Максим Гаврюшин, Budhouse Group: Розраховуємо відкрити ТРЦ Нікольський в 2019 році

Топ-менеджер девелоперської компанії Budhouse Group про плани будівництва нових ТРЦ, вихід в країну міжнародних брендів і тенденції на ринку торговельної нерухомості в світі та Україні.

Комерційний директор Budhouse Group і голова Національного Комітету ICSC в Україні Максим Гаврюшин – один з найбільш авторитетних українських управлінців в сфері торговельної нерухомості. Другий рік поспіль учасники ринку визнають його “Персоною року в девелопменті” на галузевій премії Retail&Development Business Awards, а очолювана ним компанія постійно покращує показники роботи підконтрольних їй торгових центрів. При цьому Budhouse Group продовжує будівництво кількох нових торгових об’єктів, серед яких ТРЦ Нікольський в Харкові, одеський ТРЦ Yessa і Fabrika 2 в Запоріжжі. В інтерв’ю порталу Retailers Максим Гаврюшин розповів про те, на яких стадіях знаходиться реалізація цих проектів, а також висловив свою думку щодо індикаторів успішності ТРЦ, впливу e-commerce на рітейл і багато іншого. RAU публікує ключові тези матеріалу.

Про кризу рітейлу в США

У США багато роздрібних мереж відчувають проблеми, а з ними – і торгові центри. Цю ситуацію пов’язують зі зростаючим сектором онлайн-торгівлі, але це не зовсім так. Онлайн став останньою краплею, а основною причиною є перенасичення ринку торговими центрами. США – перша країна, де почали будувати торгові центри, так що зараз на 1000 жителів припадає 1000-1200 кв. м торговельних площ. Для прикладу, в найбільш насичених торговими площами країнах Європи – Великобританії, Франції й Німеччині, Північній Європі – показник становить 600-800 кв. м. Але при всьому цьому в США всього близько 10-12% торговельних центрів в занепаді, всі решта продовжують працювати.

Про вплив e-commerce на галузь

Вплив є, але поки він не такий значний, як може здатися, і я б навіть назвав його позитивним. Наприклад, збільшення частки громадського харчування в структурі орендарів, поява нових типів орендарів, нових послуг в торгових центрах, нові підходи в маркетинзі. Зрозуміло, що всі дивляться в майбутнє, намагаються робити прогнози і будь-який професійний захід у Європі так чи інакше зачіпає цю тему.

В Україні e-commerce впливає поки тільки на рівні розмов. У нас в країні обсяг онлайну в загальній структурі товарообігу займає близько 2%, тоді як у Великобританії – понад 20%, а в США – більше 25%. Нам ще довго до тих змін, які відбуваються там.

Зміни, які відбувалися в торгових центрах України останні 3-4 роки – поява нових орендарів, яких раніше не було, різкий інтерес до національних виробників одягу, розважальних центрів – йшли не від онлайну. Причина в тому, що в 2014-15 роках різко зросла частка вільних площ, які необхідно було заповнювати. Але з минулого року пішов вже зворотний процес, пов’язаний з поступовим відновленням ринку.

Про індикатори вимірювання ефективності ТРЦ

Раніше основним показником, крім рівня орендної ставки, була відвідуваність і час перебування відвідувача в торговому центрі. Зараз з’явилися нові, наприклад – розмір групи і активність в соціальних мережах. Це стає паралельним життям ТЦ. Є світ офлайн – де людина прийшла в ТЦ і провела там час, а є світ онлайн, де відбувається спілкування, обмін інформацією, продаж. І це взаємовигідний процес.

Тому стає важливо працювати з соцмережами і оцінювати ефективність подібної роботи. Чим більше у ТЦ людей в групі, тим ефективніші його канали реклами, тим він простіше і швидше може доставляти людям необхідну інформацію, в тому числі – про розпродажі та про все інше.

Про перспективи торгової нерухомості в Україні

Насиченість якісними торговими площами дуже низька. Україна компактна, з високою чисельністю населення, як для Європи, з потенційно ємним ринком. Щоб досягти рівня Європи, нам треба в 4-5 разів більше торгових площ.

У країні ще залишилися відносно вільні міста для будівництва великих торговельних об’єктів – це Запоріжжя, Дніпро, Харків, Одеса, звичайно, Київ, особливо, на Лівому березі.

Стосовно невеликих об’єктів близько 20 000 кв. м і нижче, то їх може бути багато в різних містах. В якихось вже насичених містах також можливе будівництво нових об’єктів за рахунок перерозподілу потоків. Ринок в Україні буде розвиватися як за рахунок локальних гравців, так і зарубіжних.

Про будівництво нових ТРЦ

Будемо робити упор на будівництво ТРЦ Нікольський в Харкові. Він готовий приблизно на 60%. Розраховуємо цей об’єкт ввести в експлуатацію до кінця 2019 року. Після Харкова в пріоритеті будівництво Фабрика 2 в Запоріжжі. Будівництво почнемо паралельно з добудовою Нікольського. Зараз збираємо необхідну документацію для отримання дозволу на будівництво. На нього знайшли окреме фінансування – це власні кошти і партнери. Подробиць про суми і розподіл грошей не можу озвучити.

Не скидаємо з рахунків Одесу. Щоб закінчити Yessa, потрібна відносно невелика сума, яка також може з’явитися паралельно, і будівництво буде відновлено і по ньому. Поки ясності щодо фінансування саме цього проекту немає. Щоб закінчити об’єкт швидко, є варіант залишити один поверх, наповнити його сильними великими орендарями, як в Рітейл Парку на Петрівці. Але ми ще для себе не прийняли остаточного рішення.

Про вихід міжнародних брендів в Україну

Цей процес йде дуже повільно і довго, якщо ми говоримо про західноєвропейські бренди. З різних причин. Для них є більш цікаві та зрозумілі ринки – Південно-Східна Азія, наприклад, Китай. В Україні – низька купівельна спроможність, немає місць для відкриття нових магазинів в існуючих ТРЦ і практично нічого не будується нового. А який сенс заходити в країну, не маючи для старту 3-5 хороших локацій? Тому ті бренди, які не зайшли до кризи 2008 року в Україну, втратили свій шанс на швидкий розвиток. Турецькі та польські бренди в цьому сенсі виявилися більш заповзятливими. Вони зайняли практично всі вільні ніші, які звільнилися в 2014 році. Яскраві приклади – CCC, LC Waikiki.

Глобально, з точки зору кон’юнктури ринку торгових площ, вихід H&M для нас нічого не змінює.

Так, у девелопера з’явилася додаткова опція на вибір великоформатного магазину в сегменті недорогого одягу, але ця опція дуже дорога і таких опцій зараз досить багато завдяки тим же турецьким брендам. Є набагато важливіші відкриття, яких ми чекаємо. На ринку взагалі немає конкурента Спортмастер, який абсолютний гегемон в своєму сегменті. Тому поява Decathlon для мене – набагато більш важлива подія для ринку, ніж відкриття H&M. Більш важливим є також вихід на ринок IKEA, ніша якої взагалі вільна. З точки зору кон’юнктури ринку H&M особливо не дає девелоперам преференцій, а вихід IKEA і Decathlon відкриває нові можливості для ТРЦ.

За матеріалами: Retailers.ua

Читайте також – 

Топ-10: найвпливовіші рітейлери та девелопери України