Підсумки 2025 року в девелопменті: рекорд з відкриття нових ТЦ, зростання відвідуваності і товарообігу

У 2025 році запрацювала рекордна кількість нових торгових центрів під час повномасштабного вторгнення, поступово відновлюється відвідуваність, зростає товарообіг та орендні ставки. А у 2026-27 роках є велика ймовірність, що ринок вийде на рівень 2008-09 років. RAU розпитала провідних експертів ринку, з якими підсумками вони закінчили 2025 рік – четвертий в умовах повномасштабного вторгнення росії в Україну.

За даними RAU в 2025 році ринок торгівельної нерухомості переживав справжній бум запуску нових проєктів. Загалом було відкрито 14 об'єктів – 13 нових торгових центрів та одна додаткова черга раніше збудованого ТЦ. Це рекорд із запуску нових торгових центрів за час повномасштабного вторгнення. В останнє така кількість була в 2019-му та 2021 роках. Торік здебільшого відкрились малі та середні торгові центри, бо швидке будівництво, запуск та окупність. Девелопери були зосереджені на відносно безпечних регіонах – центральній та західній Україні, але були відкриття в Одесі, Ізмаїлі та Харкові. За словами Ганни Корягіної, міжнародної директорки з оренди Nhood Holding, інвестиції поки стримані: зосереджені на компактних форматах та проєктах з чіткою позицією та зрозумілою бізнес логікою.

Про трафік в 2025 році

Тогоріч спостерігалося поступове відновлення відвідуваності, навіть було покращення трафіку в прифронтових містах, де раніше було падіння. Експерти компанії UTG підрахували, що середньодобова відвідуваність торгових центрів у 2025 році склала 393 особи на 1000 кв. м GLA на відміну від показника 2024 року, коли торговельні центри відвідали у середньому 383 покупці на добу. До торгових центрів районного формату (переважно з товарами та послугами повсякденного попиту) приходило більше людей: у середньому 680 на день у 2025 році на відміну від 660 у 2024 році. Тоді як відвідуваність торгових центрів окружного формату у 2025 році склала 519 осіб на 1000 кв. м GLA на відміну від 507 у 2024 році. Менш за все виросла відвідуваність торгових центрів регіонального формату з 308 відвідувачів на 1000 кв. м GLA у 2024 році до 318 торік.

Максим Гаврюшин, голова УРТЦ та операційний директор Budhouse Group, каже, що у центрі та заході був приріст на рівні 2-5%. Проте за словами Андрія Лотоцького, генерального директора RDA, складно визначити обʼєктивні показники трафіків, адже під час тривог частина відвідувачів, в тому числі персонал магазинів, дублює показники. «Дані приблизні і демонструють загальний тренд до збільшення трафіку на 7-10%», - коментує Лотоцький.

Артем Ретін, керуючий партнера RetailPro Development, зазначає, що найбільше виграли ті торгові комплекси, які подбали про свою енергонезалежність та безпеку. Трафік у них, можливо, і не зріс, але й не зазнав суттєвого падіння.

Про фуд-корти та ресторани в ТРЦ

У 2025 році сегмент food&beverage переживав непростий період – ресторани закривалися, дехто змінював стратегію і формати та адаптувався. Проте трохи інша ситуація з фуд-кортами та фуд-маркетами в торговельних центрах. В Україні розвивається тренд харчуватися поза домом. До того ж часті та довгі відключення електроенергії сприяють збільшуванню відвідувачів: попрацювати, придбати їжу з соза рахубою.

«За внутрішньою аналітикою, 30–40% загального трафіку сучасного ТРЦ формується завдяки гастрономічній пропозиції», - каже Корягіна.

А за словами Ретіна, HoReCa завжди була потужним якорем для будь-якого великого ТРЦ, особливо коли вона представлена сильними мережевими орендарями на кшталт KFC чи McDonald’s.

Про сегмент, який «просідає» у війну

Щодо сегменту, який найбільше «просідає» у війну думки експертів різняться. Так, Лотоцький зазначає, що через зменшення споживачів просідає преміум-сегмент, натомість дещо покращились показники групи "дитинство".

Корягіна навпаки вважає, що через міграцію населення, у тому числі цільових клієнтів для магазинів іграшок та дитячих товарів, останні не можуть не відчувати негативного впливу. А зростання зони для кідалтів розглядається як можливість диверсифікувати ризики.

На думку Гаврюшина та Ретіна непросто сегменту fashion, бо окрім війни на цих операторів впливають ще й погодні умови, які важко передбачити. «Багато українців втомилися від постійного закриття магазинів під час повітряних тривог і дедалі частіше обирають онлайн-шопінг», - доповнює Ретін.

Про товарообіг

За словами Гаврюшина, найбільш успішні ТЦ у центральних та західних регіонах приросли найбільше – до 20-25% у гривні, є ТЦ, які приросли навіть більше. У прифронтових регіонах приріст приблизно у межах інфляції. «Проте є виключення, наприклад, у харківському ТРЦ Nikolsky товарообіг збільшився на 45%», - ділиться він.

«Через девальвацію товарообіг у гривні зріс, водночас кількість чеків на одну торгову точку стабільно зменшується», - зазначає Ретін.

Про орендні ставки

Експерти зазначають, що в якісних ТРЦ з сильним tenant-mix та розвиненою F&B-екосистемою ставки потроху зростають, у менш ліквідних локаціях орендна політика залишається гнучкою, з акцентом на варіативну орендну плату та індивідуальні умови для орендарів.

За словами Корягіної, після періоду турбулентності у 2022–23 роках, у 2024–25 спостерігається стабілізація орендних ставок із тенденцією до помірного зростання у гривні. В доларовому еквіваленті ставки залишаються нижчими, ніж у довоєнний період через девальвацію. Лотоцький зазначає, що в 2025-му орендні ставки зросли на 4% в порівнянні з 2024-м, а в окремих обʼєктах ріст фіксованих та ефективних ставок досягають 9-11%.

Гаврюшин каже, що наразі середні ставки оренди на приміщення 100-200 кв. м складають $30-35 за кв. м. RetailPro Development намагається дотримуватися підвищення орендних ставок у межах 10–15% на рік. «Є й окремі випадки, коли ми приймаємо рішення не підвищувати оренду взагалі, якщо орендарю справді складно», - пояснює Ретін.

Аналітика UTG

Про споживчі тренди

Здебільшого експерти кажуть про те, що торік відвідування торгових центрів стало цільовим, час перебування зменшився, як і кількість магазинів, які людина відвідує за раз. За словами Гаврюшина, попри те, що люди активно обирали товари онлайн, а купували офлайн, приблизно 60% людей все ж обирають товар офлайн і купують саме у фізичних магазинах. «Частка людей, які використовують здебільшого тільки офлайн-канал придбання товарів, залишається майже незмінною з часів COVID», - коментує він.

«Люди більше планували онлайн, приходили «у справі», менше ходили «без мети», зате частіше повертаються, якщо центр закриває його конкретні потреби. Водночас F&B і розваги тягнули повторні приходи, а будні були сильнішими за вихідні у частині трафіку», - зазначила Корягіна.

Лотоцький вважає: зменшення часу перебування в ТЦ та цільові покупки – це здебільшого про торгові центри в ЖК чи районного формату. Щодо великих ТРЦ, то в IV кварталі 2025 року вони стали пунктами незламності і зросла імпульсивна покупка. Ретін додає, що через мобілізацію подекуди зникає традиція сімейного шопінгу, що своєю чергою призводить до скорочення відвідуваності операторів розваг.

Прогнози на 2026 рік

У 2026-27 роках є велика ймовірність, що ринок вийде на рівень 2008-09 років, коли за рік відкривалося понад 20 проєктів. Також збережеться тренд на будівництво компактних торгових центрів, особливо у центральних та західних регіонах. Проте ТЦ будуть будувати і у прифронтових містах. RetailPro Development розпочала проєктування двох великих торгових комплексів у Харкові, на фінальній стадії будівництва двох середньорозмірних комплексів у Дніпрі та ще двох – у Черкаській області.

«Зараз в активній фазі девелопмента знаходиться 40 ТЦ, 28 з яких вже будуються. І це без урахування старих заморожених проєктів, або ТЦ що на ранніх стадіях проєктування», - ділиться оптимістичним прогнозом Гаврюшин.

Лотоцький доповнює, що основий бум відкриттів запланований на 2027-28 і вже після 2029 відбудеться різкий спад, зумовлений достатньою насиченістю професійними торговими об’єктами. «Загалом, у 2026 році ринок буде рухатися у напрямку якості, мультифункціональності та гнучкості», - каже Корягіна.

І найбільш очікуване відкриття 2026 року – Ocean Mall у Києві.