Потенціал та перспективи ринку торговельної нерухомості до 2027 року: прогноз Максима Гаврюшина

Яким буде ринок торговельної нерухомості України через два роки? Максим Гаврюшин, голова УРТЦ та операційний директор Budhouse Group представив аналітичний прогноз розвитку галузі до 2027 року на RAU Workshop «Еволюція ТРЦ: стійкість і сенси.

Особливістю виступу стала презентація, створена за допомогою штучного інтелекту. ШІ згенерував візуальну модель ринку 2026 року, зобразивши сучасність як складний мікс оптимізму, стійкості та тривоги. Ця ілюстрація стала метафорою реального стану галузі: відновлення будівництва (символічні крани) та зростання відвідуваності поєдналися на ній із промисловими генераторами та «драматичним небом» невизначеності. Експерт поділився прогнозами щодо відкриття нових об’єктів, трансформації форматів та ключових викликів, які визначатимуть роботу девелоперів у найближчі роки.

Перспективи в торговельній нерухомості в Україні через призму ШІ

На початку свого виступу Максим Гаврюшин продемонстрував ілюстрацію від штучного інтелекту, яка відображала бачення ШІ щодо перспектив ринку торговельної нерухомості України у 2026 році. На цьому зображенні будівельні крани уособлюють відновлення будівництва після 2022 року, а тепле внутрішнє освітлення ТЦ слугує символом життєздатності ринку попри воєнні дії. Потік відвідувачів на картинці відображає позитивну динаміку індексу RWBI та відновлення споживчої активності. Наявність промислового генератора та зимовий одяг людей підкреслюють адаптацію галузі до енергетичних викликів і готовність забезпечувати роботу об’єктів навіть в умовах екстремальних холодів чи відключень електроенергії. Драматичне небо, що поєднує зірки та хмари, транслює синергію оптимістичних прогнозів і факторів невизначеності. Загальна концепція, запропонована ШІ, базується на поєднанні стійкості та тривоги: хоча ринок демонструє розвиток, питання наступного зимового сезону залишається відкритим.

За словами експерта, описана картинка цілком відповідає реальності, що підтверджується конкретними цифрами.

Відновлення галузі

Процес відновлення галузі торговельної нерухомості демонструє стійку позитивну динаміку. У період з 2022 по 2027 роки ринок пройшов три ключові етапи.

• Перша фаза характеризувалася подоланням шокового стану та відновленням роботи торгових центрів. Після масового закриття об’єктів на початку 2022 року спостерігалося їх поступове відкриття, і до травня 2023 року більшість ТЦ, що мали технічну можливість, відновили діяльність. Станом на квітень 2026 року непрацюючими залишаються лише 6% площ — переважно це зруйновані об’єкти, які потребують капітального відновлення (наприклад, ТРЦ Fabrika у Херсоні або ТРЦ Караван у Харкові).
• Друга фаза, що тривала з кінця 2022-го протягом 2023 року, зосереджувалася на реконструкції пошкоджених торгових центрів: наразі половина таких об’єктів уже функціонує.
• Третя фаза, яка розпочалася у 2024 році та набула особливої активності у 2025-му, є етапом розвитку. Вона супроводжується зростанням кількості нових проєктів та системним розширенням ринку.

Для оцінки поточного стану галузі використовується індекс самопочуття ритейлу (RWBI) — агрегований показник, що базується на даних про орендні ставки, рівень вакантності та трафік відвідувачів. Моніторинг охоплює приблизно 40 торгових центрів по всій Україні. Згідно з даними, найвищі значення індексу фіксувалися у допандемійний період та до повномасштабного вторгнення. Після падіння до 20 пунктів на початку 2022 року, показник демонстрував поступове зростання і протягом 2024–2025 років стабілізувався на рівні 38 пунктів. Попри стабілізацію та наближення до довоєнних значень (які становили 35–39 пунктів), повного відновлення ринку в середньому ще не відбулося. Ситуація залишається неоднорідною: низка об’єктів уже перевищила показники 2021 року, тоді як торгові центри у прифронтових регіонах досі стикаються зі значними операційними труднощами.

Яка ситуація в Budhouse Group

Аналіз діяльності компанії Budhouse Group демонструє адаптивність бізнесу до поточних умов. Наразі в управлінні компанії перебувають три діючі торговельні центри. Унаслідок втрати ТРЦ Fabrika загальна орендна площа (GLA) портфеля зменшилася з майже 200 000 кв. м до 109 000 кв. м. Попри це операційні показники свідчать про відновлення: базова орендна ставка у валютному еквіваленті зросла на 3% порівняно з 2021 роком, а рівень вакантності демонструє стійку тенденцію до зниження.

Показники відвідуваності у ТРЦ Nikolsky та ТРЦ Lubava максимально наблизилися до довоєнних значень, хоча порівняно з результатами 2019 року наразі фіксується відставання на рівні 10%. Роздрібний товарообіг орендарів продемонстрував значне зростання у національній валюті — на 50%, тоді як у валютному еквіваленті цей показник зріс на 2-3% відносно показників 2021 року. Такі дані підтверджують ефективність поточної стратегії управління активами в умовах ринкової трансформації.

Фактори, що впливають на розвиток ТРЦ в Україні: повітряні тривоги та масові відключення електроенергії

На поточну діяльність торговельних центрів найбільший вплив мають два ключові чинники: зростання інтенсивності повітряних тривог та системні обмеження енергопостачання. Протягом поточного року кількість тривог збільшилася на 70–80%. Якщо у 2025 році середній показник втрат робочого часу через тривоги становив 10,8%, то у січні та лютому 2026 року він сягнув 17–18%. Це спричиняє суттєве зниження трафіку та ускладнює роботу міжнародних орендарів, корпоративні протоколи яких передбачають обов’язкову евакуацію персоналу та відвідувачів.

Проте критичним викликом залишаються масові відключення електроенергії, що збіглися з періодом низьких температур минулої зими. Досвід експлуатації об’єктів засвідчив, що використання генераторів не є універсальним рішенням: вони не розраховані на тривалу безперервну роботу та не здатні забезпечити потужність, необхідну для повноцінного опалення великих площ.

У лютому 2026 року частка роботи торговельних центрів на автономних джерелах живлення становила 35% робочого часу. Це призвело до значного зростання операційних витрат: при вартості дизельного пального на рівні 60 грн/л середня ціна електроенергії склала 24 грн за кВт·год. Прогнозоване подорожчання пального до 90–100 грн/л може підвищити вартість енергії до 40 грн за кВт·год і більше.

Стабілізація та зростання ринку

Попри наявні виклики, ринок торговельної нерухомості демонструє не лише стабілізацію, а й кількісне зростання. Протягом 2025 року було відкрито 10 нових об’єктів, а у період 2026–2027 років очікується введення в експлуатацію ще близько 40 торговельних центрів. Загалом, пайплайн на 2022–2027 роки налічує 69 об’єктів сумарною площею 1,1 млн кв. м GLA. Станом на сьогодні 36% із них уже функціонують, 52% перебувають на етапі активного будівництва, а 12% знаходяться на стадії проєктування.

Важливою рисою поточної трансформації ринку є перехід до малих форматів. Середня площа вже відкритих об’єктів становить 12,7 тис. кв. м, тоді як для тих, що будуються, цей показник складає 17,5 тис. кв. м. Торговельні центри малого формату (від 5 до 20 тис. кв. м) наразі становлять 80% від загальної кількості нових об’єктів та 47% від загальної площі. Натомість великих об’єктів у пайплайні зафіксовано лише чотири.

Ця тенденція відповідає загальноєвропейському тренду розвитку ритейл-парків та конвінієнс-центрів. Основними чинниками такої динаміки є прагнення інвесторів мінімізувати ризики шляхом реалізації менш масштабних проєктів, а також високий попит ритейлерів на якісні площі у невеликих містах.

Географічний розподіл нових проєктів також має свою специфіку: 80% об’єктів за кількістю (та 54% за площею GLA) зосереджені на заході України, друге місце посідає Київ. Рівень інвестиційної активності прямо залежить від віддаленості регіону від лінії фронту. Є сподівання, що з часом географія активного будівництва розшириться на північні, східні та південні області України.

Підсумовуючи, можна констатувати, що ринок пройшов етап відновлення, стабілізувався та продовжує розвиватися, але переважно у сегменті малих ТЦ у західних регіонах країни. Водночас стратегічним питанням для галузі залишається підготовка до наступного зимового сезону, що потребує впровадження ефективних рішень уже сьогодні.