Король квадратных метров: история становления бизнеса Вагифа Алиева

30 лет назад Вагиф Алиев продавал газировку в туркменском Ашхабаде, а теперь он задает правила игры на киевском рынке торгово-развлекательных центров и может стать рантье №1 в Украине.

Читайте українською

Журнал НВ (Автор статьи — Александра Некращук) опубликовал историю одного из самых известных украинских девелоперов, ставшего, по итогам конкурса Retail Development Business Awards 2019 «Персоной года в девелопменте». RAU публикует сокращенную версию материала.

Сейчас у рожденного в Туркмении этнического азербайджанца Вагифа Алиева в украинской столице имеется около 240 000 кв. м торговых и офисных площадей общей стоимостью около $400 млн. Среди них такие крупные торгово-развлекательные центры как Lavina Mall и Мандарин Плаза, а также доля в бизнес-центре Парус. Алиев контролирует 10% рынка столичной торговой недвижимости и 5% офисной.

И его доля вот-вот станет больше: девелопер не раз анонсировал намерение построить сеть из десяти огромных ТРЦ во всех районах столицы. Площадь каждого составит 300 000 — 500 000 кв. м, что в два-три раза больше, чем самый большой объект коммерческой недвижимости Украины  – Lavina Mall с ее 170 000 кв. м.

Уже в ближайшие месяцы Алиев откроет Blockbuster Mall на проспекте Бандеры на 350 000 кв. м (впрочем, сроки сдачи объекта в эксплуатацию неоднократно переносились, и когда именно начнет работу хотя бы первая очередь ТРЦ, неизвестно, — прим. RAU). Его компания достраивает также Осеаn Mall (300 000 кв. м) и начала строительство еще двух ТРЦ – Lesnaya Mall (300 000 кв. м) и Hіpрodrome Mall (450 000 кв. м).

«Я готовился к этому на протяжении 25 лет», — заявил НВ Алиев. И пояснил, что лет десять скупал землю в Киеве, и таких хороших участков, как у него, в столице нет ни у кого. «Сейчас я могу воплотить в жизнь свою стратегию», — удовлетворенно говорит бизнесмен, сидя в своем роскошном кабинете среди множества детских игрушек его внуков.

Если Алиев реализует собственные намерения, то станет крупнейшим владельцем торговой недвижимости в стране с портфелем около 4 млн кв. м. Впрочем, не все готовы поверить в эти планы. «Вагиф Алиев — большой оптимист в наше время», — говорит его бывший партнер Игорь Никонов, основатель компании КAN Девелопмент.

Газ и недвижимость

В начале своего бизнес-пути Алиев, по его словам, и не думал о недвижимости: в конце 1980-х он владел сетью из 500 киосков по продаже газированной воды в родном Ашхабаде, столице Туркменистана.

А в 1990-х, уже в Украине, он — в рамках корпорации «Республика» — занимался бартерными поставками туркменского газа вместе с Игорем Никоновым, Владимиром Крапивиным и Игорем Бакаем. Этот бизнес приносил до $500 млн в год. Но был непростым.

«Республика» и ее гендир Бакай — понятия в Украине легендарные: последний стал любимцем президента Леонида Кучмы, возглавлял НАК Нафтогаз, посидел в кресле главы Госуправделами и бежал из страны после Оранжевой революции, опасаясь расследований. А у Крапивина, Алиева и Никонова была своя история — созданная ими девелоперская компания КАН. Ее название – это аббревиатура из первых букв фамилий партнеров.

Первым проектом Алиева в Киеве — в 2003 году — торговый центр класса «премиум» Мандарин Плаза на Бессарабке и расположенный в пристройке бизнес-центр Доминант. В 2006 году партнеры разошлись. Сейчас все активы, которыми управляет Алиев, зарегистрированы на компанию Мандарин Плаза, а Никонов создал свой КAN Девелопмент.

H&М и IKEA

Визитная карточка девелоперского бизнеса Алиева — Lavina Mall — открыла двери в конце 2016 года. На старте заполненность apендаторами была катастрофически низкой — 30%. При том, что общая площадь объекта была рекордной для страны — 170 000 кв. м. «Тогда действительно открылось лишь несколько магазинов, но я был уверен, что центр будет заполнен», — говорит сейчас Алиев.

Он признается, что участок под Lavina Mall был самым слабым из всех, на которых он планировал строить ТРЦ. «Я хотел протестировать, будет ли этот объект работать, — рассказывает Алиев. — И он показал хорошие результаты».

Девелоперу очень повезло: в момент, когда он запускал Lavina Mall, Украиной в очередной раз заинтересовался одежный ритейлер Н&М – этот бренд украинцы называли одним из самых желанных среди тех, что еще не присутствовали в стране.

Шведская марка одежды категории масс-маркет обычно открывает магазины большой площади, а этого хватало в полупустом ТРЦ на окраине города, что и позволило скандинавам сделать там магазин почти в 3000 кв. м. «Это и являлось одной из основных причин, почему выбор пал именно на данный торговый центр», — сообщили НВ в пресс-службе сети Н&М.

В первые сутки работы бренда в Украине посещаемость магазина побила рекорд: около 100 000 человек приехало в ТРЦ только в день открытия. Алиев уверяет, что это он пригласил Н&М в Украину. Так же, как и IКЕА — еще один ожидаемый украинцами бренд: магазин мебели из Нидерландов заявлен к открытию в другом проекте бизнесмена — Blockbuster Mall

Сам Алиев утверждает. что приводить в Украину новые бренды – одна из его «фишек». «Мои представители регулярно посещают международные выставки и проводят переговоры c международными ритейлерами, — говорит он. – В свое время я  привел в страну такие бренды как Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana».

Оптимист

Огромная площадь задуманных ТРЦ — это не только преимущество, но и риск для бизнеса. Найти покупателей на большие объекты девелоперу будет сложно, говорят инвестбанкиры. Да и эксперты рынка сомневаются: стоит ли строить такие масштабные торговые центры, если потребители уходят в интернет-магазины? По данным компании EVO, в 2017-м объем национального рынка электронной коммерции составлял 50 млрд грн, а в 2018-м — уже 65 млрд грн. И он растет быстрее, чем в других странах мира. Поэтому в ближайшие несколько лет отечественные магазины превратятся в пункты выдачи заказов клиентам и необходимости в крупных торговых центрах не будет.

Ситуация действительно меняется, признает Алиев, уточняя, что знал об этой тенденции еще 15 лет назад. Поэтому, говорит он, в каждом новом ТРЦ запланирована большая развлекательная зона в 80 000-100 000 кв. м: кинотеатры, роллеродромы, фуд-холлы, американские горки. В некоторых своих объектах бизнесмен даже готов разместить кино-концертные залы. «Как привлечь людей в торговые центры? Нужно создавать большие развлекательные зоны, которые будут магнитом привлекать посетителей», — рассуждает он.

В нескольких проектах Алиев готов отдать под развлечения до 30-40% от общей площади. «Это новый подход в Украине: девелопер делает так, чтобы посетители проводили в торговом центре весь день», — говорит Александр Грибан, директор по развитию новых рынков консалтинговой компании Concorde Capital.

Подобная концепция может нести и финансовые риски. Арендная плата за площади под развлекательными зонами редко превышает в столице $10 за 1 кв. м, тогда как в сегменте магазинов ставка может быть и $100. «Если «развлекухи» будет больше, чем 10-15%, это приведет к увеличению сроков окупаемости проекта», — говорит Носаченко из Соlliers.

Алиев соглашается: да, так может быть. Но утверждает, что, по его расчетам, срок возврата инвестиций составит пять лет, а это средний показатель по рынку. При этом, по данным экспертов, стоимость каждого нового подобного объекта составляет не менее $200 млн.

Умеет ждать

Сам предприниматель уточняет, что партнеров у него нет. Но игроки рынка, которых опросил НВ, уверяют: в объекты Алиева идут внешние вложения, просто делают их крайне непубличные бизнесмены. Проще говоря, люди с сомнительными источниками доходов. «У Алиева есть инвесторы, которые готовы долго ждать возврата инвестиций, — рассказал НВ один киевский инвестбанкир на условиях анонимности. — У него талант привлекать такого рода деньги».

«Такого рода деньги» помогают Алиеву играть даже на заполненном конкурентами поле: свои ТРЦ он строит в местах, которые и так насыщены торговыми площадями. Например, тот же Blockbuster Mall расположен по соседству с одним из самых успешных столичных ТРЦ —Sky Mall. A запланированный Алиевым Нippodrome Mall находится недалеко от строящегося гигантского ТРЦ Respublika.

Алиев о теме «непубличных инвесторов» говорит так: «Это все сплетни и слухи. Если бы у меня были такие инвестиции, то я бы все свои объекты построил за год». По словам девелопера, в новые проекты он вкладывает всю прибыль, которую его компания получает от аренды на действующих объектах. А если денег не хватает, то он привлекает кредиты или продает другие активы.

Что касается конкуренции, то ее Алиев не боится, поскольку считает, что месторасположение его ТРЦ значительно удачнее, чем у конкурентов. Поэтому поводу бизнесмен вспоминает историю из своей молодости – времени, когда он продавал газированную воду в Туркменистане.

Тогда Алиев подметил, что людям некомфортно делать даже совсем небольшой крюк ради покупки. «На улице жара, люди выходят из автобуса, и в 3 м от них расположен автомат по продаже напитков. Но они к нему не подходят, — вспоминает он. А все потому, что тот стоит в стороне, противоположной их движению».

Заметив это, начинающий бизнесмен стал размещать свои точки по продаже газировки «попутно» самым популярным маршрутам пассажиров. И выяснил: люди готовы пройти ради покупки воды гораздо дальше, чем им нужно, но только если это им по дороге. «Тогда я и понял, как правильно оценивать потоки», — улыбается Алиев.

И заверяет напоследок: «У меня нет конкурентов, поскольку я строю абсолютно новые проекты. Аналогов в Украине и в мире нет».

Читайте также —

Каким будет второй мегамолл Вагифа Алиева — ТРЦ Blockbuster Mall