Продати Respublika. Чому на найбільший недобудований ТРЦ немає покупців

Чи вдасться державі в цьому році продати найбільшу недобудову країни – столичний ТРЦ Respublika, який поступово приходить в непридатність?

13 грудня 2018 року Фонд гарантування вкладів фізосіб (ФГВФО) збирається в черговий раз виставити на аукціон найбільшу недобудову країни – столичний ТРЦ Respublika. В даний час нею володіє Нацбанк. На минулих торгах за Respublika запросили 1,1 млрд грн, однак за такою ціною покупців не знайшлося. Але НБУ довгий час категорично відмовлявся знизити ціну і блокував продаж. Через це об’єкт вже кілька років перебуває в підвішеному стані та поступово приходить в непридатність.

У ситуації що склалася зволікання смерті подібно. Недобудований ТРЦ з року в рік втрачає в ціні. Ще пару років, і колись грандіозний проект перетвориться на великий склад.

Благо конкурентів у недобудови вистачає, і найближчим часом їх число буде лише зростати. Держава, у власність якої доля закинула об’єкт, бажаючи виручити за Respublika побільше, по факту лише збільшує збитки. Продати об’єкт на голландському аукціоні зі зниженням ціни до суми, яку реально готові заплатити на ринку, на даний момент найрозумніше рішення. Якщо Нацбанк дійсно погодився піти на поступки, як про це повідомили Фокусу в ФГВФО, продаж Respublika стане одним з головних досягнень фінансового регулятора за останні роки.

В інтерв’ю Фокусу глава ФГВФО Костянтин Ворушилін розповів, що Respublika може піти з молотка вже 13 грудня цього року в ході голландського аукціону зі зниженням ціни через систему ProZorro. Продажі. «Без згоди НБУ на продаж і стартову ціну ФГВФО не може виставити на торги і реалізувати такий об’єкт, – пояснює ситуацію навколо Respublika Максим Пирогов, керівник дніпровського офісу компанії Investment Service Ukraine. – А в подібних питаннях НБУ займає швидше пасивну позицію, тому що реалізація великої частини заставних об’єктів Нацбанком блокується».

На перший погляд поведінку Нацбанку можна пояснити незгодою з низькою вартістю продажу об’єктів на аукціонах, яка непорівнянна з їх оцінкою на момент передачі в заставу під кредити рефінансування НБУ. Однак у регулятора можуть бути і приховані мотиви.

Зокрема, Пирогов не виключає, що НБУ, затягуючи терміни призначення аукціонів і тим самим занижуючи вартість об’єкта, діє в інтересах колишніх власників.

Ростислав Кравець, адвокат, старший партнер адвокатської компанії «Кравець та Партнери», в свою чергу, не виключає наявності в історії з ТРЦ Respublika корупційної складової – тобто самостійного «вирішення питань» з НБУ якимось зацікавленим покупцем. За словами Кравця, фактично остаточне рішення про згоду надати право ФГВФО продати цю заставу приймає заступник голови НБУ Катерина Рожкова.

На перший погляд, бажаючих купити добудований на 90% гігантський ТРЦ за прийнятну суму на ринку має бути більш ніж достатньо. «Інтерес до ТРЦ Respublika забезпечують вдала локація, багатотисячний проект житла в пішій доступності та успішний досвід Lavina Mall, показники якої Respublika цілком могла б перевищити при грамотному управлінні», – вважає Ольга Соловей, керуючий партнер і співзасновник бізнес-асоціації URE Club.

За оцінками опитаних експертів, з добудовою та запуском ТРЦ в експлуатацію теоретично можна було б впоратися за півроку-рік.

«Будівля практично готова, – розповідає про стан об’єкта Дмитро Васильєв, співзасновник і головний архітектор компанії Архіматика. – З незавершених робіт залишився тільки благоустрій навколо комплексу».

Однак ситуація аж ніяк не така проста. Проблеми у нового власника можуть виникнути в правовій сфері через те, що на торги виставляється не сам ТРЦ, а право вимоги по кредитах, забезпеченням за якими виступає довгобуд. Згідно з поясненнями Максима Пирогова, застава НБУ складається з земельних ділянок розміром близько 15,72 га, майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва та попередніх договорів оренди приміщень загальною площею 134 000 кв. м. І ситуація з кожною з цих застав має свої нюанси.

«Для отримання земельних ділянок можна звернутися в суд і визнати право власності на землю або переоформити ділянки без рішення суду за допомогою нотаріального напису, якщо такий варіант передбачений в кредитному договорі та договорах застави, – уточнює Пирогов. – Щоб взяти під контроль ТРЦ, необхідно отримати у власність корпоративні права боржника, що володіє комплексом і попередніми договорами оренди. Але в заставі у НБУ перебуває тільки 85,19% корпоративних прав, а інші майже 15% належать колишньому власнику – кіпрській компанії BERLINOTTO LIMITED (стоїть за Мегаполісжитлобуд, – прим. ред.), яка може блокувати всі рішення нового власника».

Не менш складна ситуація з договорами оренди, відповідно до яких орендарі вносили попередні платежі на користь ТРЦ.

Відповідаючи на запит Фокуса, Максим Пирогов в реєстрі судових рішень відшукав не один десяток завершених суперечок між орендарями та Мегаполісжитлобудом, в яких орендарі стягують свої попередні оплати. Суми виграних суперечок вже перевищують 5 млн грн. З цього випливає, що новому власнику доведеться погашати заборгованість компанії Мегаполісжитлобуд, обсяг якої поки складно прогнозувати.

З огляду на вищезгадане та багато інших обтяжливих обставин, Пирогов передбачає, що єдиним покупцем ТРЦ Respublika в його нинішньому стані може бути тільки особа, пов’язана з колишнім власником і тому має можливість домовитися про долю комплексу поза судових кабінетів.

За матеріалами: Фокус

Читайте також –

Від Dream Town до SkyMall: як відкриття Blockbuster Mall вплине на роботу інших ТРЦ