Петро Пуняк, засновник WR Group: Всі наші ТРЦ ми відкриваємо під час форс-мажорів

Засновник керуючої компанії WR Group – однієї з провідних компаній з управління комерційною нерухомістю на заході України – про відкриття ТРЦ під час війни, роботу з орендарями та підрядниками, залучення відвідувачів і особливості функціонування ТРЦ під час війни.

Відкриття великих об’єктів торговельної нерухомості, коли у країні війна, а всі міста України постійно обстрілюють ракетами російські окупанти, здається вкрай ризикованим рішенням із сумнівними перспективами. Але у WR Group впевнені: економіка повинна працювати, рітейл повинен забезпечувати споживачів продуктами, технікою та одягом, створювати робочі місця і платити податки. Саме тому вже під час війни компанія вирішила відкрити три об’єкти, які знаходилися на фінальній стадії реалізації: ТРЦ ЛАЗ-695 і Fabrik у Львові, а також ТЦ Майдан у Червонограді.

Завдяки чому вдалося виконати цей задум і запустити ТРЦ з непоганим показником наповнюваності, які перші результати роботи, перед труднощами поставали і як їх долали, а також про складні перемовини з орендарями RAU розповів Петро Пуняк, засновник керуючої компанії WR Group.

– Якими об’єктами комерційної нерухомості керує ваша компанія??

– Всього в нашому портфелі близько десяти торгових центрів у Львові та області. Станом на початок повномасштабного вторгнення росії в Україну на завершальному етапі перебували два торгових центри у Львові – ЛАЗ-695 і Fabrik – відкриття яких було заплановане на березень. Зрозуміло, що після вторгнення терміни здачі ТРЦ довелося переглянути.

– Коли саме їх відкрили?

– ЛАЗ-695 частково відкрили 17 квітня, а потім поступово доповнювали орендарями. Fabrik – 13 травня, і також ще чекаємо на відкриття декількох відомих брендів.

– У вас вже був досвід відкриття об’єктів у таких екстремальних умовах?

– У таких, звичайно, ні, але в умовах пандемії ми відкрили торговий центр у Новому Роздолі, і це теж було досить непросто. Зрозуміло, що ми підготували масштабну розважальну програму, запросили зірок, планували велике свято для містян. Але через карантинні обмеження довелося від цього відмовитися на користь звичайного технічного відкриття.

Ось і цього разу, за пару тижнів до відкриття, всі плани пішли шкереберть. Так що можна сказати, що більшість наших об’єктів відкривається в умовах форс-мажору. Тож певний досвід роботи в екстремальних умовах у нас є.

– Що було найскладніше при підготовці відкриттів?

– Співпраця з орендарями та підрядниками. Зрозуміло, що перші тижні у всіх був шок, ні про яку роботу чи підготовку запуску й речі не було. А далі: важкі перемовини з орендарями, яких ми переконували, що зі свого боку зробимо все можливо, щоб якнайшвидше відкритися. І просили їх продовжувати ремонтні та монтажні роботи.

Тут ставало болюче питання з підрядниками: багато хто поїхав з країни чи пішов в армію, частина опинилася в зоні бойових дій, хтось втратив всі склади та техніку чи просто не виходив на зв’язок. Постачання матеріалів теж було великою проблемою, а рітейлери, окрім всього цього, ще й стикнулися з необхідністю забезпечити магазини товарами. В цілому, якщо до 24 лютого ми планували відкритися приблизно за два тижні, то після початку вторгнення цей строк збільшився в три-чотири рази.

Але всі ці перешкоди вдалося подолати, і першим 17 квітня у ТРЦ ЛАЗ-695 відкрився великий дитячий розважальний комплекс «Країна мрій» майже на 4000 кв. м. І це стало чітким сигналом для наших орендарів, що ми свої обіцянки виконуємо, і проекти будуть запущені якнайшвидше.

– Чому першим відкрили дитячий центр? Досить дивний вибір…

– Йому вдалося закінчити підготовку швидше, ніж більшості інших операторів. Окрім того, у Львові зараз проживає значна кількість вимушених переселенців, серед яких багато батьків з дітьми. Да й взагалі, позитивних емоцій українцям зараз не вистачає. Тому ми вирішили зробити такий подарунок маленьким львів’янам, гостям міста та їхнім батькам.

Звичайно, обійшлися без урочистого святкування. Також хочу зазначити, що дітям вимушених переселенців відвідування розважального центру безплатне.

Зрозуміло, що багато уваги приділили безпеці: алгоритми евакуації до бомбосховища під час повітряної тривоги відпрацьовані.

– А як далі проходило відкриття?

– За тиждень після дитячого центру в ЛАЗ-695 відкрився спортивний комплекс. Потім – продуктовий супермаркет. А далі – з кожним днем відкривалося все більше і більше магазинів.

– Які ще якірні орендарі в ваших ТРЦ?

– З тих, що вже запрацювали: АТБ у ЛАЗ-695, і Сільпо у Fabrik. Окрім них, відкриті чи на фінальному етапі підготовки мережі техніки та електроніки, магазини одягу та взяття, спортивних товарів, сервісні об’єкти, фуд-корт, фасадні ресторани тощо. Можу назвати такі бренди, як Sinsay, JYSK, Фокстрот, Хінкальня, Celentano і так далі.

– Наскільки важко було переконати міжнародних операторів відкриватися?

– Це було складне завдання. Українці більш рішучі та краще розуміють ситуацію. Міжнародні компанії – дуже обережні, й побоюються інвестувати в відкриття нових магазинів під час війни. Однак, деяких операторів нам вдалося переконати відкритися. Наприклад, 16 червня запрацює магазин JYSK.

– Що з показниками трафіку? Наскільки він відповідає очікуванням?

– Одразу після відкриття ТРЦ трафік постійно збільшується. І чим більше операторів відкриваються, тим більше гостей до нас заходять. Знову ж таки, важливу роль відіграло те, що Львів став прихистком для багатьох українців. Багато з них залишилися фактично без нічого, і зараз намагаються налаштувати свій побут тут з нуля, скуповуючись, в тому числі й у наших ТРЦ. Також частина українців, яка на початку вторгнення росії виїхала за кордон, вже повертається. Це теж збільшує трафік.  Відвідуваність кожен день зростає, і торгові центри показують дуже хороші результати.

Є й певні проблеми: під час тривоги відбувається евакуація і ТРЦ зачиняються. Відповідно, в такі дні відвідуваність та обороти орендарів дещо знижуються, але безпека важливіша.

– Яка площа ЛАЗ-695 та Fabrik?

– Загальна площа Fabrik – 15 000 кв.м, ЛАЗ – приблизно 12 000 кв.м. По орендній площі вони фактично однакові – близько 8 000 кв.м у кожному комплексі.

Окрім того, є офісна складова. У ЛАЗ-695 близько 3 000 кв.м виділено під офісні приміщення, у Fabrik – 5 000 кв.м. Враховуючи програму релокації підприємств на захід України, вони мають попит: вже близько на 30-40% площі офісних приміщень підписані договори оренди.

– А по торговельному сегменту – яка зараз наповнюваність у ТРЦ?

– До кінця червня відкриється ще декілька якірних операторів, і тоді приблизно 80% площ буде працювати. Враховуючи обставини, дуже непоганий показник.

– Умови оренди переглядали?

– Зрозуміло, довоєнні домовленості вже втратили актуальність і треба шукати компроміси – як девелоперам, так і рітейлу. Тому з кожним орендарем проводили переговори та знаходили рішення, яке може влаштувати обох: збільшилася частка орендної плати в залежності від товарообігу, маркетингові та експлуатаційні платежі теж переглядалися.

– У чому конкурентні переваги ваших об’єктів?

– В першу чергу – в локаціях. Обидва комплекси розташовані на вулиці Стрийській – мабуть, найбільш трафіковій у всьому Львові – це ключова артерія між центром міста та спальним районом Сихів. Тому багато львів’ян двічі в день проїжджають цією вулицею.

Більш того – приміський трафік теж йде цим маршрутом. Тож окрім мешканців прилеглих житлових комплексів і мікрорайонів, ми залучаємо споживачів з інших частин Львова, а також з передмістя.

Ще один плюс: два ТРЦ розташовані поруч один з одним, тож при формуванні пулу орендарів була можливість зробити унікальний tenant-mix для кожного, задовольнити потреби будь-якого клієнта. Якщо ЛАЗ – це більше про спорт і розваги, то Fabrik – місце шопінгу. Це теж залучає додатковий трафік, оскільки в одній локації люди отримують  якісні розваги, можливість купити все необхідне, відпочити та поїсти. Додаткова перевага: великі наземний та дворівневий підземний паркінги. Для Львова це дуже важливо, бо тут є постійні проблеми з нестачею місць для паркування.

– Робили якийсь маркетинговий супровід відкриття ТРЦ?

– Зрозуміло, що зараз урочисте відкриття, яке було тривалий час традицією – із залученням зірок, розіграшами, аніматорами тощо – люди не сприймуть. Треба підходити дуже обережно до того, як звертатися до аудиторії. Тому обійшлися без урочистостей, концертів, агресивної реклами та навіть без повітряних кульок. Лише розмістили інформацію на своїх та рекламних ресурсах та провели невеличку кампанію – спільний з обласною радою проект «Діти – дітям» на базі дитячої зони у ЛАЗ-965. Це допомогло нам повідомити містянам про відкриття ТРЦ.

Далі спрацював «ефект доміно» і на відкриття приїхало дуже багато людей.

– Які ваші подальші плани?

– Тиждень тому, 10 червня, ми відкрили торговий центр Майдан у Червонограді на 20 000 кв. м. Це дуже сміливий проект: великий ТРЦ у порівняно невеличкому місті. Там вже зібраний хороший пул орендарів: LC Waikiki, Sinsay, JYSK, Сільпо тощо. Поки запрацює продуктовий супермаркет і декілька менших операторів, а пізніше підтягнуться й інші..

Є ще декілька об’єктів, де підготовчі роботи до будівництва мали розпочатися наприкінці лютого, на локації навіть вийшла техніка. Але, зрозуміло, вторгнення рф зірвало й ці плани, тому поки проекти на паузі, проте невдовзі плануємо відновити роботи.

Читайте також –

Новини ТРЦ: Retroville, Respublika Park, ЦУМ Київ, Lavina Mall, SkyMall, Даринок та інші