В одной лодке: как вели себя ТРЦ с арендаторами в период карантина и после него

Украинские ритейлеры рассказывают о позитивных и негативных ситуациях, с которыми столкнулись при переговорах по вопросам арендной платы и другим платежам в ТРЦ во время и после карантина.

Читайте українською

Пандемия COVID-19 и беспрецедентные ограничительные меры, введенные правительством, вынудили весь украинский бизнес срочно решать новые вопросы и вызовы, с которыми ранее никто никогда не сталкивался. Ведь за все время независимости ни одного раза не закрывались практически все магазины (кроме отдельных категорий), рестораны, кинотеатры и развлекательные центры, не останавливалось авиа- и железнодорожное сообщение. Все предприниматели оказались в крайне сложной ситуации, а многие — в прямом смысле слова на краю гибели собственного бизнеса. И среди попавших под удар критически много ритейлеров, ведь розничная торговля непродуктовыми товарами на время карантина была практически заморожена. В такой ситуации для собственного выживания компании торговли сразу же начали переговоры с собственниками помещений, пытаясь найти взаимоприемлемые варианты.

RAU спросила участников украинского розничного рынка: с какими трудностями они столкнулись в переговорах с арендодателями, и с кем оказалось проще всего найти общий язык, а с кем – диалог зашел в тупик. Кто проявил себя партнером в кризисной ситуации, а кто отказался от переговоров win—win. Встречались и такие, и такие случаи.

Одним из первых на введенный в марте карантин отреагировал ТРЦ Dream Town. 27 марта совладельцы торгово-развлекательного центра Александр Меламуд и Гарик Корогодский заявили, что на период действия карантина арендаторы будут оплачивать лишь коммунальные услуги и затраты на содержание объектов. При этом арендная плата им начисляться не будет. Их примеру последовала управляющая компания ТРЦ Ocean Plaza, которая отменила арендную плату, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей за период с 17.03.2020 по 31.03.2020 года для тех арендаторовa, которые закрылись в связи с введением карантина. И обещали продлевать условия в зависимости от ситуации. Тем же путем пошли хмельницкий ТРЦ Оазис, сеть ТЦ Аракс, объекты компания Dragon Capital Property Management и ряд другим ТРЦ.

Весенний карантин стал катастрофой для рынка ритейла и девелопмента. По подсчетам Украинского совета торговых центров, из-за карантинных ограничений собственники ТЦ и ТРЦ недополучили 7 млрд грн арендных платежей, а падение оборота операторов, чьи магазины находились в торговых центрах, составило около 50 млрд грн. При этом самая сложная ситуация сложилась именно у торговых точек в ТРЦ – их убытки напрямую зависели от сговорчивости арендодателей и скидок на время простоя.

Как рассказали RAU в сети магазинов SOVA, со многими ТРЦ удалось оперативно договориться об отмене аренды во время карантина и зачислении всех начислений в будущие платежи: «Некоторые ТРЦ отменяли все платежи, в том числе эксплуатационные и маркетинг».

«Труднее было вести переговоры с ТРЦ, где собственниками выступают частные лица, и бизнес-процессы в таких компаниях не являются унифицированными», – рассказал RAU на условиях анонимности один из крупных сетевых ритейлеров.

Самый клиентоориентированный партнер

Сеть EVA насчитывает более 1000 розничных магазинов, которые находятся как в больших городах, так и в небольших населенных пунктах. Только 6% от общего количества – магазины, расположенные на территории торговых центров. «С введением карантина часть магазинов пришлось закрыть, поскольку были закрыты сами ТРЦ. Компания благодарна партнерам, которые вошли в положение, и пошли на некоторые уступки в частности об отмене арендной платы, пока магазины не вернутся в прежний режим работы», – рассказала RAU исполнительный директор линии магазинов EVA Ольга Шевченко.

По ее словам, сложнее обстояла ситуация с теми ТРЦ, которые продолжали частично работать в период карантина. «Магазины на территории торговых центров работали, тем не менее, из-за значительно сниженного траффика выторг был минимальным», – подчеркнула она.

По мнению опрошенных арендаторов, среди самых лояльных к ритейлу ТРЦ оказались столичные ТРЦ DreamTown, SkyMall, Gulliver, Blockbuster и харьковский Французский бульвар. Но больше всех выделился ТРЦ Ocean Plaza, который предоставил всем арендаторами скидку в 70% и выше.

«Самый клиентоориентированный партнер – это, несомненно, Ocean Plaza, который не начислял арендную плату и все прочие платежи (OPEX и маркетинг), чего не сделал ни один другой оператор торговой недвижимости», – комментирует директор департамента развития и форматов омниканальной розницы Алло Николай Астапов. Он отмечает, что лояльные условия остались также после открытия магазина и на весь третий квартал текущего года. Также в Алло отметили комфорт в работе с Arricano, DCH и Dragon Capital, которые согласились перейти от фиксированной ставки только на доплату от оборота в период карантина до его смягчения.

Основной трудностью на рынке Николай считает выставление счетов за оплату аренды в период, когда ТРЦ не работал, либо не работал магазин по причине полного отсутствия траффика в ТРЦ. «Были требования от некоторых ТРЦ оплачивать ОРЕХ и маркетинг в полном объеме за период, когда не работал ТРЦ», – добавляет Астапов. Как оказалось, таких арендодателей было не мало.

Надежда на адекватность

«Общий язык мы нашли со всеми ТРЦ в Украине, где есть наши магазины. Единственное неприятное исключение — ТРЦ в Одессе, который категорически не желал идти на встречу и снижать арендную плату. Здесь нам помогло мое открытое обращение в социальной сети Facebook. В итоге, магазин работает, согласование документооборота в процессе», – делится генеральный директор LUSH Украина Юрий Сургай.

На проблемы в коммуникации с одесситами пожаловались и другие операторы. «Самым проблемным оказался ТРЦ Сити Центр Одесса: отказались отменять арендную плату на период действия пандемии и делать пересчет за март. За апрель хотели оплату, но с учетом скидки -40%. За май тоже выставляли счета за весь месяц, а не с момента возобновления работы. На официальные письма с запросами о скидке ответа не давали. Даже писали на них коллегиальное письмо с другими арендаторами. Аргументов, почему не отменяют аренду, не было», – рассказал на условиях анонимности редакции RAU один из ритейлеров.

Одесситы – не единственные девелоперы, занявшие жесткую позицию. В винницком ТРЦ Мегамолл тоже заставили ритейлеров в период карантина платить полную аренду. «Но и этого им оказалось мало – требовали также оплату за рекламу и вывески, ссылаясь на договоренности, которые были до карантина», – возмущаются операторы торгово-развлекательного центра. По их словам, только в мае Мегамолл дал скидку: «и ту — всего на 20%».

И добавляют, что подобная ситуация с маркетинговыми и смежными платежами была в бориспольском ТРЦ Аэромолл. «Некоторые киевские ТРЦ и вовсе до сих пор не дали обратную связь по размеру скидок, и в связи с этим оплата аренды на паузе», – говорят сразу несколько собеседников на рынке.

«Если говорить о юридических аспектах, то правда и сила на их стороне, – рассказал директор по операциям и развитию сети Антошка Иван Чивкин, указывая на несговорчивость одного киевского и одного одесского ТРЦ. – Но с таким подходом нет желания работать, так как их позиция по многим вопросам вызывает искреннее удивление почти у всего рынка. Мы до сих пор ведем с ними переговоры и очень надеемся на адекватность с их стороны. Всем важно помнить, что кризис приходит и уходит, а партнерские отношения остаются».

Главной трудностью в EVA называют корреляцию выручки магазинов с уровнем арендной платы. «Магазины, расположенные в ТРЦ, выходят на обычный уровень продаж медленнее всего. Падение продаж составляет до 50% от докарантинного уровня, но не всегда арендодатели с этим хотят считаться», – говорит Ольга Шевченко.

Решение, к которому удалось прийти компании, – личные встречи с арендодателями, где представители EVA, показывая цифры выторга и других показателей, договариваются об аренде на выгодных для обеих сторон условиях.

Не светлое будущее

Сразу после послабления карантина часть ТРЦ мгновенно отменила все скидки и вернулись к докарантинным условиям. При этом зоны развлечений и фуд-корты, которые могли генерировать дополнительный траффик, продолжают быть закрыты. «ТРЦ просят полную аренду при невосстановленном трафике. Сеть будет настаивать на справедливом уменьшении аренды в зависимости от ситуации по каждом ТРЦ», — дали ответ в Eldorado.

По словам Юрия Сургая, посещаемость ТРЦ упала до 60%. В LUSH ожидают восстановления прежнего уровня продаж не ранее декабря 2020 года, и это при оптимистическом сценарии.

В Алло считают, что сейчас основная задача — договориться о лояльных условиях работы в посткарантинном сезоне, получив скидку на аренду и прочие платежи на весь третий квартал в размере минимум 30% или остаться только на проценте от товарооборота, отказавшись от оплаты фиксированной части. «Считаем это справедливым и партнерским подходом», – говорят в сети.

Тем не менее в торгово-развлекательных центрах уже не настолько готовы идти на встречу арендаторам. «Lavina Mall вообще отказались рассматривать скидки на посткарантинный период. Хотя посещаемость ТРЦ по факту упала», – отмечает один из операторов ТРЦ.

«После окончания карантина все мы находимся в стадии ожидания. Со всеми ТЦ были достигнуты договоренности на первый период времени, и сейчас они полностью соблюдаются. Очень хочется верить, что мы не вернемся в жесткий карантин и все будут работать спокойно», – надеется директор по операциям и развитию Антошка Иван Чивкин.

Читайте также

Игорь Заболоцкий, Colliers: Основные тенденции в ритейле Украины после выхода с карантина