Еволюція торговельних об’єктів: нові формати та ефективний tenant-mix

Чи справді через повномасштабне вторгнення в Україні не будуть будуватися великі торгові центри, яка середня окупність невеликих ТЦ та які споживацькі тренди.

Питання еволюції торгових об’єктів на XII RAU Summit 2025 обговорили Ярослав Тимочко, директор ТРК Victoria Gardens, БЦ Viking, M10 Lviv Industrial Park, Роман Курицький, засновник Building Development, Петро Пуняк, співзасновник WR Group, Тетяна Чубак, директор з розвитку ТРЦ Подоляни, Галина Лакіш, комерційна директорка Lev Development та модератор Наталія Антоненко, CEO Порт Сіті Груп.

Про інвестиції та окупність проєктів в Україні

Роман Курицький: Є собівартість будівництва та окупність проєкту. Ставка оренди закладається в окупність проєкту. На практиці за останніх два роки стандартна ставка окупності проєкта – сім років. Ми залучаємо тільки банківське фінансування.

Петро Пуняк: Ми будуємо невеликі ТЦ у невеликих містах України. Залучаємо інвестиції, реалізовуємо для інвесторів проєкти і самі є інвесторами.
До прикладу, разом з партнером «Країна Мрій» розробили спільний інвестиційний проєкт для ТЦ Locus, що в місті Рудному. Тобто ми, інвестори торгового центру, отримали якірного орендаря – «Країну Мрій», який нам дав трафік та операційно керує бізнесом. Своєю чергою ми – інвестори цього проєкту – ДРЦ «Країна Мрій», який генерує дохід. Також у травні 2026 року реалізуємо перший проєкт через фонд залучення інвестицій. Щодо вартості будівництва, у нас є кейс, де вартість будівництва складала $ 1500 за квадратний метр і ми окупили цей проєкт. За шість років була окупність 20-25% річних. Є інший кейс: зараз будується об’єкт в місті Шептицькому, де вартість – $ 840 за квадратний метр разом із земельною ділянкою. Його окупність складає вісім років. Також скажу, що наразі є проблема ресторанами в Україні. Через війну багато закладів закривається. Ми у Львові маємо три бізнес-центри і в одному з них розглядаємо спільне інвестування в ресторан для того, щоб він просто з’явився в нашому бізнес-центрі.
Також є інвестори, які інвестують в нас. До прикладу, компанія АТБ розглядає викуп приміщення в нашому ТЦ.

Про споживчі тренди, tenant mix та відвідуваність

Ярослав Тимочко: В ТРЦ Victoria Gardens нульова вакантність і навіть на острівки. Звісно, у повномасштабне вторгнення клієнт хоче, щоб ТРЦ реагували на зміни. По-перше, зважаючи на важку ситуацію з електроенергією в країні, ТРЦ має забезпечити безперебійне живлення. По-друге, зміни в tenant mix: зараз клієнти мають запит на українські бренди, кежуал одяг, а також спортивний клуб, кінотеатр, фудкорт та розваги для дітей. Також люди активно беруть участь у різних заходах, які продовжують комфортний час дозвілля в ТРЦ.

Галина Лакіш: Lev Development будує житлові комплекси та комерційні простори в цих комплексах. З часом ми прийшли до концептуального рішення – залишати комерційні приміщення у власному управлінні. Продаючи комерцію ми мали одноразовий прибуток і неможливість контролювати tenant mix. Коли комерційні приміщення в нашому управлінні – це насамперед покращення сервісу для мешканців житлових комплексів: логічно формуємо структуру орендарів, супроводжуємо, щоб всі рекламні продукти були в єдиному дизайні тощо.

Тетяна Чубак: ТРЦ Подоляни в місті Тернопіль працює вже понад 18 років. І, справді, зараз торгові центри не продають квадратні метри, а продають трафік. Перед тим, як щось робити, ми завжди робимо маркетингове дослідження. Так, ми досліджували, звідки люди приїжджають в ТРЦ Подоляни. І 30% відповіли, що приїхали з області та інших міст. В Тернополі приблизно до 280 000 населення, а якщо взяли Тернопільську область та суміжні області, виходить близько 1 млн людей. І всі ці люди відвідують наш ТРЦ хоча би один раз на тиждень. Також ми робимо багато різних заходів, які збільшують відвідуваність. До прикладу, Книгофест. Ми дізналися, що на цьому заході були люди з Кременчука. Тож і в нашому ТРЦ Подоляни на першому місці – tenant mix. Набір орендарів має бути настільки сильним, щоб люди хотіли прийти і робити покупки. Більше того торговий центр зараз – це не місце для класичного шопінгу, а місце для проведення часу. Саме тому, коли ми відкривалися, 30% площі відведено саме під розважальну частину. Зараз вже добудовуємо другу чергу. Її вартість перевищує $ 1000 за квадратний метр. Усе через те, що це складне будівництво, адже робимо безбар’єрне середовище з протирадіаційним укриттям. Друга черга має запрацювати у квітні 2026 року.

Про будівництво невеликих торгових центрів

Роман Курицький: Звісно, великий ТРЦ продає емоції та місце, де люди проводять своє дозвілля. Проте будівництво великих проєктів – це великі ризики, в першу чергу ризики руйнування через повномасштабну війну. Звісно, можна застрахувати об’єкт, і ми це робимо, але страхова сума невелика – біля 6,5%. Тож я не думаю, що наразі будуть будуватися великі ТРЦ. У середньому проєкт на 3000-5000 кв. м можна реалізувати за 1-1,5 року.

Петро Пуняк: Ми не купуємо ділянку землі до моменту, поки не підтвердиться якірний оператор. На момент будівництва маємо приблизно 30-50% попередніх договорів з орендарями. За чотири місяці до відкриття маємо заповненість 80-100%. Звісно, у перші два роки повномасштабного ми запускали проєкти із заповненістю 60%, але це було через фактор війни.

Про взаємодію з орендарями

Ярослав Тимочко: Зараз немає знижок для орендарів. Бувають виключення, коли ритейл страждає від влучання ракет і, звісно, ми йдемо на зустріч і даємо знижку. Проте, якщо оператор стоїть в торговому центрі з нульовою вакантністю, гарним трафіком і при цьому просить знижку, тут точно справа не в торговому центрі. Проте зазначу, що ми не гонимося за максимальними ставками, ми аналізуємо, як той чи інший оператор буде цікавий відвідувачам ТРЦ. До прикладу, ми підписали договір зі спортзалом Apollo Next, розуміючи, що це постійницй трафік, починаються з самого ранку і до пізнього вечора.