Зміна тенденцій: підсумки 2022 року на ринку складської логістики

CEO компанії Watermelon Development Федір Арбузов про поточний стан справ на ринку індустріальної та складської логістики України, можливості і строки його відновлення та перспективи розвитку.

Watermelon Development – це консалтингова компанія в сфері комерційної нерухомості, яка надає послуги інвесторам, забудовникам та орендодавцям в тому числі й у сегменті індустріальної та складської нерухомості. Генеральний директор компанії Федір Арбузов з більш ніж 15-річним досвідом роботи в даній сфері поділився з RAU своїм баченням нинішнього стану та напрямками розвитку перш за все логістичної складової рітейлу.

– Як загалом змінився ринок складської логістики в Україні за рік, що минув?

– За 11 місяців війни ринок складської логістики сильно змінився, можливо навіть докорінно перелаштувався на новий рівень. Це торкається усіх сфер, що пов’язані з логістикою.

Рітейл та виробники втратили той потенціал попиту, який існував до повномасштабного вторгнення, а нові глобальні індустріальні проекти – як локальні, так і міжнародні – поставлені на паузу.

Склади, як одна з основних артерій постачання товарів населенню та підтримки запасів, вийшли на інший рівень процесів постачання та зберігання. Багато компаній перейшли в режим крос-докінгу (приймання та відвантаження товарів без довготривалого зберігання), з мінімальними запасами, або зовсім відмовившись від складів та зберігання.

Модель продажів товару «з коліс» дозволяє виключити витрати на склад, техніку, персонал та операційну діяльність. Значна доля компаній зі східних регіонів була змушена перебратися на захід країни. Навіть з Київського регіону ми зафіксували значний відтік компаній, що пішли далі на захід, тим самим змінивши логістичні ланцюги поставок. В результаті у 2022 році на заході країни, а саме у львівському регіоні, з’явився потужний складський вузол, який став поштовхом до нового будівництва та оперативного заповнення приміщень, яких вже навіть не вистачає. Водночас, після часткової переорієнтації орендарів на склади, що ближче до Європи, столичний вузол складської логістики залишається основним.

– Що можна сказати про загальний об’єм ринку складської нерухомості: скільки площ було втрачено та скільки побудовано нових?

– Загальний об’єм ринку складської логістики України знаходиться на відмітці близько 2,6 млн кв. м, зокрема у Київському регіоні залишилось 1,58 млн кв. м.

Після вторгнення агресора, тільки у Київському регіоні було зруйновано більше 450 000 кв. м складів. Ті що зазнали незначного ушкодження – це близько 80 000 кв. м – були відновленні та й надалі працюють. У 2022 році були введені в експлуатацію лише три сучасні логістичні комплекси класу А у київському регіоні: остання черга СК «Макарівський» площею 27 800 кв. м, перша фаза площею 6 000 кв. м СК «Васильків Логістик» та «Логістичний комплекс Квітневе» площею 28 600 кв. м.

Ряд проектів класу А та В у столичному регіоні, які були анонсовані до вводу в експлуатацію у 2022-23 роках наразі знаходяться в замороженому стані. Інвестори, як локальні, так і міжнародні, які мали плани на будівництво, наразі не готові до інвестування в логістичну нерухомість, що потребує значних коштів та часу. Попри все треба відмітити львівський регіон, де продовжується низка будівництв, зокрема, такі проекти як Port Lviv, Sparrow Park Lviv, та М10 Lviv Industrial Park.

– Якщо судити по львівському регіону, то вакантність складів в Україні не має бути високою. Як змінився цей показник з минулого року?

– Говорячи про вакантність у сегменті логістики, слід згадати довоєнні показники на початок 2022 року, які були рекордно низькими та становили менше 1%. Це призводило до зростання орендних ставок та робило склади інвестиційно привабливим для нового будівництва. На жаль, все докорінно змінилося. Після знищення майже третини якісних логістичних площ ми очікували дефіцит складів, що дійсно було у березні-квітні 2022 року. Проте, починаючи з травня, вакантність в сегменті стрімко пішла в гору.

На кінець 2022 року ми зафіксували вакантність у київському регіоні на рівні 7% або 112 000 кв. м вільних складських площ класу А та В. Враховуючи поточну ситуацію, такі показники є досить високими, а з огляду на попит, треба сказати, що навряд чи у найближчому півріччі вона значно скоротиться.

– Яка ситуація зі спеціалізованими складами?

– Як і раніше, найбільш затребуваними приміщеннями були і залишаються холодильні та морозильні площі. З огляду на те, що декілька сучасних мульти-температурних комплексів були повністю зруйновані, виник дефіцит площ з якісними умовами температурного зберігання. Виходячи з цього, навіть у нестабільний інвестиційний час, деякі девелопери пропрацьовують відбудову температурного комплексу для забезпечення потреб ринку.

Щодо фармацевтичних комплексів, які також зазнали значних руйнувань, вже знайдено вихід з ситуації. Фарм-орендарі оперативно орендували майже усі доступні на той час фармацевтичні склади. Але з огляду на поточні вакантні приміщення, ми відмічаємо наявність таких площ на спекулятивному рівні.

Що стосується складів ADR (для зберігання небезпечних товарів, таких як пестициди, гербіциди та інше), то ринок попиту таких товарів зменшився щонайменше вдвічі з відомих причин – тимчасової окупації та блокування агресором використання певних земель. Власникам або орендарям таких складів наразі найважче.

– Як змінилися орендні ставки на основні види складських приміщень ?

– За останній рік ми відмічаємо досить суттєву зміну орендної ставки. По перше, майже всі власники логістичної нерухомості змінили підхід до історичної фіксації орендної ставки до долару США. Наразі вони пропонують вільні метри у національній валюті, як мінімум, на період воєнного стану. Також девелопери та орендодавці розуміють, що можлива девальвація національної валюти може призвести до втрати орендаря.

По друге, з березня по вересень 2022 року, ми фіксували рекордне падіння ставки при стрімкому зростанні вакантності. Були навіть «акційні» пропозиції щодо оренди классу А по ставці 120 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ).

На кінець 2022 року, після кількох демпінгових угод, орендна ставка знов вирівнялася та знаходиться на рівні:

• клас А від 200 до 240 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
• клас В від 90 до 160 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
• клас А мульти-температурний від 300 до 350 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
• клас А/В фармацевтичний від 250 до 380 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ).

За нашими прогнозами у 2023 році розмір ставок залишатиметься на поточному рівні, а для великих угод (більше 10 000 кв. м) може бути індивідуальною, на нашу думку, на 10% менше анонсованої.

Попри можливу подальшу девальвацію національної валюти, орендна ставка не перевищить поточні показники, виходячи з платоспроможності орендарів та низького попиту.

– Як змінювався попит на складську нерухомість в 2022 році та які перспективи?

– Попит на логістичну нерухомість у воєнний час був вимушений. Ми відмічаємо, що майже усі головні угоди у 2022 році були закриті, аби зберегти існуючий бізнес. Загальна кількість головних угод у київському регіоні, які були закриті під час воєнного стану, налічує 14 угод на загальну площу 151 000 кв. м. Серед орендарів були представники сегменту фармацевтики, оператори food-рітейлу, продавці електроніки та побутової техніки та представники e-commerce. Більшість угод були закриті напряму між орендодавцем та орендарем без залучення агентів. Наприклад, наша компанія Watermelon Development у 2022 році посприяла закриттю угод загальним обсягом 22 000 кв. м. Навіть у такі не прості часи, ми вже почали відмічати зростання попиту на приміщення у FMCG та e-commerce сегментах.

– Як саме, на вашу думку, буде розвиватися ринок надалі та які головні фактори впливатимуть на цей процес?

– Головний фактор це – перемога та швидке відновлення ринку. Ми впевнені, що ринок складської логістики є першочерговим сегментом для існування та відродження. З огляду на те, що більшість девелоперів призупинили проекти, анонсовані на 2022-23 роки, при сприятливій ринковій ситуації, вони можуть у короткий час (6-9 місяців) завершити будівництво для нових орендарів.