Маніпуляції з фактами – інструмент конкурентної боротьби, або «собака гавкає, а караван іде»

Цей і наступний роки стануть знаковими для українського ринку торгової нерухомості завдяки запуску найбільших проектів: ТРЦ Respublika в столиці та кількох проектів в регіонах, а саме Planeta Mall в Харкові та Cherkasy Mall в Черкасах.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Безумовно, перспективи відкриття таких масштабних об’єктів викликають стурбованість конкурентів, які тривалий час були одноосібними лідерами на ринку і побоюються втратити свої позиції. Тому в хід йдуть різні маніпуляції, які мають на меті загальмувати розвиток нових ТРЦ.

Цифри не брешуть?

Яскравим прикладом таких дій є стаття «Ukrainian dead malls: скільки в Україні закритих ТРЦ і що з ними відбувається зараз», опублікована на сайті RAU. Суть матеріалу полягає у тому, що в Україні існують 10 «мертвих» ТЦ, які постраждали через помилки, допущені при розробці їх концепцій чи під час управлінні. Причому до фундаментальної причини автори статті відносять промахи при розрахунку ємності ринку. «Місткість ринку ТЦ, особливо в невеликих містах, залишається низькою. Ринок не в змозі поглинути великий обсяг площ. У містах, де ТЦ закрилися, рівень насиченості площами коливається в діапазоні 300-400 кв. м на 1000 жителів (при середньоукраїнському 90 кв. м), що для середнього обласного центру України є вже критичним значенням», – йдеться в матеріалі. Саме ця причина наводиться в якості основного фактора, що спричинив закриття колишнього ТЦ «Екватор» в Черкасах. Адже, за підрахунками авторів статті, це місто може похвалитися показником насиченості торговельними площами в цілих 440 кв. м.

Без сумнівів, математика – наука точна, ось тільки спосіб підрахунку може сильно варіюватися. Наприклад, якщо при обчисленнях в якості торгових площ порахувати навіть ятки на ринках міста, цілком можна отримати такі цифри. Судячи з усього, автори статті, щоб показати високу насиченість ринку і відлякати потенційних конкурентів, саме так і вчинили.

Однак експерти ринку комерційної нерухомості застосовують інший метод. Для коректного розрахунку показника насиченості якісними торговими площами в Colliers Ukraine оцінюють об’єкти площею понад 5000 кв. м, які характеризуються якісною концепцією і сильним набором орендарів, виключаючи окремі супермаркети і магазини. У випадку з Черкасами під такий аналіз потрапляють лише торгові центри Lubava, Depo’t Center і Дніпро-Плаза. Сукупно орендна площа даних проектів складає близько 42 000 кв. м, і як результат показник насиченості якісними торговими площами досягає не більше 154 кв. м на 1000 жителів. Іншими словами, зміна критеріїв підрахунку із безперспективного ринку для девелоперів і операторів комерційної нерухомості тут же переводить Черкаси в розряд перспективних регіонів.

У той же час даний факт уже існуючі ТЦ допустити не хочуть, адже до цього моменту їм було нескладно утримувати свої позиції, оскільки конкурентів фактично не було. А якщо вже наступного року на місці ТЦ «Екватор» з’явиться новий об’єкт – ТРЦ Cherkasy Mall, що якісно відрізнятиметься від існуючих об’єктів за рядом важливих параметрів, ситуація на ринку торговельної нерухомості Черкас може кардинально змінитися. Тому логічно припустити, що головним мотивом фактажу в статті стала стурбованість локальних конкурентів інтенсивною роботою із запуску ТРЦ Cherkasy Mall. Аналогічна ситуація простежується і щодо харківського ТРЦ Planeta Mall.

Обґрунтована тривога

Зараз якісні об’єкти, що формують пул торгових площ в Черкасах, – досить невеликі за форматом проекти, які об’єктивно не в повній мірі задовольняють попит з боку великих міжнародних брендів. Більш того, глобально офлайн-рітейл рухається в напрямку розвитку ТРЦ як місць соціалізації і проведення часу, а не тільки шопінгу. Але ТРЦ невеликого формату не можуть ефективно включити сегмент розваг в концепцію, хоча саме ентертейнмент, будучи найменш прибутковою частиною тенант-міксу, генерує додатковий трафік відвідувачів.

На момент переговорів і прийняття рішення про співпрацю, команда Colliers Ukraine провела детальний аналіз міста і оцінила потенційний попит з боку ключових операторів. З огляду на високий інтерес ринку до Cherkasy Mall була досягнута домовленість, і компанія Colliers Ukraine приєдналася до проекту в якості ексклюзивного брокера та спільно з керуючою компанією СРМ приступила до реалізації нового об’єкта.

ТРЦ Cherkasy Mall стане першим в місті об’єктом великого формату, здатним відповідати тенденціям ринку і запитам сучасного споживача, в тому числі ставши місцем не просто для здійснення покупок, а для соціалізації та вражень. Тому після запуску цього наймасштабнішого в місті та у всьому регіоні ТРЦ, назавжди залишаться позаду часи, коли більшість черкасців сприймали інші ТЦ Черкас найкращим місцем для покупок та дозвілля.

Зокрема, щоб зробити об’єкт унікальним, керуюча компанія СРМ і експерти Colliers Ukraine вже активно ведуть переговори з якірними орендарями. З частиною з них вже є попередні домовленості, й близько 40% площ знаходяться в стадії обговорення договорів оренди. У підсумку реалізований синергетичний ефект між рітейлерами в перспективі матиме позитивний вплив на фінансові результати орендарів і трафік ТРЦ в цілому. У ТРЦ Cherkasy Mall будуть представлені: супермаркет (більше 5000 кв. м), зона електроніки, зона спортивних товарів і товарів для дому, fashion-галерея, дитяча зона розваг. А загальна площа розважальних зон з урахуванням кінотеатру й дитячого центру складе близько 10 000 кв. м. Більш того, в перспективі тут також відкриються сімейні атракціони від лідерів індустрії розваг, дитячі майданчики, батути, ігрові апарати, інтерактивні дитячі кімнати.

Тож новий ТРЦ задовольнятиме відвідувачів за двома основними параметрами – наявності великої розважальної зони та можливості в одному місці знайти магазини всіх рітейлерів, представлених на українському ринку, багато з яких вперше відкриються в регіоні.

Транспортна доступність

Ще одним аргументом, наведеним у тексті, є невигідне місцерозташування ТРЦ і відсутність виходу фасадної частини будівлі на значиму дорогу. Судячи з усього, автор статті забув, що масштабні ТРЦ через брак вільних майданчиків в щільній міській забудові, в усьому світі вкрай рідко розташовані в самому центрі. Тому 15-тихвилинна автомобільна доступність від центру міста вважається ідеальним показником. Крім цього в матеріалі не показаний нинішній стан справ. А саме вигідне місцерозташування Cherkasy Mall на проспекті Хіміків – великої транспортної магістралі міста, що з’єднує ТРЦ з центром міста. А згідно з новим затвердженим генпланом Черкас, проспект стане головною транспортною артерією міста, вже зараз через нього проходить великий потік автомобілів, і з часом він тільки збільшиться. До того ж в генплані передбачено будівництво багаторівневої розв’язки на перетині проспекту Хіміків і вулиці Сурікова. І цей міст буде розташований одразу за територією парку, що належить ТРЦ, в безпосередній близькості від Cherkasy Mall. Тому в ТРЦ передбачені два головних в’їзди на основні транспортні магістралі.

Також для зручності відвідувачів проектом передбачається створення додаткових безкоштовних маршрутів автобусів, що курсуватимуть в період роботи ТРЦ. Таким чином існуючі дороги забезпечуватимуть активну відвідуваність ТРЦ, адже в потенційну зону охоплення Cherkasy Mall потрапляють близько 320 000 людей – жителів як міста, так і прилеглих населених пунктів.

Що ж до фасаду, то його буде оновлено, відповідно до сучасних норм і архітектурних тенденцій. Зокрема, для орендарів будуть передбачені рекламні площини, оснащені світлотехнічним обладнанням, яке збільшить візуальну привабливість рекламних модулів.

Реакція конкурентів – найкраще визнання

Зрозуміло, що масштаб і можливості Cherkasy Mall явно занепокоїли ринок. Саме тому з’явився матеріал, у якому недвозначно зроблено акцент на перенасиченні ринку Черкас торговими площами. Ймовірно, що Cherkasy Mall зведе ринок торгової нерухомості всього черкаського регіону на новий рівень. Адже історія має безліч прикладів, коли один якісний об’єкт може трансформувати усталені рамки, піднімаючи планку на ринку торговельної нерухомості. А, судячи з постів у соцмережах, черкасці давно сподівались на відкриття великого ТРЦ, що відповідає всім вимогам сучасних покупців. Тому завдяки своїм масштабам і можливостям ТРЦ Cherkasy Mall може зробити революцію на регіональному ринку не меншу, ніж ТРЦ Respublika в Києві.

Читайте також –

Андрей Иоанно, ТРЦ Оазис: Слабый ищет оправдания, сильный – возможности