернополь и Ивано-Франковск, поэтому можно рассчитывать на высокий транзитный трафик.

По словам Андрея Лотоцкого, генерального директора RDA, перспективы для крупных ТРЦ пока туманны, потому что для инвесторов это высокие риски, а для клиентов – лишние затраты времени на логистику. "Этот тренд нужно учитывать как национальным, так и международным оператором при разработке форматов магазинов и критериев принятия решений по развитию", - отметил он.

Акцент на безопасность и инклюзивность

На момент полномасштабного вторжения россии в Украину существующие торговые центры не имели бомбоубежищ. В большинстве своем укрытием служили парковки на минусовых этажах.
Однако в тех ТЦ, которые строятся в войну, это учитывается. К примеру, площадь ТЦ Obriy Trypil в городе Украинка Киевской области составляет 3500 кв. м, из которых 300 кв. м. отвели под бомбоубежище.

«В будущем продолжится практика применения и дальнейшая эволюция элементов безопасности в ТРЦ, воплощение опыта Израиля: более толстые несущие бетонные стены, защищенные шахты, улучшенные противопожарные отсеки, защищенные извне автоматизированные ставни, армированные оконные технологии, использование стекла-триплекса для защиты от взрывной. Также из-за роста количества травмированных от войны людей посетители торговых центров потребуют воплощения инструментов дополнительного комфорта. Поэтому в форматных ТРЦ будет развиваться тренд инклюзивности для маломобильных групп и населения с особыми потребностями», – рассказал в колонке Interfax Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG.

Еще пример – вторая очередь ТРЦ Подоляны – Podolyany Mall, что в городе Тернополь, которая сейчас достраивается. Татьяна Чубак, директор по развитию ТРЦ Подоляны, на XII RAU Summit 2025 поделилась, что ее стоимость превышает $1000 за квадратный метр. Такая стоимость обусловлена ​​сложным строительством, в частности, производят безбарьерную среду с противорадиационным укрытием. Вторая очередь должна заработать в апреле 2026 года.

Эмоции и новый опыт

По словам Анны Корягиной, международного директора по аренде Nhood Holding Украина интегрирует глобальные тренды, адаптируя их к локальным реалиям, что повышает конкурентоспособность рынка.

Среди трендов 'эксперт называет:

• Омникальность: интеграция онлайн- и офлайн-опыта, click&collect, digital kiosks;
• Модульность и гибкость: пространства, которые легко адаптируются к сезонным или тематическим форматам;
• F&B-экосистемы: акцент на разнообразие напитков, fast-casual, локальные бренды;
• AI как инфраструктура: персонализация, аналитика, оптимизация ассортимента, прогнозирование спроса;
• Wellness & Beauty: стойкие драйверы, особенно среди молодой аудитории;
• Актуальность принципов корпоративно-социальной ответственности: прозрачность, инклюзивность, ресейл, апсайклинг;
• Актуальность outdoor-брендов: спрос на функциональность и стиль, гибридные форматы.

ТЦ – медиа платформа, центры выполнения заказов, социальный хаб

По словам Максима Гаврюшина, есть также тренды, которые война несколько замедлила, но полностью не остановила. Это глобальные тренды, формирующие успешный ТЦ будущего:

• Торговые центры постепенно становятся центрами исполнения заказов (fulfilment center). ТЦ очень хорошо расположены в городах и могут выполнять функции городских логистических центров последней мили. Что происходит сейчас – большие сети внедряют онлайн-продажи на базе своих магазинов (Сільпо, МТІ) и не только строят систему логистики, но и строят новые отношения с арендаторами по продажам онлайн. То есть если раньше продажи онлайн были либо в общем товарообороте, либо их вообще не было, то сейчас идет деление. И отдельное начисление. То есть, ТЦ начинают зарабатывать на онлайне арендаторов. Это новая лизинговая модель, которая будет внедряться и дальше;
• Развитие соцсетей в ТЦ выходит на новый уровень. 10 лет назад не у каждого ТЦ был сайт, а теперь нельзя представить ТЦ без соцсетей. Многие торговые центры имеют более 100 000 подписчиков в соцсетях;
• Не последнее преимущество ТЦ по сравнению с онлайн – это живое общение людей, получение эмоций. Маркетинг ТЦ активно развивается – в некоторых ТЦ происходит до 100 разных событий в год, придумываются новые праздники, которых раньше не было. Рынок предлагает новый опыт и праздники. Интересными примерами являются K-pop, Cosplay, День борща, День отца и т.д.;
• Онлайн идет в офлайн, а не наоборот, как ожидалось. Магазинам-производителям нужны свои шоу-румы и аутлеты. «За последние годы около 40 таких компаний открыли свои офлайн-магазины, которых насчитывается уже 450. Это новый спрос на площади в ТЦ объемом около 50 000 кв. м. И он растет. Также они привели к нам 12 млн своих фолловеров из социальных сетей. Они открывают магазины в новых городах, где у них были подписчики, и эти люди идут в торговые центры», – отмечает Гаврюшин.