Сбербанк закручивает гайки: управляющая компания ТРЦ Магелан поднимает ставки

Арендаторы столичного торгово-развлекательного центра Магелан, в июне перешедшего под управление Сбербанка России, жалуются на рост арендных ставок и нежелание новой управляющей команды идти на переговоры.

Читайте українською

«После прихода новой управляющей компании всех арендаторов заставили переподписать договора на обновленных условия, что по мнению наших юристов уже было неправомерно. Ведь новый собственник является правопреемником и предыдущие соглашения имеют юридическую силу до конца срока действия. Но это теория, а на практике даже тем арендаторам, которые не переподписывали договора, сейчас выставляют счета, которые в 2-5 раз больше предыдущих. Если они не соглашаются — письмо на выход, с жесткими условиями и короткими сроками», — говорит на условиях анонимности представитель крупной сети магазинов сегмента fashion, представленной в ТРЦ Магелан.

Подтверждает его слова и другой собеседник RAU. «В ТРЦ Магелан у нас неплохие объемы продаж. Однако нас загоняют в рамки, при которых дальнейшая работа нашего магазина в объекте будет невозможной. Управляющая компания предложила переподписать арендное соглашение с повышением ставки более чем в два раза. Но мы можем позволить себе максимум 10% роста затрат на аренду. Если ТРЦ повысит ставки в большем размере – мы выйдем из этого проекта», — утверждает он.

Не желают открыто говорить о ситуации в ТРЦ и другие ритейлеры. Большинство из них все еще надеется на то, что новая управляющей компания Бронкс-Стайл, подконтрольная Сбербанку России, умерит аппетиты по аренде и магазины смогут продолжить работу в ТРЦ. Однако пока, по словам собеседников RAU, команда управленцев Магелана идет на переговоры только с якорными арендаторами, потеря которых может стать для ТРЦ фатальной. Всем остальным арендаторам торгового центра Бронкс-Стайл отказывает в пересмотре условий.

В распоряжение редакции RAU также попало одно из предложений новой управляющей компании о подписании договора аренды на обновленных условиях. В документе арендатору предлагают подписать договор аренды на год с ежемесячной арендной платой в $286 за кв. м без НДС + плата за эксплутационные расходы в размере $15 за кв. м в месяц.

Тенденции к росту

Справедливости ради стоит отметить, что за последние 1,5-2 года в качественных торговых центрах арендные ставки выросли для всех арендаторов и форматов. Из-за существенного роста затрат на аренду многие ритейлеры были вынуждены сворачивать торговые сети. По словам аналитиков рынка, главными причинами повышения стоимости аренды на рынке торговой недвижимости стали повышение спроса со стороны ритейлеров, в том числе новых для рынка крупных универмагов одежды, и отсутствие новых торговых центров.

В 2017-м и начале 2018 года на рынке наблюдалась высокая активность торговых операторов, особенно fashion-сегмента, что закономерно отображалось на стоимости площадей.

Так, по данным консалтинговой компании JLL, уже в начале 2018-го в качественных торговых центрах Киева максимальные арендные ставки увеличились на 6% и превысили $1000 за кв. м в год ($85 за кв. м в месяц). Таким образом, показатель приблизился к докризисному уровню 2010-13 годов, когда ставки достигали $1100-1200 за кв. м в год. ($90-100 за кв. м в месяц).

Спорный объект

Под управление Бронкс-Стайл ТРЦ Магелан перешел после силового захвата представителями Сбербанка. Это произошло вскоре после решения Верховного суда, который не стал запрещать отчуждение залоговой недвижимости предыдущего собственника ТРЦ – компании Край Проперти. Последняя открыла под залог Магелана две кредитные линии в Сбербанке на общую сумму $56,2 млн еще в 2011 году. Девелопер обязался вернуть деньги до конца марта 2017 года, но не смог расплатиться в срок. «Из-за начавшегося кризиса мы не могли платить по $6 млн кредита и процентов в год и перечисляли только $2 млн в год. Банк отказался идти на уступки, подал иск в суд, и мы перестали платить», — рассказывает владелец Край Проперти Анатолий Юркевич. После этого дело перешло в суды.

В колонке для портала Экономическая правда Юркевич назвал силовой захват ТРЦ «беспределом» и обратил внимание на тот факт, что несмотря на незаконное переоформление права собственности на ТРЦ Магелан, Край Проперти остается законным владельцем такого движимого имущества как системы дымоудаления, автоматического пожаротушения, энергообеспечения, освещения, отопления, кондиционирования, вентиляции и т.д.

Один из арендаторов торгового центра рассказал, что «война» между предыдущим и нынешним собственником объекта продолжается до сих пор.

«Старый собственник владеет подстанцией и периодически продолжает отрубать свет в ТРЦ, приезжает полиция и его снова включают. Из-за всех этих событий потоки посетителей в ТРЦ уменьшились почти вдвое», — говорит собеседник RAU. По его словам, если из-за повышения арендных ставок из ТРЦ уйдет еще часть арендаторов, посещаемость торгового центра может обвалиться еще больше.

Заработать и продать

По словам опрошенных RAU экспертов, повышение арендных ставок новой управляющей компанией не удивительно и вполне вписывается в традиционную практику управления банками объектами залоговой недвижимости.

«В ТРЦ Магелан не происходит ничего необычного. Банк не собирается управлять торговым центром и разрабатывать стратегию его развития. Их основная задача – повысить ликвидность объекта, а значит – увеличить бюджет арендного сбора, после чего продать по максимально возможной цене. Это идеально ложится в стратегию банковского управления недвижимостью», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании Retail and Development Advisor Александр Фиалка.

По его словам, сейчас управляющей компании нужно, чтобы арендаторы платили максимально высокую аренду, однако при существенном повышении ставок важно не потерять трафикообразующих арендаторов и не допустить ухода значительной части торговых операторов. «Уход якорей может привести к еще большему сокращению посещаемости и товарооборота арендаторов ТРЦ, а высока вакантность может нивелировать увеличение доходов от повышения аренды», — поясняет эксперт.

Если говорить о потенциальных покупателях ТРЦ Магелан, то по информации СМИ, Магелан изучает управляющая компания сети ТРЦ Караван DCH Александра Ярославского, а наиболее активно торговым центром интересуется инвесткомпания Dragon Capital Томаша Фиалы, которая в последние годы приобрела ряд других объектов коммерческой недвижимости. В их портфеле ТРЦ Victoria Gardens во Львове, столичный ТЦ Пирамида, киевские БЦ Времена года, Прайм, Евразия, и другие.

Предметный интерес Dragon Capital к ТРЦ Магелан подтверждал Анатолий Юркевич: «Dragon Capital предлагал за Магелан $22 млн. Однако российское руководство Сбербанка решило выходить из Украины с получением максимальной прибыли. Поэтому в декабре 2017 года они вышли из переговоров, приняв взамен решение захватывать объекты, которые находились в залоге по кредиту», — утверждал бизнесмен. Не исключено, что теперь Сбербанк рассчитывает выручить за ТРЦ большую сумму.

Читайте также –

Інвестори проявляють інтерес до ТРЦ Respublika — НБУ