Андрей Яцентюк: Архитектурные решения напрямую влияют на успех ТРЦ

Основатель бюро архитектурных решений Design Hub International Андрей Яцентюк — главный архитектор многих объектов коммерческой недвижимости, в том числе реконструкции киевского ЦУМ, а также ТРЦ и БЦ Retroville, открытие первой очереди которого состоялось 30 мая.

Читайте українською

Своими проектами команда Андрея Яцентюка неоднократно доказывала, что архитектурные решения влияют на прибыльность коммерческих объектов, и именно об этом основатель DHI рассказывает сразу после открытия ТРЦ и БЦ Retroville.

— Когда и почему решили стать архитектором?

— Архитектором я хотел быть в буквальном смысле с детства, и выбор университета был очевиден еще в младших классах школы. Первый опыт в “архитектуре” был получен в 13 лет, когда я работал помощником каменщика на стройке. Уже с первого курса я начал подрабатывать на небольших объектах, а с четвертого — работал над большим проектом, где прошел все: от концепции и эскизов до прохождения экспертизы и “рабочки”. Этой работе я отдавал так много времени и сил, что был отчислен из университета в Киеве, и свой диплом магистра получал уже в Австралии — после того, как реализовал строительство посольства США в Киеве в качестве field architect.

В Австралии я также много работал помимо учебы: сначала — младшим преподавателем в университете Мельбурна, а затем — в архитектурном бюро, которое спроектировало самый высокий небоскреб в Австралии, башню “Эврика”.

Моим стремлением было и остается получить как можно больше опыта при реализации больших, значимых объектов и коллаборация с ведущими международными архитекторами. По возвращении в Украину я много работал в консалтинге: за этот период мы разработали более 60-ти концепций объектов коммерческой недвижимости в Украине, а также в других странах СНГ. И всегда старался сотрудничать с зарубежными коллегами — их опыт накапливался десятилетиями, тогда как у нас коммерческая недвижимость только набрала обороты.

Например, концепцию Ocean Mall я делал в Лондоне, постоянно сверяя с мнением британских коллег собственные эскизы, и вносил в них много правок. Первоначальные концепции Blockbuster и Lavina Mall создавал совместно с британским архитектором из международной компании Benoy Карлом Френсисом, запорожский объект Alexander Plaza разрабатывал вместе с голландскими коллегами из TConcept.

На несколько объектов зарубежные коллеги уже приглашали меня — в качестве эксперта в коммерческой недвижимости в СНГ: ТРЦ Expobel в Минске (британская компания Leslie Jones), разработка концепции фасадов Blockbuster Mall (британская компания The Buchan Group).

Спустя восемь лет, которые прошли за посещением и изучением десятков ТРЦ и mixed-use объектов за рубежом, я начал занимался реконцепцией Retroville, и когда показал свои наработки Карлу Френсису, у которого многому учился на предыдущих объектах, понял, что в этот раз не почерпнул ничего нового. Это серьезный показатель того, что все долгие годы наработки международных кейсов прошли не зря.

Важный проект для меня — киевский ЦУМ, где я выступал главным архитектором реконструкции. То, что мы сделали на этом объекте, во многом прорыв для украинской архитектуры. После него, в 2016 году, я основал собственное бюро архитектурных решений — Design Hub International, и с конца 2018 года у нас помимо офиса в Киеве появилось еще официальное представительство в Роттердаме. Участие в зарубежных проектах дает моей команде четкое понимание трендов в коммерческой и некоммерческой недвижимости.

— Если сравнить коммерческую недвижимость в Украине и за рубежом, какие есть отличия?

— Самое главное отличие украинского и европейского рынков коммерческой недвижимости — в опыте специалистов. Сравните сами: на Западе такие объекты успешно проектируют и строят на протяжении 100 лет, а у нас — на протяжении 20-ти с небольшим.

Отсюда и ответы на вопросы: почему там все крутится вокруг эффективности и целесообразности, а у нас могут “гулять” огромные площади? Почему в Европе вы не встретите случайных, непонятного назначения территорий, а у нас их вы встретите практически в любом комплексе, построенном десять лет назад? Это все опыт и его отсутствие соответственно. Если ты не знаешь, как сделать красиво, эффективно и правильно с точки зрения технологии того или иного типа недвижимости, то как бы ты ни старался, ты просто не знаешь. Нужно учиться и набираться опыта у тех, кто знает.

Цель работы над любым объектом не в визуальной привлекательности, а в том, чтобы он был реализован, востребован, чтобы он работал. Лишние, непонятные, спорные, неэффективные с точки зрения коммерческой или жилой недвижимости площади требуют капитальных затрат на строительство, и при этом являются недополученной прибылью, растянутой на годы.

Идеальным решением является сотрудничество с компаниями, которые на начальном этапе разработки концепции помимо уникальной архитектурной идеи предлагают комплексные решения, включающие в себя аналитику рынка, оценку востребованности объекта, полный маркетинговый и финансовый анализ. В этом же предложении, как правило, дается расчет окупаемости проекта, просчитываются риски и возможности при инвестировании в него.

— Насколько такие решения востребованы в Украине?

— В Украине, как и в других странах Европы, эта практика — большая редкость: компаний с профилем проектирования и сильным консалтингом буквально единицы.

У нас принято обращаться к консалтинговым компаниям, которые или прорабатывают архитектурную часть внутри штата, часто на уровне блок-схем, или отдают эту работу на аутсорс. И тут есть сложность — заказчик в лице консалтинговой компании часто не может проверить качество предоставленных ему услуг. Велика вероятность ошибок: можно сильно промахнуться в решениях и как следствие — в расчетах.

На последующих этапах проекта это приведет к тому, что будут заложены заведомо ошибочные, случайные или вообще нереализуемые решения. И как следствие — на последующих этапах предстоит процесс переделок, из-за которого заказчик как потеряет время, так и понесет дополнительные затраты. При этом нужно понимать, что консалтинговая компания не несет ответственность за свои заключения.

Я для себя вывел такое правило: кто консультирует, тот и проектирует и, соответственно, несет ответственность за принятые решения. Этот подход предусматривает нашу заинтересованность и мотивацию предоставлять работающее решение и полноценный продукт. И если, к примеру, на этапе финансового анализа мы видим неэффективность проекта с точки зрения экономики, то возвращаемся к проектированию и все переделываем, поскольку напрямую заинтересованы в успешной реализации проекта в целом.

Мы всегда стремимся к партнерским взаимоотношениям с заказчиком, вплоть до того, что практикуем получение части вознаграждения “метрами”.

— С чего началось ваше сотрудничество с ТРЦ и БЦ Retroville?

— С аудита. Меня пригласили в качестве специалиста в коммерческой недвижимости и ритейлу. Предложенные мной решения были одобрены, и я занялся реконцепцией Retroville с самого начала — от принятия собственниками решения о разморозке объекта в 2017 году и до теперешнего момента, когда первая очередь ТРЦ и БЦ уже открыта, а сам объект полностью готов.

— Много ли пришлось переделывать?

— Очень. На центральной площади предусматривалась ледовая арена, которая полностью перекрывала виды; южная и северная галереи были длинными, монотонными, без расширений и площадей, и к тому же полностью изолированными от просмотра с центральной площади. Размер предусмотренного изначально гипермаркета уже не отвечал рынку, и его можно было уменьшать. Мы сделали большими, удобными санузлы и расположили их в правильных местах.

Поработали также с эвакуацией. Было важно, чтобы она оставалась в рамках норм и при этом эффективно решала задачи менеджмента ТРЦ и операторов: к примеру, мы перенесли одну лестницу, и нам удалось открыть «второй свет» и сделать большой атриум на входной группе. Также избавились от одной лестницы и длинных коридоров, которые не участвовали ни в эвакуации, ни в загрузке — только на них мы “выкроили” порядка 300 кв. м полезной площади.

Я подготовил бюджет и график проектирования и собрал команду. Мы создали концепцию рабочего многофункционального объекта (реконцепцию), сделали проект, перепроектировали инженерию с учетом почти полностью измененной торговой функции, разработали новый дизайн фасадов, благоустройство, навигацию, tenant handbook.

— Расскажите, пожалуйста, чем примечателен этот объект?

— Отмечу огромную, 2400 кв. м, многофункциональную площадь в центре комплекса. По логике других девелоперов это могло бы рассматриваться как потеря площадей, но мы внедрили это решение, чтобы человек чувствовал себя как в реальной городской обстановке: на ярмарке, концерте, просто имел возможность выпить кофе, как будто он на улице во Франции или Италии. Этот эффект достигается за счет большого светлого объема пространства, освещенного естественным светом сквозь купол размером 2000 кв. м, установку которого мы предложили в самом начале, еще на этапе проведения аудита.

В длинных галереях мы разместили дополнительные места отдыха: есть мини-площади перед зоной гипермаркета и на противоположной стороне молла и расширения в длинных галереях — чтобы у человека не было ощущения монотонности, усталости, мы даем ему возможность где-то присесть, отвлечься, переключить свое внимание.

— С вашей точки зрения, влияют ли архитектурные решения на успех объекта коммерческой недвижимости?

— Напрямую. И на данном этапе открытия только части объекта наполняемость Retroville составляет порядка 90%. Это довольно высокий показатель на нашем рынке, в конкретном районе, где есть вопросы к локации с точки зрения первичной зоны охвата и уже сложившаяся конкуренция среди профессиональных ТРЦ.

Этому во многом помог наш профессиональный опыт — есть понимание, как идет поток людей, что они должны увидеть, как их провести, чтобы они не устали и при этом посетили максимум предложенного. Мы знаем, как минимизировать негативный опыт от длительного пребывания в огромном центре и как оставить только приятные впечатления.

Помимо того, что наша команда умеет обеспечить подходящий объекту look and feel и точно знает, как должны выглядеть и функционировать помещения, которые в доступе у гостей (front of house), у нас есть очень хорошее понимание, как функционируют mixed-use объекты, и как необходимо организовать его back of house. В каких необходимых помещениях нуждается объект, какие функции можно объединить, чтобы сэкономить на операционных затратах и некоммерческих площадях. Где оптимально разместить загрузку, грузовые лифты. Какие помещения нужны для клининга, как будет организована утилизация мусора. Как оптимизировать затраты арендаторов фуд-холла на технические помещения. Мы отвечаем на все эти и массу других вопросов менеджмента ТРЦ.

В Retroville, например, предусмотрен отдельный “ночной вход” в кинотеатр, так как сеансы будут начинаться и заканчиваться, когда ТРЦ закрыт. И от этого решения выигрывают все. Посетитель выйдет по специально спроектированному красивому пути, а не начнет искать выход через черные коридоры и лифты. Менеджменту ТРЦ в свою очередь не нужно перекрывать ленточками закрытые галереи, оставлять одну работающую группу эскалаторов и выставлять охрану на двух этажах — это существенная экономия на операционных затратах.

— Какие архитектурные решения в ТРЦ и БЦ Retroville вы можете назвать максимально удачными?

— Мы сделали большую городскую площадь в центральной части ТРЦ и мини-площади в разных местах, где люди могут посидеть и отдохнуть в процессе шопинга. В Retroville большие и очень комфортные санузлы и комнаты матери и ребенка. В этом объекте: самый большой фуд-корт в Киеве с красивой специально спроектированной для этого объекта мебелью, которая удобна не только для взрослых посетителей, но и для семей с детьми: предусмотрены зона “стоянки” колясок и детская зона фуд-корта. Важно отметить, что в Retroville восемь равноценных входов, хотя могло быть всего четыре, от чего ТРЦ только выиграл бы в плане прибыли — это обеспечило бы больший поток посетителей вдоль магазинов по пути к якорям, но такое решение заставляло бы посетителя проходить гораздо большее расстояние от автомобиля до цели своего приезда. И сознательно было принято решение сделать все для комфорта, отдыха и свободного передвижения гостей.

Мы много думали о комфорте арендаторов, поскольку прекрасно понимаем, что потребителей у ТРЦ два: посетитель и арендатор. Наша команда создала условия, чтобы все арендаторы были в максимальной визуальной доступности, независимо от размера юнитов, учли требования к высоте и длине витрины, адаптировали под каждого из них размещение загрузок и утилизацию мусора.

Стоит отметить, что нарезка, которая родилась в планировках по итогам проведенного аудита четыре года назад, к моменту открытия изменилась максимум на 20%.

Мы позаботились и о комфорте посетителя, и о комфорте арендатора, учли их реальные потребности. Как показала практика на момент открытия, сейчас усилия нашей команды и менеджмента ТРЦ дали очень правильные результаты.

Читайте также —

В добрый путь: первые фотографии из нового киевского ТРЦ Retroville