Петр Пуняк, основатель WR Group: Все наши ТРЦ мы открываем во время форс-мажоров

Основатель управляющей компании WR Group – одной из ведущих компаний по управлению коммерческой недвижимостью на западе Украины – об открытии ТРЦ во время войны, работе с арендаторами и подрядчиками, привлечении посетителей и особенностях функционирования ТРЦ во время войны.

Открытие крупных объектов торговой недвижимости, когда в стране война, а все города Украины постоянно обстреливают ракетами российские оккупанты, кажется крайне рискованным решением с сомнительными перспективами. Но в WR Group уверены: экономика должна работать, ритейл должен снабжать потребителей продуктами, техникой и одеждой, создавать рабочие места и платить налоги. Именно поэтому уже во время войны компания решила открыть три объекта, которые находились на финальной стадии реализации: ТРЦ ЛАЗ-695 и Fabrik во Львове и ТЦ Майдан в Червонограде.

Благодаря чему удалось выполнить этот замысел и запустить ТРЦ с неплохим показателем наполняемости, какие первые результаты работы, перед трудностями стояли и как их преодолевали, а также о сложных переговорах с арендаторами RAU рассказал Петр Пуняк, основатель управляющей компании WR Group.

— Какими объектами коммерческой недвижимости управляет ваша компания?

– Всего в нашем портфеле около десяти торговых центров во Львове и области. На начало полномасштабного вторжения россии в Украину на завершающем этапе находились два торговых центра во Львове – ЛАЗ-695 и Fabrik – открытие которых было запланировано на март. Понятно, что после вторжения сроки сдачи ТРЦ пришлось пересмотреть.

– Когда именно их открыли?

– ЛАЗ-695 частично открыли 17 апреля, а затем постепенно дополняли арендаторами. Fabrik – 13 мая, и также еще ждем открытия нескольких известных брендов.

– У вас уже был опыт открытия объектов в таких экстремальных условиях?

– В таких, конечно, нет, но в условиях пандемии мы открыли торговый центр в Новом Роздоле, и это тоже было достаточно непросто. Разумеется, мы подготовили масштабную развлекательную программу, пригласили звезд, планировали большой праздник для горожан. Но из-за карантинных ограничений пришлось от этого отказаться в пользу обычного технического открытия.

Вот и на этот раз, за ​​пару недель до открытия, все планы пошли кувырком. Так что можно сказать, что большинство наших объектов открывается в условиях форс-мажора. Так что определенный опыт работы в экстремальных условиях у нас есть.

– Что было самое сложное при подготовке открытий?

— Сотрудничество с арендаторами и подрядчиками. Понятно, что первые недели у всех был шок, ни о какой работе или подготовке запуска и речи не шло. А дальше: тяжелые переговоры с арендаторами, которых мы убеждали, что со своей стороны сделаем все возможное, чтобы как можно быстрее открыться. И просили их продолжать ремонтные и монтажные работы.

Здесь появлялся болезненный вопрос с подрядчиками: многие уехали из страны или ушли в армию, часть оказалась в зоне боевых действий, кто-то потерял все склады и технику или просто не выходил на связь. Снабжение материалов тоже было большой проблемой, а ритейлеры, кроме всего этого, еще и столкнулись с необходимостью обеспечить магазины товарами. В целом, если к 24 февраля мы планировали открыться примерно через две недели, то после начала вторжения этот срок увеличился в три-четыре раза.

Но все эти препятствия удалось преодолеть и первым 17 апреля в ТРЦ ЛАЗ-695 открылся большой детский развлекательный комплекс «Страна мечты» почти на 4000 кв. м. И это стало четким сигналом для наших арендаторов, что мы выполняем свои обещания, и проекты будут запущены как можно быстрее.

– Почему первым открыли детский центр? Весьма странный выбор…

– Ему удалось закончить подготовку быстрее, чем большинству других операторов. Кроме того, во Львове сейчас проживает много вынужденных переселенцев, среди которых много родителей с детьми. Да и вообще положительных эмоций украинцам сейчас не хватает. Поэтому мы решили сделать такой подарок маленьким львовянам, гостям города и родителям.

Конечно, обошлись без торжественного празднования. Также хочу отметить, что детям вынужденных переселенцев посещение развлекательного центра бесплатное.

Понятно, что много внимания уделили безопасности: алгоритмы эвакуации в бомбоубежище во время воздушной тревоги отработаны.

– А как дальше проходило открытие?

– Через неделю после детского центра в ЛАЗ-695 открылся спортивный комплекс. Затем – продуктовый супермаркет. А дальше – с каждым днем ​​открывалось все больше и больше магазинов.

– Какие еще якорные арендаторы в ваших ТРЦ?

— Из уже заработавших: АТБ в ЛАЗ-695, и Сільпо в Fabrik. Кроме них открыты или на финальном этапе подготовки сети техники и электроники, магазины одежды и взятия, спортивных товаров, сервисные объекты, фуд-корт, фасадные рестораны и т.д. Могу назвать такие бренды, как Sinsay, JYSK, Фокстрот, Хинкальня, Celentano и так далее.

– Насколько трудно было убедить международных операторов открываться?

– Это была сложная задача. Украинцы более решительны и лучше понимают ситуацию. Международные компании очень осторожны, и опасаются инвестировать в открытие новых магазинов во время войны. Однако некоторых операторов нам удалось убедить открыться. К примеру, 16 июня заработает магазин JYSK.

– Что с показателями траффика? Насколько он отвечает ожиданиям?

— Траффик постоянно увеличивается. И чем больше операторов открывается, тем больше гостей к нам заходит. Опять же важную роль сыграло то, что Львов стал убежищем для многих украинцев. Многие остались фактически без ничего, и сейчас пытаются наладить свой быт здесь с нуля, скупаясь, в том числе и в наших ТРЦ. Также часть украинцев, которая в начале вторжения России выехала за границу, уже возвращается. Это тоже увеличивает траффик. Посещаемость каждый день растет и торговые центры показывают очень хорошие результаты.

Есть и некоторые проблемы: во время тревоги происходит эвакуация и ТРЦ закрываются. Соответственно, в такие дни посещаемость и обороты арендаторов несколько снижаются, но безопасность важнее.

– Какова площадь ЛАЗ-695 и Fabrik?

— Общая площадь Fabrik — 15 000 кв. м, ЛАЗ — примерно 12 000 кв. м. По арендной площади они практически одинаковы – около 8000 кв. м в каждом комплексе.

Кроме того, есть офисная составляющая. В ЛАЗ-695 около 3000 кв. м выделено под офисные помещения, у Fabrik – 5000 кв. м. Учитывая программу релокации предприятий на запад Украины, они пользуются спросом: уже около 30-40% площади офисных помещений подписаны договоры аренды.

– А по торговому сегменту – какая сейчас наполняемость в ТРЦ?

– До конца июня откроется еще несколько якорных операторов, и тогда примерно 80% площадей будет работать. Учитывая обстоятельства, очень хороший показатель.

– Условия аренды пересматривали?

— Разумеется, довоенные договоренности уже утратили актуальность и нужно искать компромиссы – как девелоперам, так и ритейлу. Поэтому с каждым арендатором проводились переговоры и находились решения, которые могут устроить обоих: увеличилась доля арендной платы в зависимости от товарооборота, маркетинговые и эксплуатационные платежи тоже пересматривались.

– В чем конкурентные преимущества ваших объектов?

— В первую очередь – в локациях. Оба комплекса расположены на улице Стрыйской – с, пожалуй, наибольшим траффиком во всем Львове – это ключевая артерия между центром города и спальным районом Сихов. Поэтому многие львовяне дважды в день проезжают по этой улице.

Более того – пригородный траффик тоже идет по этому маршруту. Кроме жителей близлежащих жилых комплексов и микрорайонов, мы привлекаем потребителей из других частей Львова, а также из пригорода.

Еще один плюс: два ТРЦ расположены рядом друг с другом, так что при формировании пула арендаторов была возможность собрать уникальный tenant-mix для каждого, удовлетворить потребности любого клиента. Если ЛАЗ – это больше о спорте и развлечениях, то Fabrik – место шопинга. Это тоже привлекает дополнительный траффик, поскольку в одной локации люди получают качественные развлечения, возможность купить все необходимое, отдохнуть и поесть. Дополнительное преимущество: большие наземные и двухуровневые подземные паркинги. Для Львова это очень важно, потому что здесь есть постоянные проблемы с нехваткой парковочных мест.

– Делали какое-то маркетинговое сопровождение открытия ТРЦ?

— Понятно, что сейчас торжественное открытие, которое было ранее традицией – с привлечением звезд, розыгрышами, аниматорами и т.д. – люди не воспримут. Следует подходить очень осторожно к тому, как обращаться к аудитории. Поэтому обошлись без торжеств, концертов, агрессивной рекламы и даже без воздушных шаров. Только разместили информацию на своих и рекламных ресурсах и провели небольшую кампанию – совместный с областным советом проект «Дети – детям» на базе детской зоны в ЛАЗ-965. Это помогло нам сообщить горожанам об открытии ТРЦ.

Далее сработал «эффект домино» и на открытие приехало очень много людей.

– Какие ваши дальнейшие планы?

— Неделю назад, 10 июня, мы открыли торговый центр Майдан в Червонограде на 20 000 кв. м. Это очень смелый проект: большой ТРЦ в сравнительно небольшом городе. Там уже собран хороший пул арендаторов: LC Waikiki, Sinsay, JYSK, Сільпо и так далее. Пока заработает продуктовый супермаркет и несколько меньших операторов, а позже подтянутся и другие.

Есть еще несколько объектов, где подготовительные работы для строительства должны были начаться в конце февраля, на локации даже вышла техника. Но, понятно, вторжение России сорвало и эти планы, поэтому пока проекты на паузе, но скоро планируем возобновить работы.

Читайте также —

Новости ТРЦ: Retroville, Respublika Park, ЦУМ Киев, Lavina Mall, SkyMall, Даринок и другие