В одному човні: як поводилися ТРЦ з орендарями в період карантину і після нього

Українські рітейлери розповідають про позитивні і негативні ситуації, з якими зіткнулися при переговорах з питань орендної плати та інших платежів в ТРЦ під час і після карантину.

Цей текст доступний також російською мовою

Пандемія COVID-19 і безпрецедентні обмежувальні заходи, введені урядом, змусили весь український бізнес терміново вирішувати нові питання і виклики, з якими раніше ніхто ніколи не стикався. Адже за весь час Незалежності жодного разу не закривалися практично всі магазини (крім окремих категорій), ресторани, кінотеатри та розважальні центри, не зупинялося авіа – та залізничне сполучення. Всі підприємці опинилися у вкрай складній ситуації, а багато хто – в прямому сенсі слова на краю загибелі власного бізнесу. І серед тих, хто потрапив під удар, критично багато рітейлерів, адже роздрібна торгівля непродуктовими товарами на час карантину була практично заморожена. У такій ситуації для власного виживання компанії торгівлі відразу ж почали переговори з власниками приміщень, намагаючись знайти взаємоприйнятні варіанти.

RAU запитала учасників українського роздрібного ринку: з якими труднощами вони зіткнулися в переговорах з орендодавцями, і з ким виявилося найпростіше знайти спільну мову, а з ким – діалог зайшов у глухий кут. Хто проявив себе партнером у кризовій ситуації, а хто відмовився від переговорів win–win. Зустрічалися і такі, і такі випадки.

Одним з перших на введений в березні карантин відреагував ТРЦ Dream Town. 27 березня співвласники торгово-розважального центру Олександр Меламуд і Гарік Корогодський заявили, що на період дії карантину орендарі будуть сплачувати лише комунальні послуги і витрати на утримання об’єктів. При цьому орендна плата їм нараховуватися не буде. Їх приклад наслідувала керуюча компанія ТРЦ Ocean Plaza, яка скасувала орендну плату, експлуатаційних витрат і маркетингових платежів за період з 17.03.2020 по 31.03.2020 року для тих орендарів, які закрилися у зв’язку з введенням карантину. І обіцяли продовжувати умови в залежності від ситуації. Тим же шляхом пішли хмельницький ТРЦ Оазис, мережа ТЦ Аракс, об’єкти компанія Dragon Capital Property Management і ряд іншим ТРЦ.

Весняний карантин став катастрофою для ринку рітейлу і девелопменту. За підрахунками Української ради торгових центрів, через карантинні обмеження власники ТЦ і ТРЦ недоотримали 7 млрд грн орендних платежів, а падіння обороту операторів, чиї магазини знаходилися в торгових центрах, склало близько 50 млрд грн. При цьому найскладніша ситуація склалася саме у торгових точок в ТРЦ – їх збитки безпосередньо залежали від зговірливості орендодавців і знижок на час простою.

Як розповіли RAU в мережі магазинів SOVA, з багатьма ТРЦ вдалося оперативно домовитися про скасування оренди під час карантину і зарахування всіх нарахувань в майбутні платежі: «Деякі ТРЦ скасовували всі платежі, в тому числі експлуатаційні та маркетинг».

“Важче було вести переговори з ТРЦ, де власниками виступають приватні особи, і бізнес-процеси в таких компаніях не є уніфікованими», – розповів RAU на умовах анонімності один з великих мережевих рітейлерів.

Самий клієнтоорієнтований партнер

Мережа EVA налічує понад 1000 роздрібних магазинів, які знаходяться як у великих містах, так і в невеликих населених пунктах. Тільки 6% від загальної кількості – магазини, розташовані на території торгових центрів. «З введенням карантину частину магазинів довелося закрити, оскільки були закриті самі ТРЦ. Компанія вдячна партнерам, які увійшли в положення, і пішли на деякі поступки зокрема про скасування орендної плати, поки магазини не повернуться в колишній режим роботи», – розповіла RAU виконавчий директор лінії магазинів EVA Ольга Шевченко.

За її словами, складнішою була ситуація з тими ТРЦ, які продовжували частково працювати в період карантину. “Магазини на території торгових центрів працювали, тим не менш, через значно знижений трафік виторг був мінімальним”, – підкреслила вона.

На думку опитаних орендарів, серед найбільш лояльних до рітейлу ТРЦ виявилися столичні ТРЦ DreamTown, SkyMall, Gulliver, Blockbuster і харківський Французький бульвар. Але більше всіх виділився ТРЦ Ocean Plaza, який надав всім орендарями знижку в 70% і вище.

“Самий клієнтоорієнтований партнер – це, безсумнівно, Ocean Plaza, який не нараховував орендну плату і всі інші платежі (OPEX і маркетинг), чого не зробив жоден інший оператор торговельної нерухомості”, – коментує директор департаменту розвитку і форматів омніканального роздробу Алло Микола Астапов. Він зазначає, що лояльні умови залишилися також після відкриття магазину і на весь третій квартал поточного року. Також в Алло відзначили комфорт в роботі з Arricano, DCH і Dragon Capital, які погодилися перейти від фіксованої ставки тільки на доплату від обороту в період карантину до його пом’якшення.

Основною складністю на ринку Микола вважає виставлення рахунків за оплату оренди в період, коли ТРЦ не працював, або не працював магазин через повну відсутність трафіку в ТРЦ. “Були вимоги від деяких ТРЦ оплачувати OPEX і маркетинг в повному обсязі за період, коли не працював ТРЦ”, – додає Астапов. Як виявилося, таких орендодавців було не мало.

Надія на адекватність

«Спільну мову ми знайшли з усіма ТРЦ в Україні, де є наші магазини. Єдиний неприємний виняток – ТРЦ в Одесі, який категорично не бажав йти на зустріч і знижувати орендну плату. Тут нам допомогло моє відкрите звернення в соціальній мережі Facebook. У підсумку, магазин працює, узгодження документообігу в процесі”, – ділиться генеральний директор LUSH Україна Юрій Сургай.

На проблеми в комунікації з одеситами поскаржилися й інші оператори. “Найпроблемнішим виявився ТРЦ Сіті Центр Одеса: відмовилися скасовувати орендну плату на період дії пандемії і робити перерахунок за березень. За квітень хотіли оплату, але з урахуванням знижки -40%. За травень теж виставляли рахунки за весь місяць, а не з моменту відновлення роботи. На офіційні листи із запитами про знижку відповіді не давали. Навіть писали на них колегіальний лист з іншими орендарями. Аргументів, чому не скасовують оренду, не було», – розповів на умовах анонімності редакції RAU один з рітейлерів.

Одесити – не єдині девелопери, які зайняли жорстку позицію. У вінницькому ТРЦ Мегамолл теж змусили рітейлерів в період карантину платити повну оренду. «Але і цього їм виявилося мало – вимагали також оплату за рекламу і вивіски, посилаючись на домовленості, які були до карантину», – обурюються оператори торгово-розважального центру. За їхніми словами, тільки в травні Мегамолл дав знижку: “і ту – всього на 20%”.

І додають, що подібна ситуація з маркетинговими та супутніми платежами була в бориспільському ТРЦ Аеромолл. “Деякі київські ТРЦ і зовсім досі не дали зворотний зв’язок щодо розміру знижок, і в зв’язку з цим оплата оренди на паузі”, – кажуть відразу кілька співрозмовників на ринку.

“Якщо говорити про юридичні аспекти, то правда і сила на їхньому боці, – розповів директор з операцій і розвитку мережі Антошка Іван Чивкін, вказуючи на незговірливість одного київського і одного одеського ТРЦ. – Але з таким підходом немає бажання працювати, так як їх позиція з багатьох питань викликає щире здивування майже у всього ринку. Ми досі ведемо з ними переговори і дуже сподіваємося на адекватність з їхнього боку. Всім важливо пам’ятати, що криза приходить і йде, а партнерські відносини залишаються».

Головною складністю в EVA називають кореляцію виручки магазинів з рівнем орендної плати. “Магазини, розташовані в ТРЦ, виходять на звичайний рівень продажів найповільніше. Падіння продажів становить до 50% від докарантинного рівня, але не завжди орендодавці з цим хочуть рахуватися”, – говорить Ольга Шевченко.

Рішення, до якого вдалося прийти компанії, – особисті зустрічі з орендодавцями, де представники EVA, показуючи цифри виторгу та інших показників, домовляються про оренду на вигідних для обох сторін умовах.

Не світле майбутнє

Відразу після послаблення карантину частина ТРЦ миттєво скасувала всі знижки і повернулися до докарантинних умов. При цьому зони розваг і фуд-корти, які могли генерувати додатковий трафік, продовжують бути закриті. “ТРЦ просять повну оренду при невідновленому трафіку. Мережа наполягатиме на справедливому зменшенні оренди в залежності від ситуації по кожному ТРЦ”, – дали відповідь в Eldorado.

За словами Юрія Сургая, відвідуваність ТРЦ впала до 60%. У LUSH очікують відновлення колишнього рівня продажів не раніше грудня 2020 року, і це при оптимістичному сценарії.

В Алло вважають, що зараз основне завдання – домовитися про лояльні умови роботи в посткарантинному сезоні, отримавши знижку на оренду та інші платежі на весь третій квартал у розмірі мінімум 30% або залишитися тільки на відсотку від товарообігу, відмовившись від оплати фіксованої частини. “Вважаємо це справедливим і партнерським підходом”, – кажуть в мережі.

Проте в торгово-розважальних центрах вже не настільки готові йти на зустріч орендарям. “Lavina Mall взагалі відмовилися розглядати знижки на посткарантинний період. Хоча відвідуваність ТРЦ за фактом впала”, – зазначає один з операторів ТРЦ.

“Після закінчення карантину всі ми знаходимося в стадії очікування. З усіма ТЦ були досягнуті домовленості на перший період часу, і зараз вони повністю дотримуються. Дуже хочеться вірити, що ми не повернемося в жорсткий карантин і всі будуть працювати спокійно”, – сподівається директор з операцій і розвитку Антошка Іван Чивкін.

Читайте також

Ігор Заболоцький, Colliers: Основні тенденції в рітейлі України після виходу з карантину