Манипуляции с фактами – инструмент конкурентной борьбы или «собака лает, а караван идет»

Нынешний и следующий год станут знаковыми для украинского рынка торговой недвижимости благодаря запуску крупнейших проектов ТРЦ: Respublika Park в столице и нескольких проектов в регионах — Planeta Mall в Харькове и Cherkasy Mall в Черкассах.

Читайте українською

Безусловно, перспективы открытия таких масштабных объектов вызывают обеспокоенность конкурентов, которые долгое время были единоличными лидерами на рынке и очень опасаются потерять свои позиции. Потому в ход идут различные манипуляции, которые имеют своей целью затормозить развитие новых ТРЦ.

Цифры не лгут?

Ярким примером таких действий является статья «Ukrainian dead malls: сколько в Украине закрытых ТРЦ и что с ними происходит сейчас», опубликованная на сайте RAU. Основной посыл данного материала состоит в том, что в Украине существуют 10 «мертвых» ТЦ, которые пострадали из-за различных ошибок, допущенных при разработке их концепций и управлении. Причем к фундаментальной причине авторы статьи относят промахи при расчете емкости рынка. «Емкость рынка ТЦ, особенно в небольших городах, остается низкой. Рынок не в состоянии поглотить большой объем площадей. В городах, где ТЦ закрылись, уровень насыщенности площадями колеблется в диапазоне 300-400 кв. м на 1000 жителей (при среднеукраинском 90 кв. м), что для среднего областного центра Украины является уже критичным значением», — говорится в материале. Именно эта причина приводится в качестве основного фактора, повлекшего за собой закрытие бывшего ТЦ Экватор в Черкассах. Ведь, по подсчетам авторов статьи, этот город может похвастаться показателем насыщенности торговыми площадями в целых 440 кв.м.

Без сомнений, математика – наука точная, вот только способ подсчета может сильно варьироваться. Например, если при расчетах в качестве торговых площадей посчитать даже ларьки на рынках города, вполне можно получить такие цифры. Судя по всему, авторы статьи, чтобы показать высокую насыщенность рынка и отпугнуть потенциальных конкурентов, именно так и поступили.

Однако эксперты рынка коммерческой недвижимости применяют другой метод. Для корректного расчета показателя насыщенности качественными торговыми площадями в Colliers Ukraine оценивают объекты площадью свыше 5000 кв. м, которые характеризуются качественной концепцией и сильным набором арендаторов, исключая отдельно стоящие супермаркеты и магазины. В случае с Черкассами под такой анализ попадают только торговые центры Lubava, Depo’t Center и Дніпро-Плаза. Совокупно арендная площадь данных проектов составляет порядка 42 000 кв. м, и как результат показатель насыщенности качественными торговыми площадями достигает не более 154 кв. м на 1000 жителей. Иными словами, смена критериев подсчета, из неперспективного рынка для девелоперов и операторов коммерческой недвижимости, тут же переводит Черкассы в разряд перспективных регионов.

В то же время, данный факт уже существующие ТЦ допустить не хотят, ведь до настоящего момента им было несложно удерживать свои позиции, поскольку конкурентов фактически не было. А, если уже в следующем году на рынке на месте ТЦ Экватор появится новый объект — ТРЦ Cherkasy Mall, качественно отличающийся от существующих объектов по ряду важных параметров, и ситуация на рынке торговой недвижимости Черкасс может кардинально измениться.  Поэтому логично предположить, что главным мотивом фактажа в статье стала обеспокоенность локальных конкурентов интенсивной работой по запуску ТРЦ Cherkasy Mall. Аналогичная ситуация прослеживается и в отношении харьковского ТРЦ Planeta Mall.

Обоснованная тревога

Сейчас качественные объекты, формирующие сток торговых площадей в Черкассах  — достаточно небольшие по формату проекты, которые, не в полной мере удовлетворяют спрос со стороны крупных международных брендов. Более того, глобально офлайн-ритейл движется в направлении развития ТРЦ — как мест социализации и времяпровождения, а не только шоппинга. Но ТРЦ небольшого формата не могут эффективно включить сегмент развлечений в концепцию, хотя именно энтертеймент, будучи наименее прибыльной частью тенант-микс, генерирует дополнительный трафик посетителей.

На момент переговоров и принятия решения о сотрудничестве, команда Colliers Ukraine провела детальный анализ города и оценила потенциальный спрос со стороны ключевых операторов. Учитывая высокий интерес рынка к Cherkasy Mall, была достигнута договоренность, компания Colliers Ukraine присоединилась к проекту в качестве эксклюзивного брокера и совместно с управляющей компанией СРМ приступила к реализации нового объекта.

ТРЦ Cherkasy Mall станет первым в городе объектом крупного формата, способным соответствовать тенденциям рынка и запросам современного потребителя, в том числе, став местом не просто для совершения покупок, а для социализации и впечатлений. Поэтому после запуска этого, самого масштабного в городе и во всем регионе ТРЦ, навсегда останутся позади времена, когда большинство черкассчан воспринимали другие ТЦ Черкасс лучшим местом для покупки и времяпрепровождения.

В частности, чтобы сделать объект уникальным, управляющая компания СРМ и эксперты Colliers Ukraine уже активно ведут переговоры с якорными арендаторами. С частью из них уже есть предварительные договоренности и около 40% площадей находятся в стадии обсуждения договоров аренды. В итоге реализуемый синергетический эффект между ритейлерами окажет положительное влияние на финансовые результаты арендаторов и трафик ТРЦ в целом. В ТРЦ Cherkasy Mall будут представлены: супермаркет (более 5000 кв. м), зона электроники, зона спортивных товаров и товаров для дома, fashion-галерея, детская зона развлечений. А общая площадь зоны развлечений с учетом кинотеатра и детского центра составит примерно 10 000 кв. м. Более того, в перспективе здесь также откроются семейные аттракционы от лидеров индустрии развлечений, детские игровые площадки, батуты, игровые аппараты, интерактивные детские комнаты.

Тем самым новый ТРЦ будет удовлетворять посетителей по двум основным параметрам — наличию большой развлекательной зоны и возможности в одном месте найти магазины всех ритейлеров, представленных на украинском рынке, многие из которых впервые откроются в регионе.

Транспортная доступность

Еще одним аргументом, представленным в тексте, является невыгодное месторасположение ТРЦ и отсутствие выхода фасадной части здания на значимую дорогу. Судя по всему, автор статьи забыл, что масштабные ТРЦ за неимением свободных площадок в плотной городской застройке, такие как Cherkasy Mall, во всем мире крайне редко расположены в самом центре города. Потому 15-ти минутная автомобильная доступность от центра города считается идеальным показателем. Кроме этого, в материале не отражается нынешнее положение дел. А именно — выгодное месторасположение Cherkasy Mall на проспекте Химиков — крупной транспортной магистрали города, соединяющей ТРЦ с центром города. Более того, согласно новому утвержденному генплану Черкасс, проспект станет главной транспортной артерий города, уже сейчас через него проходит большой поток автомобилей, а со временем он только увеличится. Вдобавок, в генплане предусмотрено строительство многоуровневой развязки на пересечении проспекта Химиков и улицы Сурикова. И этот клеверный мост будет расположен сразу за территорией парка, принадлежащего ТРЦ, в непосредственной близости от Cherkasy Mall. Поэтому в ТРЦ предусмотрены два главных въезда на основные транспортные магистрали.

Также для удобства посетителей проектом предполагается создание дополнительных бесплатных маршрутов автобусов, курсирующих в период работы ТРЦ. Тем самым существующие дороги будут обеспечивать активную посещаемость ТРЦ, ведь в потенциальную зону охвата Cherkasy Mall попадают около 320 000 человек — жителей как города, так и близлежащих населенных пунктов.

Что же касается фасада, он будет обновлен в соответствии с современными нормами и архитектурными тенденциями. В частности, для арендаторов будут предусмотрены рекламные плоскости, оснащенные светотехническим оборудованием, которое увеличит визуальную привлекательность рекламных модулей.

Реакция конкурентов – лучшее признание

Понятно, что масштаб и исходящие из этого возможности Cherkasy Mall явно обеспокоили рынок. Именно поэтому появился материал, в котором не двояко сделан акцент о перенасыщении рынка Черкасс торговыми площадями. Вероятно, что Cherkasy Mall поднимет рынок торговой недвижимости всего черкасского региона на уровень вверх. Ведь история имеет массу примеров, когда один качественный объект может трансформировать устоявшиеся рынки, поднимая планку на рынке торговой недвижимости. А, судя по постам в соцсетях, черкассчане давно ждали открытие крупного ТРЦ, отвечающего всем требованиям современных покупателей. Потому, благодаря своим масштабам и возможностям ТРЦ Cherkasy Mall может совершить революцию на региональном рынке не меньшую, чем ТРЦ Respublika в Киеве. Следовательно, вышедшую «аналитическую» статью фактически можно квалифицировать как признание потенциала и возможностей для успешной реализации ТРЦ Cherkasy Mall.

Читайте также —

Андрей Иоанно, ТРЦ Оазис: Слабый ищет оправдания, сильный – возможности