Від ритейл-парків до протирадіаційних укриттів: тренди ринку девелопменту України

Попри те, що етвертий рік триває повномасштабне вторгнення росії в Україну, будівництво торгових центрів не зупиняється. RAU зібрала сучасні тренди ринку девелопменту.

Будівництво в умовно безпечних регіонах

За чотири роки повномасштабного вторгнення росії в Україну чимало торгових центрів постраждало від ворожих обстрілів: Fabrika у Херсоні, Retroville у Києві, Appolo у Дніпрі, Амстор у Кремінчуці, Епіцентр в Чернігові, Бучі, Харкові та інші.

Саме тому девелопери здебільшого обирають умовно безпечні регіони для будівництва. За даними RAU торік було відкрито 14 об'єктів – 13 нових торгових центрів та одна додаткова черга раніше збудованого ТЦ. Переважно нові ТЦ відкривалися на заході країни: в Ужгороді (GrushevSky, Trade Mall), Івано-Франківську (ТЦ А5), с. Малехів (OBRIY Peretyn), Мукачево (Retail Park Mukachevo), Рівному (ТЦ Колорит) та інші.

У фокусі – невеликі формати

В умовах великих ризиків руйнування об’єктів, девелопери роблять акцент на невеликих ТЦ та ритейл-парках, які швидко будуються, відкриваються та окупаються.

«Трендом 2024-2025 років, та безперечно трендом наступним декількох років, який війна прискорила, є поява та зростання кількості невеликих ТЦ малого формата – рітейл парків та convenience centers», - підтверджує Максим Гаврюшин, голова УРТЦ та операційний директор Budhouse Group

«У Європі та США цей формат уже багато років демонструє вищу ефективність для девелоперів порівняно з класичними торговельними центрами, насамперед за рахунок кращої окупності. Особливо ефективним є використання ритейл-парків у локаціях, де земельні ділянки під забудову є більш доступними, а вибір таких ділянок значно ширший, ніж у центральних частинах міст. Йдеться про невеликі населені пункти, великі транспортні розв’язки на центральних магістралях, а також передмістя великих міст», - коментує Артем Ретін, керуючий партнера RetailPro Development.

У 2025 році відкрилося всього два великих ТРЦ. Так, у квітні 2025 року запрацювала друга черга Епіцентр в Чабанах. Першу чергу запустили у вересні 2024-го. Цей ТРЦ став першим повноцінним ТРЦ ритейлера, що передбачає, зокрема, наявність сторонніх орендарів та класичну торговельну сітку, де магазини займають окремі приміщення. Загальна площа – 96 000 кв. м, торгова – 62 000 кв. м.

І у грудні 2025-го відкрився двоповерховий ТРЦ Bukovyna Mall та найбільшим ТРЦ в регіоні, його загальна площа – 45 000 кв. м, орендна – 37 000 кв. м. Об’єкт розташований на трасі, яка поєднує центр міста з дорогами на Тернопіль та Івано-Франківськ, тож можна розраховувати на високий транзитний трафік.

За словами Андрія Лотоцького, генерального директора RDA перспективи для великих ТРЦ наразі туманні, бо для інвесторів це високі ризики, а для клієнтів – зайві витрати часу на логістику. «Цей тренд потрібно враховувати як національним так і міжнародним оператором при розробці форматів магазинів та критеріїв прийняття рішень щодо розвитку», - зазначив він.

Акцент на безпеку та інклюзивність

На момент повномасштабного вторгнення росії в Україну наявні торгові центри не мали бомбосховищ. Здебільшого укриттям слугували парковки на мінусових поверхах.
Проте в тих ТЦ, які будуються у війну, це враховуються. До прикладу, площа ТЦ OBRIY Trypil, що в м. Українка складає 3500 кв. м, з яких 300 кв. м. відвели під бомбосховище.

«У майбутньому продовжиться практика застосування та подальша еволюція елементів безпеки у ТРЦ, втілення досвіду Ізраїлю: товстіші несучі бетонні стіни, захищені шахти, покращені протипожежні відсіки, захищені ззовні автоматизовані віконниці, армовані віконні технології, використання скла-триплекса для захисту від вибухової хвилі та зменшення ризиків поранення, тощо. Також через зростання кількості травмованих від війни людей, відвідувачі торговельних центрів вимагатимуть втілення інструментів додаткового комфорту. Тому у форматних ТРЦ буде розвиватися тренд інклюзивності для маломобільних груп та населення з особливими потребами», - розповів в колонці Interfax Вадим Непоседов, засновник та президент компанії UTG.

Ще приклад – друга черга ТРЦ Подоляни – Podolyany Mall, що у місті Тернопіль, яка наразі добудовується. Тетяна Чубак, директор з розвитку ТРЦ Подоляни на XII RAU Summit 2025 поділилася, що її вартість перевищує $1000 за квадратний метр. Така вартість обумовлена складним будівництвом, зокрема, роблять безбар’єрне середовище з протирадіаційним укриттям. Друга черга має запрацювати у квітні 2026 року.

Емоції та новий досвід

За словами Ганни Корягіної, міжнародної директорки з оренди Nhood Holding Україна інтегрує глобальні тренди, адаптуючи їх до локальних реалій, що підвищує конкурентоспроможність ринку.

Серед трендів називає:

• Омніканальність: інтеграція онлайн- та офлайн-досвіду, click&collect, digital kiosks.

• Модульність і гнучкість: Простори, які легко адаптуються до сезонних чи тематичних форматів.

• F&B-екосистеми: акцент на різноманітність напоїв, fast-casual, локальні бренди.

• AI як інфраструктура: персоналізація, аналітика, оптимізація асортименту, прогнозування попиту.

• Wellness & Beauty: стійкі драйвери, особливо серед молодої аудиторії.

• Актуальність принципів корпоративно-соціальної відповідальності: прозорість, інклюзивність, ресейл, апсайклінг.

• Актуальність outdoor-брендів: попит на функціональність і стиль, гібридні формати.

ТЦ – медіа платформа, центри виконання замовлень, соціальний хаб

За словами Максима Гаврюшина, є також тренди, які війна дещо сповільнила, але не зупинила повністю. Це глобальні тренди, що формують успішний ТЦ майбутнього:

• Торгові центри поступово стають центрами виконання замовлень (fulfilment center). ТЦ дуже добре розташовані у містах і вони можуть виконувати функції міських логістичних центрів останньої милі. Що відбувається зараз – великі мережі впроваджують онлайн продажі на базі своїх магазинів (Сільпо, МТІ) і не тільки будують систему логістики, але й будують нові відносини з орендарями стосовно продажів онлайн. Тобто якщо раніше продажі онлайн були або в загальному товарообігу, або їх взагалі не було, то зараз йде відокремлення. І окреме нарахування. Тобто ТЦ починають заробляти на онлайні орендарів. Це нова лізінгова модель, яка буде впроваджуватися й надалі.

• Розвиток соцмереж в ТЦ виходить на новий рівень. 10 років тому не у кожного ТЦ був сайт, а тепер не можна уявити ТЦ без соцмереж. Багато торгових центрів має понад 1000 00 підписників у соцмережах.

• Чи не остання перевага ТЦ порівняно з онлайном – це живе спілкування людей, отримання емоцій. Маркетинг ТЦ активно розвивається – в деяких ТЦ відбувається до 100 різних подій на рік, вигадуються нові свята, яких раніше не було. Ринок пропонує новий досвід та свята. Цікави прикладами є K-pop, Cosplay, День борщу, День батька і таке інше.

• Онлайн іде в офлайн, а не навпаки, як очікувалось. Магазинам-виробникам потрібні свої шоу-руми та аутлети. «За останні роки близько 40 таких компаній відкрили свої офлайн магазини, яких налічується вже 450. Це новий попит на площі в ТЦ об’ємом приблизно 50 000 кв. м. І він зростає. Також вони привели до нас 12 млн своїх фоловерів з соціальних мереж. Вони відкривають магазини в нових містах, де в них були підписники, і ці люди йдуть у торгові центри», - зазначає Гаврюшин.