Ірина Поварчук, мережа ТРЦ Караван: Хочу, щоб наші ТРЦ стали набагато більшим, ніж улюбленим місцем для здійснення покупок

Ірина Поварчук, генеральний директор DCH Infrastructure &Real Estate, керуючої компанії мережі ТРЦ Караван розповідає про розвиток формату outlet в Україні, карантин, стратегічні цілі компанії.

Цей текст доступний також російською мовою

Ірина Поварчук очолила компанію DCH Infrastructure & Real Estate, девелоперський напрямок групи DCH Investment Management, в грудні 2019 року. В цей же період відбулося відкриття після оновлення ТРЦ Караван Outlet в Києві, а вже через три місяці почався весняний карантин, який вдарив по всій комерційній нерухомості країни. Ірина своє перше інтерв’ю після призначення СЕО однієї з найбільших мереж ТРЦ України дала RAU: про роботу в період карантину, взаємодію з орендарями, перспективи формату Outlet в Україні, а також завдання, які стоять перед новим генеральним директором девелоперської компанії.

– Ваші перші півроку на чолі мережі ТРЦ Караван випали на дуже складний для галузі час…

– Карантин став серйозним і несподіваним викликом як для всього ринку, так і для мережі ТРЦ Караван, адже в нормальному режимі наші об’єкти відвідує понад 2 млн осіб щомісяця, ми співпрацюємо з 980 малими, середніми і великими бізнесами орендарів.

Ця ситуація для мене стала наочним прикладом того, що стратегія компанії повинна бути гнучкою і передбачати можливість «чорних лебедів» – важливих, але малоймовірних подій, що істотно впливають на бізнес.

Безумовно, складно спрогнозувати, що саме відбудеться, мова, скоріше, про те, щоб розглянути сценарії впливу якихось руйнівних факторів і знайти сьогодні рішення, які дозволять бізнесу мінімізувати майбутні втрати. Хоча, до речі, сам Нассім Талеб в інтерв’ю говорить, що епідемію можна було передбачити і запобігти, тому це не «чорний», а «білий» лебідь. Ми не були до нього готові, і я не знаю компаній, які були б, але ми вчимося на своїх помилках.

Тому в карантин нашій команді довелося знаходити виходи зі складних ситуацій, що зачіпають інтереси великої кількості людей, і робити це, що називається, “з коліс”. Ми прагнули до того, щоб збалансувати інтереси всіх стейкхолдерів: орендарів, контрагентів, акціонерів, банків, які нас фінансують, колективу. Працювали над тим, щоб скоротити фінансові втрати для нас і партнерів, спільно шукали win-win рішення. Оперативно забезпечували повне виконання санітарно-епідеміологічних норм і демонстрували це при численних перевірках. Звичайно, певним викликом стала необхідність відбудувати роботу нашої команди у віддаленому режимі.

Я думаю, що нам вдалося ефективно впоратися з ситуацією. У нас досить низька вакантність – не більше 2%, ми погодили умови реструктуризації, прийнятні для нас і для банку, домовилися з підрядниками, скоротивши якісь послуги, ми не урізали штат і робили регулярні зарплатні виплати. Я задоволена тим, як спрацював колектив.

– Чи змінився tenant-mix ТРЦ, як велася робота з орендарями в карантин і відразу після нього?

– Під час карантину ми прагнули максимально полегшити становище партнерів, які не мали права працювати згідно з розпорядженням уряду: з моменту посилення карантину були повністю заморожені орендні та інші платежі. Адже мова йшла просто про виживання компаній наших орендарів, особливо дрібних бізнесів, частка яких в залежності від ТРЦ становить 25-50%. Винятком стали комунальні та експлуатаційні платежі, оскільки і для нас вони також були обов’язковими, незважаючи на негативну або нульову прибутковість об’єктів.

Що стосується роботи в посткарантинний період, то безумовно ми стали більше уваги приділяти взаємодії з орендарями. У нас пройшов комплексний процес актуалізації умов партнерства, ми спільно розбираємося в ситуації, ділимося прогнозами, реалізуємо проекти для залучення в ТРЦ додаткового трафіку.

Змін в tenant-mix внаслідок карантину практично не було. У нас є довгострокові плани з оптимізації та посилення tenant-mix, в цьому напрямку ми і рухаємося. Наприклад, через кілька тижнів після повернення регіональних ТРЦ до роботи, на нашому майданчику в Харкові відкрився найбільший в Україні консепт-стор Reserved.

– Яка стратегія мережі ТРЦ Караван в короткостроковій і довгостроковій перспективі?

Оперативні цілі – нарощування трафіку, посилення tenant-mix, модернізація громадських зон в наших ТРЦ, розвиток партнерства з орендарями в сфері маркетингу. Крім того, ми впроваджуємо деякі процедури і політики, щоб оптимізувати внутрішні процеси в компанії, в першу чергу, документообіг. І, звичайно, готуємося до осіннього купівельного сезону.

Довгострокову стратегію ми зараз оновлюємо, тому деталями зможемо поділитися пізніше. Але можу сказати, що у фокусі нашого розвитку підвищення стандартів шопінгу в Україні.

Ми хочемо, щоб наші ТРЦ стали набагато більшим, ніж улюбленим місцем для здійснення покупок. Less things to buy, but more things to do-ось це повинно стати орієнтиром в поточних умовах, коли все більше аудиторії йде в онлайн.

Наші великі проекти будуть включати реновацію нашого ТРЦ в м. Харків, поліпшення tenant-mix орендарів, підвищення синергії між орендарями і ТРЦ, збільшення інвестиційної привабливості наших об’єктів для міжнародних рітейлерів, а також підтримку вітчизняних виробників і дистриб’юторів.

– Як карантин змінив ринок, формат роботи орендарів, переваги відвідувачів?

– Ми почали поглиблювати кооперацію з орендарями, що дає хороший результат для обох сторін. Думаю, що це тренд. 10-15 років тому роль девелоперів була набагато простішою. Зараз же ми приходимо до того, що торговий центр – це унікальна ціннісна пропозиція для відвідувача, створена в щільній взаємодії між нами і орендарями. Це платформа, де орендар зустрічає свого клієнта.

Звичайно, за період карантину відбулися певні зрушення в поведінці і перевагах споживачів, посилився запит суспільства на розумний, зважений шопінг через скорочення сімейних бюджетів.

Віддалений режим роботи вносить свої зміни в стиль життя, люди частіше роблять вибір на користь комфортного, а не формального одягу, звертаються до спорту, що зміцнює попит на певні групи товарів.

– Чому цей період навчив особисто вас? Вашу команду?

– Я ще раз підтвердила для себе, що ми всі насамперед працюємо з людьми і головна конкурентна перевага будь–якого бізнесу – це команда. В умовах, коли будь–яка інновація швидко проникає на ринок і стає з конкурентної переваги обов’язковим фактором, той ресурс, на який можеш спиратися – це люди. Побудова взаємин всередині команди, з контрагентами, орендарями, постачальниками – це перш за все питання людських відносин. Ну і в цілому я б назвала період карантину глобальним уроком з адаптації бізнесу до негативного впливу макро-факторів.

Ми зрозуміли, що карантин – це не тільки час форс-мажорів, а й той період для оцінки власної ефективності, період, коли можна і потрібно займатися питаннями зростання, структуруванням і оптимізацією робочих процесів.

– Відкриття ТРЦ Караван Outlet вплинуло якимось чином на ринок?

– Ми відкрили Караван Outlet після реконструкції та реконцепції в грудні, а в березні вже закрили на карантин. Близько трьох місяців – безумовно мало, щоб якісно поспілкуватися з аудиторією. Ми відновили роботу в кінці травня і зараз сконцентровані на тому, щоб донести до споживачів цінність аутлет-пропозиції, яка через карантин стала ще актуальнішою.

Складна ситуація, в якій опинилося наше суспільство, посилила тренд на розумне споживання, спонукала людей шукати додаткові можливості заощадити. Аутлет-формат повністю відповідає такому запиту.

Більш привабливою аутлет-торгівля стала і для рітейлерів. Через аномально теплу зиму і весну, яка не принесла сплеску купівельної активності через пандемію, вони накопичили великі залишки. Тому готові збільшувати частку аутлет-товарів або впроваджувати її, якщо раніше в такому форматі не працювали. ТРЦ Караван Outlet вже підписав ряд контрактів, і знаходиться в переговорному процесі ще з десятьма брендами, які готові розміщуватися на довгостроковій основі або у форматі pop-up. Наприклад, нещодавно відбулося відкриття взуттєвих бутиків Lori Blu і XTI, а в перших числах вересня на нашому об’єкті запрацює PUMA Outlet.

– По-вашому, чому перший ТРЦ Outlet відкрився в Україні лише в 2019 році?

– Наш ринок досить консервативний. Якщо щось добре працює, то немає стимулу шукати інші варіанти, які передбачають інвестиції, щоб надати новий продукт. Але коли ринок починає насичуватися, це підштовхує до пошуку нових форматів, нових способів взаємодії з покупцем, таким чином він еволюціонує. Я пам’ятаю період, коли Караван став першим торгово-розважальному центрі в Києві. І ось ми стали піонерами у форматі аутлет.

– Поговоримо про ваше призначення. Розкажіть про ваш попередній досвід роботи.

– Моє професійне становлення нерозривно пов’язане з компанією DCH I & RE. Я почала свій шлях з посади менеджера фінансового департаменту, маючи за плечима досвід роботи в банківській сфері. У 2014-18 роках виконувала обов’язки фінансового директора, а в 2019-му була призначена операційним директором. Після відходу з компанії Данила Владова (генеральний директор компанії DCH Infrastructure & Real Estate з 2013-го по 2019 рік) я прийняла на себе управління бізнесом і займаю посаду виконуючого обов’язки генерального директора DCH I & RE.

– Zкими принципами керуєтеся в управлінні об’єктами, командою?

– Я вважаю, що наріжні камені будь–якого бізнесу – системний підхід і раціональність, а поточний період взагалі вимагає максимально прорахованих дій. Будь-яке рішення намагаюся розглядати в різних площинах, в довгостроковій і короткостроковій перспективі, аналізую на відповідність стратегічним цілям, тоді воно буде виваженим, збалансованим і, в підсумку, дасть хороші результати для бізнесу. У той же час, потрібно проводити постійну «звірку» з тим, що відбувається на ринку, бути відкритим інноваціям, впроваджувати кращі практики, так як очевидно, що у вітчизняних ТРЦ є великий заділ для зростання в сфері клієнтського сервісу, орендної політики, адміністрування. Я безумовно роблю ставку на гнучкість і новаторство і заохочую це у членів моєї команди.

Якщо говорити про управлінські принципи, то я вважаю, що зараз посилюється роль психологічних методів управління командою, так званого «емоційного менеджменту». Емоції – одна з важливих складових міжособистісних відносин, які, в свою чергу відіграють важливу роль в досягненні практично будь-яких цілей.

– Які цілі стоять перед вами на вашій посаді?

– Сьогодні основне моє завдання – це актуалізація стратегії. Яким чином і як ми повинні змінитися з урахуванням зовнішнього контексту – стану ринку, трендів, ризиків, конкуренції, потреб нашого відвідувача, а також внутрішнього контексту – бізнес-моделі, людей, процесів, ефективності. Звичайно ж, завдання будь–якого бізнесу – максимізувати фінансовий результат. Але починається цей шлях із задоволення потреб наших клієнтів, а прибуток є ефектом якісного виконання цього завдання.

– Коли ринок відновиться від наслідків карантину?

– Я, звичайно, дуже хотіла б, щоб збувся сприятливий сценарій, що передбачає відновлення до грудня, але віддаю перевагу стриманому оптимізму. Наші ТРЦ практично повернулися до колишніх показників в потоках, але як ви самі можете спостерігати – з моменту відкриття рітейлу почався період знижок, тобто по суті орендарі знижують власну маржу заради обороту. Період складний, але, якщо будемо знаходити рішення спільно, ми все переживемо, а якщо винесемо з цього досвіду уроки – у нас є шанс зробити бізнес більш життєздатним і ефективним.

Читайте також

Анжела Борисова, Alef Estate: Для флагманских ТРЦ нет предпосылок для снижения арендных ставок в текущем году