До виходу приготуватися: як ТРЦ впізнати «проблемного орендаря»

П’ять ознак того, що орендар може найближчим часом закрити свій магазин і піти з торгового центру.

Цей текст доступний також російською мовою

У власників і керуючих торговими центрами неодноразово виникає наступна проблема: хтось з орендарів вирішив несподівано закрити магазин, одночасно з тим залишивши великі борги. Передбачити таку поведінку реально – ділиться своєму блозі директор департаменту нерухомості компанії Vertex United Дмитро Грільберг. RAU публікує скорочену версію матеріалу.

Платежі

Перша і найбільш явна ознака значних проблем у компанії – виникнення постійних прострочень по платежах і, як закономірний підсумок, зростання боргу. Втім, тут можуть бути винятки. Наприклад, подібні прострочення можуть виникнути через інертність менеджменту, або через внутрішні особливості організації бізнесу.

Часто брак обігових коштів виникає у організацій під час сезонних закупівель товару, що саме по собі не показник будь-яких проблем. Але в будь-якому випадку, не завадить стимулювати платіжну дисципліну, наприклад, за допомогою тексту договору, який би передбачав подібні нюанси.

Оборот

Більш тонка ознака, що вимагає аналізу тільки в сукупності з ситуацією в конкретному ТРЦ, а також на ринку в цілому — це скорочення обороту порівнянних торгових точок і виникнення негативної динаміки за даний період. Але при цьому зниження обороту не обов’язково свідчить саме про політику орендаря: наприклад, обсяг виручки природним чином почне скорочуватися в разі значного зменшення відвідуваності ТРЦ, або відсотка зайнятих площ.

Орендне навантаження

Поняття “орендне навантаження” позначає ту частину витрат орендаря, яка йде на оренду.

У будь-якого виду бізнесу є певні граничні показники, перевищення яких свідчить про те, що магазин став збитковим. І найчастіше мова йде про коридор від 15% до 25%.

Доводячи свої витрати на оренду до значень, що перевищують граничні, в орендаря в будь-якому випадку почне накопичуватися борг. Винятком можуть бути збиткові магазини, які власник, виходячи зі своїх міркувань, вирішив зберегти, підтримуючи фінансово.

Товарне наповнення магазину

Коли раптом виявляються порожні полиці в магазині, то можна говорити про необов’язковість аналізу ситуації, так як тут вже все зрозуміло. Але є первинні ознаки, виявити які часто не так просто. І тим не менш, зробити це можна. Для цього важливо проводити моніторинг асортименту і, що не менш важливо, представлення його на полицях.

Деякі адміністратори всіма способами намагаються створити видимість заповнених полиць. Наприклад, шляхом дублювання товарів або ж виставлення торішніх залишків, що знаходилися раніше на складах.

Також процедура ліквідації магазину може відбуватися так: товар переміщується з магазинів з низькими оборотами в найбільш успішні з метою швидко позбутися від нього і отримати грошові кошти хоча б у якомусь мінімальному обсязі.

Часто бувають спроби обійти організований вивіз товару з ТРЦ із застосуванням таких вигадливих методів, як винос в сумках під виглядом проданого товару, або як особисті речі працівників магазину.

Публікації в ЗМІ

Дуже корисним буде аналіз публікацій в засобах масової інформації на предмет новин про, наприклад, зростаюче числі судових позовів і тому подібних проблемах у рітейлера. Рідко, але буває, що власник розміщує офіційний прес-реліз про закриття, після чого може стартувати сама процедура. Хоча, зазвичай, такі кроки практикуються західними продавцями.

Не завадить також моніторинг арбітражних справ і регулярно переглядати відкритий реєстр судових рішень.

Робити остаточний висновок про ненадійність орендаря варто тільки після виявлення в результаті ретельного аналізу одночасно декількох з перерахованих вище ознак. Тільки так можна з великою часткою ймовірності підозрювати магазин в “недбайливості”. Один же показник сам по собі не може бути однозначною ознакою того, що магазин є проблемним.

Автор: Дмитро Грильберг

*Слідкуйте за новинами ринку в Telegram RAU

Читайте також

Уникнути конфлікту: як власнику та орендарю знайти баланс