На порозі прориву чи краху: що відбувається на ринку складської логістики України

Керівник напряму складської нерухомості консалтингової компанії Retail&Development Advisor Федір Арбузов про причини дефіциту якісних складів, структуру ринку, а також зростання орендних ставок та подальші перспективи розвитку сегменту.

Цей матеріал доступний російською мовою

Ринок складів класу А та B в Україні впритул наблизився до позначки 2,6 млн кв. м, з яких 2 млн кв. м знаходяться у столичному регіоні. Для порівняння, у сусідній Польщі ринок складських площ набагато більший – понад 21 млн. кв. м. При цьому динамічний розвиток e-commerce в Україні підвищив попит на складські площі та ще більше продемонстрував проблему дефіциту якісних складських площ. Чи справді країна потребує нової пропозиції складів чи поточний попит у галузі створено штучно? Що чекає ринок у найближчому майбутньому, а також яка насправді окупність будівництва? На ці та інші питання в інтерв’ю для RAU відповів керівник напряму складської нерухомості компанії RDA Федір Арбузов, фахівець із 14-річним досвідом роботи в галузі, який свого часу стояв біля джерел зародження складських комплексів класу А в Україні.

– Які зараз загальні показники ринку складської логістики в Україні?

– Ринок якісної складської логістики почав зароджуватися в Україні лише у 2006 році, коли міжнародні девелопери зводили перші склади класу А з небувалою висотою зберігання у 12 м, наливними підлогами та опаленням. На початку своєї кар’єри в 2008-му в міжнародній консалтинговій компанії DTZ (зараз Cushman & Wakefield) я застав ситуацію, схожу на нинішню. Вакантність складів була майже нульова і якісні приміщення розбиралися потенційними орендарями ще на етапі фундаменту. Нині вакантність складів становить лише 0,3%. Це критично мало.

2008-го ставки оренди стартували від 10-11,5 євро за кв. м плюс операційні витрати. Відповідно, будувати склади було дуже вигідно – окупність становила лише 4,5 роки проти 10-12 років у Європі.

Стан ринку складської нерухомості завжди визначав столичний регіон. Якісні складські комплекси будували в основному в Києві та його околицях. В результаті з 2,6 млн кв. м складів класу А та B понад 2 млн кв. м припадає на Київ та область.

Цього року на ринку якісних складських комплексів класу А у київському регіоні було введено в експлуатацію вкрай мало площ. Відкрилася лише друга фаза ЛК “Макарівський” 14 454 кв. м (девелопер ADG), вся площа якого була орендована одразу після введення в експлуатацію. А також нова черга складського комплексу компанії FM Logistic площею 17 000 кв. м, яка використовується для власних потреб.

На IV квартал цього року планується введення СК “Алмазний” на 13 000 кв. м, але й він уже орендований за попереднім договором.

– Чим викликаний нинішній дефіцит складських приміщень та такий низький показник вакантності?

– Насамперед, це пов’язано із зростанням обсягів електронної торгівлі, якій не потрібні магазини, а товар відправляється покупцю прямо зі складу. Сучасний покупець не хоче чекати, поки товар привезуть із Китаю, а отже, потрібні великі запаси. Поспілкувавшись із ключовими гравцями із галузей FMCG, фарми, авто-мототоварів та інших, можу сказати, що дефіцит складських площ вже зараз більше 250 000 кв. м. Це означає, що тільки-но з’явиться відповідна пропозиція, такий об’єкт буде заповнений протягом півроку.

– Дефіцит відчувається за всіма видами складів чи в якійсь їхній специфічній частині?

– Серйозний дефіцит відчувається як у сфері сухих складів, так і складів температурного зберігання. Достатньо сказати, що цього літа одна ресторанна мережа не змогла знайти вільні площі в кілька сотень «квадратів» і тимчасово зберігала товар, що швидко псується, в авторефрижераторах.

Бракує також складів для фарми, тому що їх зазвичай будують під конкретного клієнта, а не в спекулятивних цілях. Великі дистриб’ютори та імпортери, такі як БаДМ чи Оптима-Фарм, свого часу купили сухі склади та переобладнали їх. Зокрема, остання угода відбулася майже рік тому, коли Оптіма-Фарм купила логістичний комплекс Омега-2 (загальною площею 32 731 кв. м) у Броварах у інвесткомпанії Dragon Capital. Благо маржа у цьому бізнесі дозволяє вирішувати проблеми зі складами відносно легко.

Взагалі в будь-якій галузі так званий end user складу готовий добре заплатити за об’єкт, який відповідає його планам і вимогам. Наприклад, так було з Kopylov Logistics Park, що у селі Копилів Київської області. АТБ потрібна була логістична точка для розвитку мережі в західному напрямку.

– Які реальні ринкові ставки оренди та наскільки вони відрізняються від заявлених базових?

– Наразі базова ставка оренди складу класу А у київському регіоні становить $6 без урахування операційних витрат ($1) та ПДВ. Однак треба враховувати той факт, що багато хто знімає площі за довгостроковими контрактами, які були укладені 3-5 років тому, де було чітко зафіксовано розмір орендної ставки та її індексацію. І в деяких орендарів ставки, що історично склалися, нижчі від тих, що тепер анонсуються на ринку, тобто на рівні $4-5 за кв. м.

Зважаючи на те, що найближчого року ці контракти закінчуються, а ціну за мінімальної вакантності диктує орендодавець, рітейлерам доведеться приймати нові ставки оренди як належне.

У місті будувати дорожче, тому тут базова ставка анонсується на рівні $7 за кв. м. Проте складський комплекс Алмазний площею 13 000 кв. м, який ще не зданий в експлуатацію, вже весь «розібраний» орендарями. Якщо говорити про холодні склади, то тут ставки ще вищі – базова $10.

– Як позначиться на ринку таке підвищення вартості оренди? Хто найбільше постраждає?

– Декому вже зараз тісно на займаних площах, і вони змушені шукати інші локації, які, звісно, ​​здаються за вищими розцінками.

Це підвищення вдарить насамперед по 3PL-операторам (вони займають приблизно 20% ринку), у яких маржа нижча, ніж у end user. Вони надають рітейлерам послуги зі зберігання, збирання та транспортування партій товарів. І якщо при зародженні цього бізнесу маржа була на рівні 15%, то тепер вона впала в деяких випадках до 5%.

– Але ж можна взяти склад простіший?

– Ні, переїзд із класу А до класу С не витримають ні товар (немає опалення, може підтікати дах тощо), ні клієнти. Зараз розвивається так звана in city logistic, яка є особливо актуальною для електронної комерції.

Будувати склади класу А в Києві практично нема де, тому активно зайнялися редевелопментом старих промислових будівель. Наприклад, на старому заводі заливають нову підлогу, утеплюють стіни та красиво обшивають фасади профлистом.

Хороший приклад – проект SAN Factory-2 на вулиці Корабельній, де компанія SkyLine Development провела три черги редевелопменту: на 13 000 кв. м, 9000 кв. м та 4000 кв. м. Раніше Avtek Logistic також створила на Пшеничній, 9 офісно-логістичний комплекс класу А загальною площею 28 500 кв. м.

-При такій низькій вакантності девелопери, напевно, мають будувати нові склади…

– Почасти це так. Хто першим збудує нові потужності, зможе здати їх з максимальною вигодою. Думаю, головний принцип дій у поточних обставинах має бути наступним: «Сім разів все порахуй і починай копати прямо зараз!»

Із великих гравців зараз на цьому ринку активно працює компанія Dragon Capital, яка минулого року заявила про реалізацію проекту індустріального парку «E40 Industrial Park» на 27-му кілометрі Житомирської траси (с. Колонщина, Київська обл.).

Крім того, американська інвесткомпанія Amstar збудує логістичний комплекс у селі Гурівщина на Київщині за $170 млн. Будівництво першої черги площею 38 000 кв. м розпочалося у серпні цього року. Її завершення заплановано на третій квартал 2022 року.

Нарешті компанія ADG планує збудувати складський комплекс «Макарівський» на 25 000 кв. м у с. Колонщина на Київщині. Введення третьої та четвертої черги анонсовано на квітень-травень 2022 року. Усього загальна площа запланованих до введення об’єктів становитиме 600 000 кв. м.

– А що відбувається із земельним банком, яка реальна вартість землі під промислову забудову?

– У 2019-20 роках ціна сотки чи гектара перебувала на історичному мінімумі. Навіть зараз, після того, як ринок пожвавився, за 30 км від столиці можна знайти ділянки розміром від 10 гектарів, де вартість сотки (вже переведеної під логістику) становить $600. Якщо йдеться про дрібніші ділянки, від 2 до 10 га, ціна сотки може коливатися в межах $1000-2000. Багато залежить від конкретної локації.

Тому зараз іще можна купити хорошу ділянку за привабливою ціною, поки покупки великих інвесторів і end users не сильно розігнали ціни вгору.

Для порівняння: на піку спекулятивного інтересу у 2005-06 роках, коли в Україну заходили приватні іноземні інвестфонди, вартість сотки під промислову забудову сягала $5000. Їх приваблювала окупність девелопменту у логістиці за ставки оренди в 10 євро. Але після девальвації 2008 року та появи великої кількості об’єктів оренда впала до $6, а вакантність складів до 2010 року зросла до 25%. Потім ставки ще впали до $2-3 і окупність будівництва зросла з 4,5 до 25 років, що робило спорудження складів невигідним.

– Виходить, що за поточних ставок оренди привабливість спорудження складів знову висока? Яка вартість будівництва та терміни окупності проекту?

– Зараз будівництво складу класу А коштуватиме приблизно $550 за кв. м, що на 25-30% дорожче ніж рік тому. Йдеться про імпортні будматеріали та обладнання (ціни на які зросли у всьому світі). Вартість землі поки що істотно не впливає на ціну квадратного метра (ще близько $12 при ціні сотки в $600).

Більш важлива вартість підведення комунікацій. Для складу площею 100 000 кв. м треба приблизно 2МВт і ціна залежатиме від наявності вільних потужностей та необхідної кількості робіт для підведення енергії на локацію.

Ми маємо таку послугу як аудит потужностей у конкретній локації (можливості підключення), а також близько 1000 ділянок від 1 до 100 га, з власниками яких ми тісно співпрацюємо.

Внаслідок зростання витрат на будівництво збільшується і термін окупності. До подорожчання будматеріалів при ставці оренди складу $6 за кв. м окупність становила вісім років. Тепер, щоб вписатися в цей період, потрібне підвищення оренди до $7.

– Але ринок не показує руху ставок нагору?

– На даний момент не так суттєво, але це лише питання часу. З урахуванням усіх описаних вище факторів той, хто першим ризикне вкластися у будівництво складу, може суттєво виграти, знявши «орендні вершки». Адже склади потрібні зараз практично всім, і вже зараз це ринок орендодавця. Зрозуміло, 8 років це 12% повернення інвестицій на рік, а в Україні інвестори вважають за краще працювати з показником 14% річних. Але під час укладання договору оренди можна врахувати індексацію ставки і з цього знизити термін окупності до шести років.

– Який формат об’єктів буде найбільш затребуваним ринком?

– Це склади з кроком колон 24х12 метрів, з робочою висотою 12 м, де облаштована наливна антипилова підлога, здатна витримувати навантаження до 7 т на кв. м. А також обладнані сплінкерною системою пожежогасіння, датчиками диму та зенітними ліхтарями. Потрібні доки (ворота) та зрівняльне обладнання з розрахунку один док на 500 м. Також обов’язковий пандус та опалення на складі.

– Які ваші прогнози щодо розвитку ринку в найближчі роки?

– З’явиться більше девелоперів, зайнятих будівництвом складів. Цьому сприятиме розвиток рітейлу: практично у всіх секторах відзначається зростання оборотів. Ще більше буде потрібна міська логістика. Приклад тому – адміністративно-логістичний комплекс Алмазний, який здав усі площі ще до відкриття. Аналогічно всі проекти, які плануються до здачі у 2022 році (понад 100 000 кв. м), знайдуть своїх клієнтів ще до введення в експлуатацію. Тож у найближчі два-три роки перенасичення ринку не станеться. А тому орендна ставка зростатиме за попитом. Що, у свою чергу, підвищить дохідність будівництва складів.

Читайте також –

Час купувати: найгучніші угоди 2020 року в рітейлі, логістиці та девелопменті