К выходу приготовиться: как ТРЦ опознать «проблемного арендатора»

Пять признаков того, что арендатор может в ближайшее время закрыть свой магазин и уйти из торгового центра.

Читайте українською

У владельцев и управляющих торговыми центрами неоднократно возникает следующая проблема: какой-нибудь арендатор решил неожиданно закрыть магазин, одновременно с тем оставив большие долги. Предугадать такое поведение реально — делится в своем блоге директор департамента недвижимости компании Vertex United Дмитрий Грильберг. RAU публикует сокращенную версию материала.

Платежи

Первый и самый явный признак значительных проблем у компании — возникновение постоянных просрочек по платежам и, как закономерный итог, рост долга. Впрочем, здесь могут быть исключения. Например, подобные просрочки могут возникнуть по причине инертности менеджмента, или из-за внутренних особенностей организации бизнеса.

Часто нехватка оборотных средств возникает у организаций во время сезонных закупок товара, что само по себе не показатель каких-либо проблем. Но в любом случае, не помешает стимулировать платежную дисциплину, например, с помощью предусматривающего подобные нюансы текста договора.

Оборот

Более тонкий признак, требующий анализа только в совокупности с ситуацией в конкретном ТРЦ, а также на рынке в целом — это сокращение оборота сравнимых торговых точек и возникновение отрицательной динамики за данный период. Но при этом снижение оборота не обязательно свидетельствует именно о политике арендатора: к примеру, объем выручки естественным образом начнет сокращаться в случае значительного уменьшения посещаемости ТРЦ, либо процента занятых площадей.

Арендная нагрузка

Понятие «арендная нагрузка» обозначает ту часть расходов арендатора, которая идет на аренду.

У любого вида бизнеса есть определенные граничные показатели, превышение которых говорит о том, что магазин стал убыточным. И чаще всего речь идет о коридоре от 15% до 25%.

Доводя свои расходы на аренду до значений, превышающих граничные, у арендатора в любом случае начнет накапливаться долг. Исключением могут быть убыточные магазины, которые владелец, исходя из своих соображений, решил сохранить, поддерживая финансово.

Товарное наполнение магазина

Когда вдруг обнаруживаются пустые полки в магазине, то можно говорить о необязательности анализа ситуации, так как здесь уже все понятно. Но есть первичные признаки, выявить которые часто не так просто. И тем не менее, сделать это можно. Для этого важно производить мониторинг ассортимента и, что не менее важно, представленность его на полках.

Некоторые администраторы всеми способами пытаются создать видимость заполненных полок. Например, путем дублирования товаров или же выставления прошлогодних остатков, находившихся ранее на складах.

Также процедура ликвидации магазина может происходить так: товар перемещается из магазинов с низкими оборотами в наиболее успешные с целью быстро избавиться от него и получить денежные средства хотя бы в каком-то минимальном объеме.

Часто бывают попытки обойти организованный вывоз товара из ТРЦ с применением таких затейливых методов, как вынос в сумках под видом проданного товара, либо как личные вещи работников магазина.

Публикации в СМИ

Весьма полезным будет анализ публикаций в средствах массовой информации на предмет новостей о, например, растущем числе судебных исков и тому подобных проблемах у ритейлера. Редко, но бывает, что собственник размещает официальный пресс-релиз о закрытии, после чего может стартовать сама процедура. Хотя, обычно, такие шаги практикуются западными продавцами.

Не помешает также мониторинг арбитражных дел и регулярный просматривать открытый реестр судебных решений.

Делать окончательный вывод о ненадежности арендатора стоит только после обнаружения в результате тщательного анализа одновременно нескольких из вышеперечисленных признаков. Только так можно с большой долей вероятности подозревать магазин в «нерадивости». Один же показатель сам по себе не может быть однозначным признаком того, что магазин является проблемным.

Автор: Дмитрий Грильберг

Читайте также

Избежать конфликта: как собственнику и арендатору найти баланс