Андрій Яцентюк: Архітектурні рішення безпосередньо впливають на успіх ТРЦ

Засновник бюро архітектурних рішень Design Hub International Андрій Яцентюк – головний архітектор багатьох об’єктів комерційної нерухомості, в тому числі реконструкції київського ЦУМ, а також ТРЦ і БЦ Retroville, відкриття першої черги якого відбулося 30 травня.

Цей матеріал також доступний російською мовою

Своїми проектами команда Андрія Яцентюка неодноразово доводила, що архітектурні рішення впливають на прибутковість комерційних об’єктів, і саме про це засновник DHI розповідає відразу після відкриття ТРЦ і БЦ Retroville.

– Коли і чому вирішили стати архітектором?

– Архітектором я хотів бути в буквальному сенсі з дитинства, і вибір університету був очевидний ще в молодших класах школи. Перший досвід в “архітектурі” був отриманий в 13 років, коли я працював помічником каменяра на будівництві. Вже з першого курсу я почав підробляти на невеликих об’єктах, а з четвертого – працював над великим проектом, де пройшов усе: від концепції та ескізів до проходження експертизи і “рабочки”. Цій роботі я віддавав так багато часу і сил, що був відрахований з університету в Києві, і свій диплом магістра отримував вже в Австралії – після того, як реалізував будівництво посольства США в Києві в якості field architect.

В Австралії я також багато працював крім навчання: спочатку – молодшим викладачем в університеті Мельбурна, а потім – в архітектурному бюро, яке спроектувало найвищий хмарочос в Австралії, вежу “Евріка”.

Моїм прагненням було і залишається отримання якомога більше досвіду при реалізації великих, значущих об’єктів і колаборація з провідними міжнародними архітекторами. Після повернення в Україну я багато працював у консалтингу: за цей період ми розробили більше 60-ти концепцій об’єктів комерційної нерухомості в Україні, а також в інших країнах СНД. І завжди намагався співпрацювати із зарубіжними колегами – їх досвід накопичувався десятиліттями, тоді як у нас комерційна нерухомість тільки набрала обертів.

Наприклад, концепцію Ocean Mall я робив в Лондоні, постійно звіряючи з думкою британських колег власні ескізи, і вносив в них багато правок. Початкові концепції Blockbuster і Lavina Mall створював спільно з британським архітектором з міжнародної компанії Benoy Карлом Френсісом, запорізький об’єкт Alexander Plaza розробляв разом з голландськими колегами з TConcept.

На кілька об’єктів зарубіжні колеги вже запрошували мене – в якості експерта в комерційній нерухомості в СНД: ТРЦ Expobel в Мінську (британська компанія Leslie Jones), розробка концепції фасадів Blockbuster Mall (британська компанія The Buchan Group).

Через вісім років, які пройшли за відвідуванням і вивченням десятків ТРЦ і mixed-use об’єктів за кордоном, я почав займався реконцепцію Retroville, і коли показав свої напрацювання Карлу Френсісу, у якого багато чому навчився на попередніх об’єктах, зрозумів, що в цей раз не почерпнув нічого нового. Це серйозний показник того, що всі довгі роки напрацювання міжнародних кейсів пройшли не дарма.

Важливий проект для мене – київський ЦУМ, де я виступав головним архітектором реконструкції. Те, що ми зробили на цьому об’єкті, багато в чому прорив для української архітектури. Після нього, в 2016 році, я заснував власне бюро архітектурних рішень – Design Hub International, і з кінця 2018 року в нас крім офісу в Києві з’явилося ще офіційне представництво в Роттердамі. Участь в зарубіжних проектах дає моїй команді чітке розуміння трендів в комерційній та некомерційній нерухомості.

– Якщо порівняти комерційну нерухомість в Україні та за кордоном, які є відмінності?

– Найголовніша відмінність українського і європейського ринків комерційної нерухомості – в досвіді фахівців. Порівняйте самі: на Заході такі об’єкти успішно проектують і будують впродовж 100 років, а у нас – протягом 20-ти.

Звідси й відповіді на питання: чому там все крутиться навколо ефективності та доцільності, а у нас можуть “гуляти” великі площі? Чому в Європі ви не зустрінете випадкових, незрозумілого призначення територій, а у нас їх ви зустрінете практично в будь-якому комплексі, побудованому десять років тому? Це все досвід і його відсутність відповідно. Якщо ти не знаєш, як зробити красиво, ефективно і правильно з точки зору технології того чи іншого типу нерухомості, то як би ти не старався, ти просто не знаєш. Потрібно вчитися і набиратися досвіду у тих, хто знає.

Мета роботи над будь-яким об’єктом не у візуальної привабливості, а в тому, щоб він був реалізований, затребуваний, щоб він працював. Зайві, незрозумілі, суперечливі, неефективні з точки зору комерційної або житлової нерухомості площі вимагають капітальних витрат на будівництво, і при цьому є недоотриманим прибутком, розтягнутим на роки.

Ідеальним рішенням є співпраця з компаніями, які на початковому етапі розробки концепції крім унікальної архітектурної ідеї пропонують комплексні рішення, що містять у собі аналітику ринку, оцінку затребуваності об’єкта, повний маркетинговий і фінансовий аналіз. У цієї ж пропозиції, як правило, дається розрахунок окупності проекту, прораховуються ризики та можливості при інвестуванні в нього.

– Чи такі рішення затребувані в Україні?

– В Україні, як і в інших країнах Європи, ця практика – велика рідкість: компаній з профілем проектування і сильним консалтингом буквально одиниці.

У нас прийнято звертатися до консалтингових компаній, які або опрацьовують архітектурну частину всередині штату, часто на рівні блок-схем, або віддають цю роботу на аутсорс. І тут є складність – замовник в особі консалтингової компанії часто не може перевірити якість наданих йому послуг. Велика ймовірність помилок: можна сильно промахнутися в рішеннях і як наслідок – в розрахунках.

На наступних етапах проекту це призведе до того, що будуть закладені свідомо помилкові, випадкові або взагалі нереальні рішення. І як наслідок – на наступних етапах має відбуватися процес переробок, через який замовник втратить час і понесе додаткові витрати. При цьому потрібно розуміти, що консалтингова компанія не несе відповідальність за свої висновки.

Я для себе вивів таке правило: хто консультує, той і проектує і, відповідно, несе відповідальність за прийняті рішення. Цей підхід передбачає нашу зацікавленість і мотивацію надавати працюючі рішення і повноцінний продукт. І якщо, наприклад, на етапі фінансового аналізу ми бачимо неефективність проекту з точки зору економіки, то повертаємося до проектування і все переробляємо, оскільки безпосередньо зацікавлені в успішній реалізації проекту в цілому.

Ми завжди прагнемо до партнерських взаємин із замовником, аж до того, що практикуємо отримання частини винагороди “метрами”.

– З чого почалася ваша співпраця з ТРЦ і БЦ Retroville?

– С аудиту. Мене запросили в якості спеціаліста в комерційній нерухомості та рітейлу. Запропоновані мною рішення були схвалені, і я зайнявся реконцепцію Retroville з самого початку – від прийняття власниками рішення про розмороження об’єкта в 2017 році аж до теперішнього моменту, коли перша черга ТРЦ і БЦ вже відкрита, а сам об’єкт повністю готовий.

– Багато довелося переробляти?

– Дуже. На центральній площі передбачалася льодова арена, яка повністю перекривала види; південна та північна галереї були довгими, монотонними, без розширень і площ, і до того ж повністю ізольованими від перегляду з центральної площі. Розмір передбаченого спочатку гіпермаркету вже не відповідав ринку, і його можна було зменшувати. Ми зробили більшими, зручними санвузли і розташували їх у правильних місцях.

Попрацювали також з евакуацією. Було важливо, щоб вона залишалася в рамках норм і при цьому ефективно вирішувала завдання менеджменту ТРЦ і операторів: наприклад, ми перенесли одні сходи, і нам вдалося відкрити “друге світло” і зробити великий атріум на вхідній групі. Також позбулися одних сходів і довгих коридорів, які не брали участі ні в евакуації, ні в завантаженні – тільки на них ми “викроїли” близько 300 кв. м корисної площі.

Я підготував бюджет і графік проектування і зібрав команду. Ми створили концепцію робочого багатофункціонального об’єкта (реконцепцію), зробили проект, перепроектувати інженерію з урахуванням майже повністю зміненою торгової функції, розробили новий дизайн фасадів, благоустрій, навігацію, tenant handbook.

– Розкажіть, будь ласка, чим примітний цей об’єкт?

– Зазначу величезну, 2400 кв. м, багатофункціональну площу в центрі комплексу. За логікою інших девелоперів це могло б розглядатися як втрата площ, але ми впровадили це рішення, щоб людина відчувала себе як в реальній міській обстановці: на ярмарці, концерті, просто мала можливість випити кави, як ніби вона на вулиці у Франції або Італії. Цей ефект досягається за рахунок великого світлого обсягу простору, освітленого природним світлом крізь купол розміром 2000 кв. м, установку якого ми запропонували на самому початку, ще на етапі проведення аудиту.

У довгих галереях ми розмістили додаткові місця відпочинку: є міні-площі перед зоною гіпермаркету та на протилежному боці молу, є розширення в довгих галереях – щоб у людини не було відчуття монотонності, втоми, ми даємо йому можливість десь присісти, відволіктися, переключити свою увагу.

– З вашої точки зору, чи впливають архітектурні рішення на успіх об’єкта комерційної нерухомості?

– Безпосередньо. І на даному етапі відкриття тільки частини об’єкта наповнюваність Retroville становить близько 90%. Це досить високий показник на нашому ринку, в конкретному районі, де є питання до локації з точки зору первинної зони охоплення і вже склалася конкуренція серед професійних ТРЦ.

Цьому багато в чому завдячуємо нашому професійному досвіду – є розуміння, як йде потік людей, що вони повинні побачити, як їх провести, щоб вони не втомилися і при цьому відвідали максимум запропонованого. Ми знаємо, як мінімізувати негативний досвід від тривалого перебування в величезному центрі, як залишити тільки приємні враження.

Крім того, що наша команда вміє забезпечити відповідний об’єкту look and feel і точно знає, як повинні виглядати і функціонувати приміщення, які доступні гостям (front of house), у нас є дуже гарне розуміння, як функціонують mixed-use об’єкти, і як необхідно організувати його back of house. Які приміщення потребує об’єкт, які функції можна об’єднати, щоб заощадити на операційних витратах і некомерційних площах. Де оптимально розмістити зону вантажів, вантажні ліфти. Які приміщення потрібні для клінінгу, як буде організована утилізація сміття. Як оптимізувати витрати орендарів фуд-холу на технічні приміщення. Ми відповідаємо на всі ці, та безліч інших запитань менеджменту ТРЦ.

У Retroville, наприклад, передбачений окремий “нічний вхід” в кінотеатр, так як сеанси будуть починатися і закінчуватися, коли ТРЦ закритий. І від цього рішення виграють всі. Відвідувач вийде по спеціально спроектованому красивому шляху, а не почне шукати вихід через чорні коридори та ліфти. Менеджменту ТРЦ у свою чергу не потрібно перекривати стрічками закриті галереї, залишати одну працюючу групу ескалаторів і виставляти охорону на двох поверхах – це суттєва економія на операційних витратах.

– Які архітектурні рішення в ТРЦ і БЦ Retroville ви можете назвати максимально вдалими?

– Ми зробили велику міську площу в центральній частині ТРЦ і міні-площі в різних місцях, де люди можуть посидіти і відпочити в процесі шопінгу. У Retroville великі й дуже комфортні санвузли та кімнати матері і дитини. В цьому об’єкті: найбільший фуд-корт у Києві з красивими спеціально спроектованими для цього об’єкта меблями, які зручні не тільки для дорослих відвідувачів, але і для сімей з дітьми: передбачені зона “стоянки” колясок і дитяча зона фуд-корту. Важливо відзначити, що в Retroville вісім рівноцінних входів, хоча могло бути всього чотири, від чого ТРЦ тільки виграв би в плані прибутку – це забезпечило б більший потік відвідувачів уздовж магазинів по шляху до якорів, але таке рішення змушувало б відвідувача проходити набагато більшу відстань від автомобіля до мети свого приїзду. І свідомо було прийнято рішення зробити все для комфорту, відпочинку та вільного пересування гостей.

Ми багато думали про комфорт орендарів, оскільки прекрасно розуміємо, що споживачів у ТРЦ два: відвідувач і орендар. Наша команда створила умови, щоб всі орендарі були в максимальній візуальної доступності, незалежно від розміру юнітів, врахували вимоги до висоти та довжині вітрини, адаптували під кожного з них розміщення завантажень і утилізацію сміття.

Варто відзначити, що нарізка, яка народилася в плануваннях за підсумками проведеного аудиту чотири роки тому, до моменту відкриття змінилася максимум на 20%.

Ми подбали і про комфорт користувача, і про комфорт орендаря, врахували їх реальні потреби. Як показала практика на момент відкриття, зараз зусилля нашої команди і менеджменту ТРЦ дали дуже правильні результати.

Читайте також –

В добру путь: перші фотографії з нового київського ТРЦ Retroville