Максим Гасиев, Colliers International: Торговля уйдет в онлайн – это вопрос времени

Какие тренды и технологии определяют векторы развития рынка ритейла, почему темпы девелопмента торговой недвижимости замедляются и насколько сильно онлайн-коммерция влияет на классическую розницу.

Читайте українською

Об этом в интервью журналу Commercial Property рассказал независимый советник Colliers International (Украина) Максим Гасиев. Портал RAU предлагает читателям ознакомиться с наиболее интересными тезисами эксперта.

О трендах в ритейле и торговой недвижимости

Несмотря на рост влияния e-commerce, превалирующую часть в структуре потребления все еще формирует традиционный офлайн-ритейл. По оценкам экспертов, в странах Западной Европы более чем 80% общего потребления составляют покупки в физических магазинах. Такая тенденция будет сохраняться в силу того, что ритейл становится более омниканальным. С одной стороны, гиганты интернет-коммерции начинают открывать физические точки продаж (Amazon, Alibaba), а с другой – классические операторы наращивают продажи онлайн (Zara, H&M и другие).

ТРЦ становятся участниками e-commerce-индустрии и превращаются в некие шоу-румы, где покупатель может протестировать товар, а завершить покупку уже с помощью своего гаджета. И наоборот.

Физические магазины все еще будут фундаментом для ритейла. Но магазины уже не просто место дистрибуции товаров, но и дистрибуции опыта и впечатлений через новые форматы продаж, дополнительный сервис и возможность протестировать продукцию до покупки.

Это же относится и к ТРЦ в целом. Девелоперы ищут новые способы формирования качественного тенант-микса. Безусловно, фуд-корты и развлечения – ключевой компонент. Некоторые моллы предоставляют свои площади для стартапов и ритейл-инкубаторов, чтобы увеличить привлекательность своих объектов среди покупателей поколения Z.

Примечательным трендом, помимо расширения развлекательных зон и фуд-кортов, я бы выделил выход онлайн-ритейлеров в офлайн.

Интернет-гипермаркет Rozetka открывает уже третью свою локацию в ТРЦ, девятый офлайн-магазин в Украине. Практически все лидеры ритейла в сегменте электроники работают омниканально, то есть представлены как онлайн, так и офлайн. Крупные классические операторы заявляют о выходе в онлайн. Не так давно группа Inditex запустила интернет-продажи бренда Zara в Украине.

О предпочтениях миллениалов и персонализации в ритейле

Бытует мнение, что это поколение предпочитает онлайн-покупки. Тем не менее последние европейские опросы показывают, что примерно для 60% миллениалов наличие локального магазина очень важно. Кроме того, есть мнение, что так называемая экономика впечатлений структурно изменит традиционный ритейл в связи с новыми моделями потребления современного поколения, для представителей которого более приоритетны отдых и развлечения, чем покупка товаров.

Безусловно, энтертеймент – это важный компонент тенант-микса любого ТРЦ. Но только около 16% миллениалов готовы приобретать эмоции и развлечения больше, чем товары.

Технологии кардинально меняют целые индустрии. Ритейл и торговая недвижимость – не исключение. Любая возможность лучше понимать своего потребителя, находить поведенческие паттерны и предлагать более персонализированный товар – конкурентное преимущество. Поэтому, безусловно, данные – это новая нефть. Примечательно, что для максимального синергетического эффекта требуется коллаборация девелоперов, офлайн- и онлайн-ритейлеров. Обмен информацией и данными между ними будет способствовать лучшему пониманию нужд посетителя и покупателя.

О замедлении темпов девелопмента торговой недвижимости в Европе

Если говорить о странах Западной Европы, то резкое сокращение объемов строительства торговых центров началось еще во время кризиса 2008 года. Тенденция к снижению сохраняется и до сих пор. При этом, если анализировать новое предложение, значительная часть – площади, образованные в связи с расширением торговых центров. К примеру, в Нидерландах в 2018 году практически 50% новых площадей – это реконцепция и редевелопмент существующих объектов. Есть несколько причин такой тенденции.

Во-первых, конкуренция, дефицит и высокая стоимость земли под новые моллы в больших европейских городах делает такие объекты попросту нерентабельными.

А во-вторых, чтобы оставаться конкурентоспособными, действующие игроки обновляют концепции согласно новым предпочтениям потребителей.

Несколько иная ситуация в странах Центральной и Восточной Европы. Серьезное снижение объемов строительства началось с 2014 года. Если тогда новое предложение составило четыре миллиона кв. м, то четыре года спустя, в 2018-м, новое предложение в странах этого региона снизилось примерно до 1,5 млн кв. м. Тем не менее, даже такие показатели превалируют над цифрами западноевропейских стран. Это в первую очередь связано с тем, что активный девелопмент в регионе Центральной и Восточной Европы начался всего 20-30 лет назад и рынок еще не перенасыщен.

О развитии коворкингов в ТРЦ и влиянии e—commerce на классический ритейл

Думаю, что коворкинги — это временное решение, связанное с невысокой ставкой аренды в торговом центре. Синергия с коворкингом невысокая. Хотя если торговый центр многоуровневый, то на самых верхних этажах ставки всегда будут низкие, и тогда имеет смысл размещать там те же коворкинги или фитнес-центры.

Я бы не рассчитывал на коворкинг как часть торгового центра, только если это не многофункциональный объект, сочетающий в себе и торговую, и офисную функции. Желательно при проектировании молла не создавать низколиквидных площадей и потом не искать, чем еще их можно заполнить.

На мой взгляд, продажи в значительной мере уйдут в онлайн, это вопрос времени. В этом я вижу основной риск для торговой недвижимости.

Потребительские привычки могут измениться очень быстро, в течение считанных лет. Произойдет это, когда технологически возможность выбора товара в онлайн будет почти такой же, как в магазине. Сейчас пока нельзя потрогать товар, посмотреть, как одежда сидит на тебе, нельзя достоверно увидеть, как ткань работает со светом. А это для покупателя важно. И я не удивлюсь, если такие технологии разрозненно уже существуют или вот-вот появятся.

По материалам: Commercial Property

Читайте также –

Не только шоппинг: как меняются источники трафика в торговых центрах