Новий претендент: навіщо Олександру Ярославському ТРЦ Республіка

Власник групи DCH і один з найбільш успішних бізнесменів України Олександр Ярославський може придбати головну недобудову країни – київський ТРЦ Республіка.

Read in English

Інформацію про інтерес бізнесмена до цього активу RAU підтвердили відразу кілька джерел на ринку – консультант з торгової нерухомості, топ-менеджер інвестиційної компанії та власник брокерського бізнесу. «Ярославський – один з небагатьох в Україні, хто може дозволити собі таке придбання і у нього є намір здійснити цю операцію», – говорить на умовах анонімності одне з джерел RAU.

У компанії DCH Infrastructure & Real Estate, що належить Ярославському та управляє мережею торгово-розважальних центрів Караван, інформацію про інтерес бізнесмена до активу не підтвердили, але і не спростували. «Детальною інформацією ми не володіємо. Як тільки щось проясниться, дамо знати», – відповіли в прес-службі компанії. В той же час, група DCH в коментарі агентству Інтерфакс-Україна підтвердила інтерес до ТРЦ. «У рамках розвитку напрямку DCH Real Estate ми розглядаємо різні проекти і активи, в тому числі і ТРЦ Республіка», – повідомила прес-служба DCH.

Вигідна покупка

ТРЦ Республіка – один з найбільш амбітних проектів торговельної нерухомості в Україні. Будівництво об’єкта, інвестиції в який оцінювалися в $350 млн, почалося в 2012 році, а здача об’єкта в експлуатацію планувалася в 2014-му. Загальна площа недобудованого ТРЦ повинна була скласти 298 000 кв. м, що дозволило б йому стати на той момент третім за величиною в Європі. Будівництво було припинено в 2015 році рішенням власника. Інвестором ТРЦ виступав відомий бізнесмен Дмитро Фірташ через компанію Мегаполісжитлобуд. ЗМІ також пов’язували цю компанію з ім’ям ще одного українського бізнесмена, колишнього глави Адміністрації президента, а нині нардепа від «Опозиційного блоку» Сергієм Льовочкіним.

Пізніше з’ясувалося, що для фінансування будівництва ТРЦ, компанія Мегаполісжитлобуд взяла кредит в банку Надра (який також належав Фірташу), надавши як заставу по позиці корпоративні права на недобудований ТРЦ. Згодом Надра передав ці корпоративні права в якості застави НБУ – під кредит рефінансування. Після того як банк збанкрутував, НБУ подав позов з проханням звернути стягнення на корпоративні права компанії Мегаполісжитлобуд, який навесні 2017-го був задоволений судом.

За даними брокера ТРЦ Республіка на момент зупинки будівництва готовність об’єкта становила 98%

Після цього Фонд гарантування вкладів фізичних осіб виставив на аукціон права вимоги за кредитами, забезпеченням за якими виступає ТРЦ. Стартова ціна становила близько 2,5 млрд грн, однак покупців на актив не знайшлося ні на першому, ні на п’ятому аукціоні, коли вартість лота впала до 1,1 млрд грн.

Директор консалтингової компанії UTG (виступала ексклюзивним брокером по здачі в оренду приміщень в ТРЦ) Євгенія Локтіонова каже, що на момент зупинки будівництва ТРЦ був готовий на 98%, а попередні договори з орендарями підписані на 75% площ. За її словами, за минулі роки жоден оператор не відмовився від контракту – попередні договори перепідписувалися щороку. При цьому Локтіонова запевняє, що в разі продажу ТРЦ для його відкриття потрібно від 4 до 6 місяців і відносно невеликі інвестиції. Таким чином, потенційний покупець міг би розраховувати на придбання дуже перспективного активу з високим рівнем прибутковості за ціною в рази менше, ніж заявлена ​​сума інвестицій в об’єкт. Незважаючи на це, на торги по ТРЦ так ніхто і не заявився. Але причина цього криється зовсім не у відсутності інтересу до об’єкта з боку потенційних інвесторів.

Майбутнє ТРЦ Республіка

Один з найцікавіших питань: навіщо Олександру Ярославському найбільший ТРЦ країни. З активів в торговій нерухомості йому належить мережа торгово-розважальних центрів Караван: в Києві, Дніпрі та Харкові сумарною площею майже 250 000 кв. м. Але самий “молодий” з них – в Дніпрі – відкритий без малого 10 років тому – в жовтні 2008 року. І з того часу бізнесмен не був помічений в інтересі до девелопменту торговельної нерухомості.

Не виключено, що він вирішив переглянути свій підхід, і повернутися до активного розвитку цього напрямку. Тим більше, з огляду на порівняно невелику вартість ТРЦ Республіка в даний момент, і зростаючий інтерес великих міжнародних мереж – H&M, IKEA, Koton, DeFacto і інших – до українського ринку. Кращі торгові центри країни вже практично заповнені, тож звільнити необхідні іноземними рітейлерам площі вони можуть, тільки виселяючи вже діючих орендарів. В таких умовах введення в експлуатацію сучасного величезного ТРЦ гарантовано приверне їхню увагу та потенційно дасть можливість відразу сформувати потужний пул орендарів.

Інший варіант – покупка об’єкта з метою подальшого перепродажу. Ярославський завжди без жалю розлучався з будь-яким об’єктом, як тільки отримував належну за ціною пропозицію: починаючи від заводів і аеропортів і закінчуючи футбольним клубом “Металіст” (хоча в цьому випадку зіграли свою роль і політичні чинники). Він купує підприємства, що знаходяться в складній ситуації за порівняно невеликі гроші, інвестує і розвиває їх, виводить на хороші показники, – а потім продає, залишаючись у виграші. Знову-таки, з огляду на, що зараз ТРЦ Республіка продається за суму близько $40 млн при заявлених інвестиціях в $350 млн – покупка активу цілком укладається в бізнес-стратегію харківського мільярдера: “купити-розвинути-продати”.

І нарешті, третій, малоймовірний, але можливий варіант. Олександр Ярославський може виступати в якості “димової завіси” для третіх осіб, наприклад, тієї ж групи Фірташа/Льовочкіна. Через зрозумілі причини вони не можуть безпосередньо від свого імені претендувати на покупку ТРЦ, куди вклали чимало грошей. А ось звернутися за допомогою до давнього партнера, щоб неофіційно зберегти контроль над об’єктом, формально залишаючись в стороні – цілком робочий, хай і малоймовірний, варіант.

У будь-якому випадку, черговий, вже шостий за рахунком, аукціон з продажу ТРЦ Республіка, намічений на 27 лютого, не відбувся: знову не знайшлося жодного претендента. Незважаючи на підтверджений інтерес групи DCH до центру, подавати заявку на участь в торгах вона не стала.

Стримуючий фактор

Як пояснює адвокат АФ Goro legal Яна Біла, сам по собі ТРЦ Республіка може бути привабливим для інвесторів. «Однак, як завжди, диявол криється в деталях. Лот, який виставлений на торги ФГВФО – це право вимоги по кредитах юридичних осіб в банку Надра, які були забезпечені майновими правами на недобудову, іпотекою трьох земельних ділянок і майновими правами за попередніми договорами оренди торгових площ в ТРЦ. Таким чином, покупець лота зможе звертати стягнення на предмет заборгованості за кредитними договорами», – говорить Біла.

За її словами, отримати контроль над самим ТРЦ покупець зможе тільки в тому випадку, якщо в судовому порядку зверне стягнення на предмет іпотеки. «Однак з огляду на те, що Мегаполісжитлобуд в судовому порядку намагається визнати недійсним договір між НБУ і банком Надра, можна припустити, що наступним кроком буде спроба визнати недійсними торги або договір іпотеки», – припускає юрист.

Незважаючи на те, що Фірташ вже довгий час знаходиться поза Україною, у нього достатньо важелів впливу, щоб зберегти свою власність, в тому числі – ТРЦ Республіка

Партнер юридичної фірми ТОТУМ Юрій Хапко додає, що покупцеві треба також отримати під свій контроль і корпоративні права на юридичну особу – замовника будівництва, а саме компанію Мегаполісжитлобуд. «Вагомим юридичним стримуючим фактором може виявитися та обставина, що ще не завершився судовий розгляд щодо того, хто буде володіти корпоративними правами цієї компанії. Розгляд справи за позовом НБУ про стягнення частки корпоративних прав Мегаполісжитлобуд призначено в суді апеляційної інстанції на серпень 2018 року. Тільки після того як точку в цій справі поставить Верховний суд, можна буде говорити про будь-яку ясність в ситуації», – пояснює Хапко.

Квиток на війну

Юрист також звертає увагу на той факт, що у покупців можуть виникнути ризики конфлікту з замовником будівництва, так як без нього неможливо ввести ТРЦ в експлуатацію. За словами партнера ЮФ ТОТУМ, в таких обставинах будь-який потенційний інвестор може розцінювати придбання цього активу як покупку «квитка на війну» з колишніми власниками і замовниками будівництва ТРЦ. Погоджуються з ним й інші експерти ринку.

«Ми вивчали можливість придбання ТРЦ для іноземного інвестора, який цікавився об’єктом. Але коли зрозуміли, що НБУ виставляє на торги права вимоги по кредиту, то відразу ж відмовилися від цієї ідеї. Адже при продажу прав вимоги замість реальних документів на землю і нерухомість кожен потенційний покупець, який би заявлявся на торги, автоматично отримував би квиток на війну з Дмитром Васильовичем (Фірташем – ред.) і Сергієм Володимировичем (Льовочкіним – ред.). Будь-який інвестор, який купив права вимоги, міг на десятиліття загрузнути в судових позовах з колишніми власниками об’єкта», – розповів RAU партнер одного з українських інвестфондів.

За інформацією ЗМІ одним з партнерів Фірташа по Республіці був колишній глава Адміністрації президента Сергій Льовочкін, структури якого володіють землею навколо ТРЦ

Ще один стримуючий фактор свого часу згадувався в розслідуванні порталу Realist. За інформацією видання, наприкінці 2015 року підконтрольний Льовочкіну банк «Кліринговий дім» оформив на себе частину землі навколо ТРЦ. Через цю землю мав пролягати один з під’їздів до Республіки з боку метро Теремки. Таким чином, майбутній власник ТРЦ буде буквально оточений землею структур Льовочкіна і муситиме з цим рахуватися. Автори того матеріалу робили цілком логічний висновок: навіть якщо ТРЦ Республіка викупить хтось незалежний, він не зможе запустити його в роботу без згоди колишніх власників. «Льовочкіну досить буде звести навколо ТРЦ високий паркан з колючим дротом. Він матиме на це повне право», – писав Realist.

Новий претендент

Ще до недавнього часу практично всі експерти ринку були впевнені, що єдиним кандидатом на покупку ТРЦ може бути лише одна людина – її попередній власник Дмитро Фірташ. Незважаючи на те, що бізнесмен вже довгий час знаходиться поза країною, у нього достатньо важелів, щоб зберегти свою власність і залишитися єдиним кандидатом на придбання лота.

Однак зараз, як повідомили RAU власні джерела на ринку, на Республіку з’явився новий серйозний кандидат – власник групи DCH Олександр Ярославський. Один з інвестбанкірів, знайомий з ситуацією на ринку говорить, що генеральний директор DCH Infrastructure & Real Estate Даниїл Владов ще рік тому говорив про намір компанії купувати активи на ринку торговельної нерухомості. Не виключено, що вже тоді в компанії придивлялися до найбільшого в Україні ТРЦ, придбання якого дозволить DCH Infrastructure & Real Estate збільшити загальну площу торговельних об’єктів під своїм управлінням в 2,2 рази.

У бізнесменів уже був успішний досвід переговорів з купівлі-продажу великих активів: у 2011 році Фірташ заплатив Ярославському близько $800 млн за черкаський Азот

Втім, щоб отримати цей актив в своє управління, Ярославському доведеться не тільки купувати виставлені на торги права вимоги по кредиту, але і домовлятися з колишніми власниками. У цьому питанні на руку Ярославському може зіграти той факт, що у бізнесменів уже був успішний досвід переговорів з купівлі-продажу великих активів. У 2011 році Фірташ придбав у Ярославського завод з виробництва аміачної селітри та аміаку черкаський Азот. Орієнтовна сума угоди оцінювалася в $800 млн. Скільки Ярославському доведеться заплатити за ТРЦ Республіка – залишається загадкою. Експерти не виключають, що умовами домовленості може стати збереження за Фірташем і Льовочкіним деяких часток в ТРЦ. «Як би там не було, майбутнє ТРЦ Республіка знаходиться не в правовому і не в економічному полі, а в договірному. А враховуючи, що домовленості будуть з підсанкційним власником, то угода буде тихою і непрозорою», – прогнозує один з українських інвестаналітиків.

Читайте також –

Нові метри: які ТРЦ планують відкрити в Києві в 2018 році