Потроху звикаємо: огляд ринку торговельної нерухомості Києва за І півріччя 2021-го

Негативний вплив пандемії коронавірусу на ринок комерційної нерухомості Києва суттєво зменшився: за підсумками І півріччя 2021 року, найбільше постраждав сегмент торговельної нерухомості, а от складський сегмент наразі користується дуже великим попитом.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Торговельна нерухомість

Як пише у новому липневому номері журнал Commercial Property, ринок торговельної нерухомості Києва у І півріччі 2021 року спокійно пережив два локдауни й уже пристосувався до нових реалій. «Подальші перспективи залежатимуть від ефективності протидії пандемії коронавірусу, тому деякі ТЦ/ТРЦ відкрили на своїх територіях центри вакцинації для своїх співробітників та їхніх родин. Зокрема, це ТРЦ Aladdin і ТРЦ Piramida компанії Dragon Capital, ТРЦ РайON і Проспект компанії Arricano Real Estate та ряд інших проектів», – повідомив Ігор Заболоцький, провідний експерт з торговельної нерухмості компанії Colliers International Ukraine. Крім того, ТЦ/ТРЦ значно посилили власну присутність в онлайн-просторі, а також відкрили нові пункти видачі й доставки товарів (наприклад, ЦУМ Київ відкрив станцію видачі замовлень click & collect, що є транзитною зоною між онлайн-магазином і реальним шопінгом). Звісно, трафік ще не повернувся до рівня перед початком пандемії, але уже є підстави для стриманого оптимізму, оскільки він стабільно зростає з початку 2021 року, завдяки покращенню епідеміологічної ситуації та пришвидшенню вакцинації населення.

Вакантність у сегменті торгівельної нерухомості Києва зменшилась: за перше півріччя 2021 року, частка вільних торгівельних площ, за даними компанії Colliers Ukraine, скоротилась до 7,2%, а за даними компанії UTG, сягнула 13,2%. Це обумовлено тим, що за вказаний період часу жодного великого ТРЦ у столиці не відкрили, а заповнюваність присутніх останні півтора року на ринку масштабних об’єктів (Blockbuster Mall і Retroville) поступово підвищилась.

Орендні ставки на ринку торгівельної нерухомості Києва у І півріччі 2021 року, за даними компанії Colliers Ukraine, виросли з $60 до $65 за кв. м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів) у найкращих ТЦ/ТРЦ на площі форматом 100-200 кв. м. А от в компанії UTG стверджують, що середні ставки оренди на торгівельні площі у І півріччі 2021 року знизились з $27,9 до $22,8 за кв .м/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів) через значний обсяг вакантних приміщень у нових проектах, які змушені заповнювати галереї за символічні суми.

Що стосується відкриття нових об’єктів на ринку торгівельної нерухомості Києва у І півріччі 2021 року, то їх було лише один – це друга черга ТРЦ Piramida у межах його реновації та розширення площею 7500 кв. м. До кінця року нова пропозиція на ринку може перевищити 200 000 кв. м за рахунок запланованого введення в експлуатацію ТРЦ Respublika Park (GBA – 300 000 кв. м, GLA – 135 000 кв. м) і 3-ї черги ТРЦ Blockbuster Mall (GBA – 88 000 кв. м, GLA – 50 000 кв. м), а також інших ТЦ/ТРЦ менших за площею. У компанії Colliers Ukraine прогнозують, що відкриття ТРЦ Respublika Park і ТРЦ Blockbuster Mall істотно не вплине на рівень вакантності на столичному ринку, оскільки вони досить динамічно заповнюються (ТРЦ Respublika Park уже здав в оренду понад 68% комерційних площ, а ТРЦ Blockbuster Mall – понад 50%).

Натомість, в компанії UTG фіксують профіцит та перенасичення торговельними площами у Києві, тому відкриття будь-якого великого ТЦ/ТРЦ відчутно вплине на показник середньоринкової вакантності. Ось, приміром, другі фази ТРЦ Rive Gauche (GLA – 56 700 кв. м) і Рітейл Парку Петрівка (GLA – 7100 кв. м) довелось призупинити через посилення конкуренції на ринку, підвищення рівня ризиків та застарівання розроблених концепцій.

Деякі ТЦ/ТРЦ, відкриття яких планується у ІІ півріччі 2021 року:

Джерело: Colliers Ukraine, UTG

Складська нерухомість

На ринку складської та логістичної нерухомості Києва у І півріччі 2021 року, за даними компанії CBRE Ukraine, частка вакантних площ знизилась до 2,4% (з 2,9% станом на кінець 2020 року). «Оскільки обсяг вільних площ був обмеженим, через відсутність масштабної нової пропозиції, на ринку спостерігався величезний попит зі сторони потенційних орендарів. Йдеться про представників онлайн-торгівлі, промисловості, енергетики, логістики та продуктового рітейлу», – пояснює Наталія Сокирко, директор департаменту складської та логістичної нерухомості компанії CBRE Ukraine. Внаслідок дефіциту нових орендних площ, зменшились на 75% і обсяги валового поглинання – до 17 000 кв. м у ІІ кварталі 2021 року.

Орендні ставки на складські приміщення у Києві в І півріччі 2021 року були деноміновані у гривні і суттєво не змінились порівняно із показниками 2020 року. Так, за даними компанії CBRE Ukraine, орендні ставки без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів були наступними у національній валюті:

• Сухі склади класу А (133-159 гривень за кв. м на місяць);
• Сухі склади класу В (95-110 гривень за кв. м на місяць);

Орендні ставки в іноземній валюті зросли на 3% по верхній і нижній межах через ревальвацію гривні відносно долара і були наступними:

• Сухі склади класу А ($4,9-5,9 за кв. м на місяць);
• Сухі склади класу В ($3,5-4 за кв. м на місяць);

Орендні ставки на холодні склади у Києві у гривні не змінились і становили 300-360 грн за кв. м на місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів), а от в доларах виросли на 3% і становили $11-13,2 за кв. м на місяць.

У І півріччі 2021 року на ринку складської нерухомості Києва з’явилось два нових об’єкти: 2-а черга логістичного комплексу «Макарівський» площею 11 000 кв. м і перша частина 4-ї фази логістичного комплексу FM Logistic на 9600 кв. м. До кінця 2021 року очікується відкриття наступних об’єктів:

• 3-тя (10 000 кв. м) і 4-та черги (11 000 кв. м) комплексу «Макарівський»;
• друга частина 4-ї фази (9000 кв. м) комплексу FM Logistic;
• складський комплекс Novus (25 000 кв. м);

Таким чином, загальна нова пропозиція цього року може перевищити 75 000 кв. м.

Також у І півріччі 2021 року на ринку складської нерухомості Києва відбулось дві угоди купівлі-продажу приміщень за участю компаній групи Dragon Capital. Зокрема, було продано логістичний комплекс «Омега-2» площею 32 700 кв. м та куплено офісно-логістичний комплекс Amtel площею 100 000 кв. м.

Повну версію статті можна прочитати за посиланням

Читайте також – 

Коли не до розваг: як працюють розважальні центри у часи коронакризи