Від Dream Town до SkyMall: як відкриття Blockbuster Mall вплине на роботу інших ТРЦ

Уже в грудні поточного року в Києві Вагіф Алієв обіцяє відкрити найбільший ТРЦ країни – Blockbuster Mall. Що зміниться на київському ринку торгової нерухомості та кому варто побоюватися нового гіганта.

ТРЦ Blockbuster Мall – другий торговельний об’єкт мережі мегамолів Києва, яку планує побудувати Вагіф Алієв. Перший – ТРЦ Lavina Mall – почав роботу в кінці 2016 року на вулиці Берковецькій. Тепер же бізнесмен готує до запуску ще більш масштабний проект: на проспекті Степана Бандери, 34. Площа першої черги об’єкта складе 190 000 кв. м. Всього ж площа всіх трьох черг повинна перевищити 450 000 кв. м. Як зміниться столичний ринок торгової нерухомості з виходом такого гіганта та які ТЦ можуть втратити клієнтів після відкриття Blockbuster Mall – в матеріалі RAU.

В один ряд з Ocean Plaza

Головна перевага нового ТРЦ – місце розташування. Він знаходиться на перетині жвавих транспортних автомагістралей з центру в найбільш населені райони Києва – Оболонь і Троєщину. За оцінками NAI Ukraine, потік по проспекту Степана Бандери становить 200 000 чоловік на добу, а по вулиці Набережно-Хрещатицькій – 150 000.

Втім, в NAI Ukraine розраховують, що ТРЦ буде залучати не тільки жителів довколишніх районів. «Часто мегамоли отримують основний товарообіг у вихідні дні. Це пов’язано з віддаленістю від житлових масивів і громадського транспорту – відвідувачі приїжджають в них спеціально і присвячують цьому, як правило, вихідний день. Ми впевнені, що з Blockbuster Мall буде інша статистика. ТРЦ стане магнітом не тільки для жителів північної частини міста, а й для центрального ділового району. А у ділового центру є важлива особливість: він забезпечує стабільний потік відвідувачів з понеділка по п’ятницю», – стверджує СЕО NAI Ukraine Віталій Бойко, додаючи, що на вихідні в новий мол будуть приїжджати на цілий день не тільки за шопінгом, а й за розвагами.

До слова, масштабна розважальна зона, доповнювати яку буде успішно працюючий поряд РЦ Блокбастер, може стати ще однією важливою перевагою Blockbuster Mall.

«У ТРЦ Blockbuster Mall будуть присутні всі види товарів і послуг: широка пропозиція середньоцінових і преміальних брендів, а також розважальна складова, широкий вибір їжі та напоїв. З огляду на еволюцію ринку комерційної нерухомості, саме формат, що пропонує клієнту “все під одним дахом”, має найбільший потенціал. Крім того, ТРЦ, наскільки відомо, буде сусідом унікальної зеленої складової – парку відпочинку Почайна. Якщо дана ініціатива дійсно буде реалізована, то у проекту, безумовно, з’явиться додаткова довгострокова стратегічна перевага», – коментує комерційний директор девелоперської компанії Ceetrus Ukraine Анна Корягіна.

На її думку, зона охоплення такого проекту може бути не менше двох мільйонів чоловік, тобто практично все місто. «Саме до таких показників ми прийшли, працюючи над аналітикою Рітейл Парк Петрівка (відкрився навесні цього року на проспекті Степана Бандери, 15 г – прим. ред.)», – додає топ-менеджер.

Згоден з такою точкою зору і керуючий партнер консалтингової компанії Retail & Development Advisor Олександр Фіалка. На його думку, в перспективі Blockbuster Mall може стати одним з кращих ТРЦ Києва. «У нього є все, щоб зайняти своє місце на столичному ринку: вдала локація поруч з двома великими районами і хороший формат з чітким зонуванням за сегментами, масштабна розважальна зона і сильний продуктовий «якір»: гіпермаркет Сільпо в новому форматі площею 9000 кв. м. Думаю, що все це дозволить ТРЦ добре стартувати, а в майбутньому – бути одним з кращих в Києві поряд з Ocean Plaza» – каже Олександр.

Легка невизначеність

Слід зазначити, що не всі експерти вірять у перспективність нового ТРЦ. Топ-менеджер великої консалтингової компанії в коментарі RAU зазначив, що в Blockbuster Mall є складнощі з наповненням ТРЦ торговими операторами. «Девелопер заявляє про відкриття об’єкта вже 1 грудня, але будь-якої конкретики по якірним орендарям проекту поки немає. Всі брокери завжди оголошують про підписання договорів з ключовими операторами заздалегідь, щоб слідом за «якорями» в ТРЦ активніше приходили інші гравці. Той факт, що за місяць до відкриття брокер оголосив лише одного орендаря – супермаркет Сільпо – може свідчити про те, що інших великих рітейлерів з підписаними договорами оренди в ТРЦ ще немає», – говорить співрозмовник RAU. На його думку, при такому положенні справ розраховувати на відкриття об’єкта 1 грудня не доводиться.

Втім, інші експерти висловлюють протилежну точку зору. «Підстав ставити під сумнів заявлені терміни ми не бачимо. Брокеридж ТРЦ здійснений блискуче і він відкриє свої двері з вакантністю, яка прагне до мінімальної позначки», – говорить старший консультант з торгової нерухомості компанії CBRE Ukraine Анна Марсова.

Олександр Фіалка запевняє, що багато рітейлерів зацікавлені відкрити свої магазини в Blockbuster, і зараз на об’єкт заходять нові торгові оператори.

За його прогнозами, заповнюваність на момент відкриття ТРЦ буде в районі 60-70%. А сам об’єкт відкриється якщо не в грудні, то вже в першому кварталі 2019 року. «Роботи на об’єкті йдуть дуже активно. Відомо також, що деякі з якірних орендарів ведуть роботи з адаптації магазинів», – додає комерційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин.

Підтверджують інтерес до проекту і опитані RAU рітейлери. «Ми віримо, що Blockbuster Mall буде успішним і зможе забезпечувати високий трафік відвідувачів не тільки у вихідні, а й у будні дні. Тому точно будемо відкривати тут свої магазини», – розповів RAU на умовах анонімності представник однієї з найбільших на українському ринку мереж fashion-магазинів.

Що стосується можливих проблем, з якими може зіткнутися новий ТРЦ і його оператори, то в першу чергу експерти називають логістичні ризики. «ТРЦ розташований в районі зосередження значних транспортних потоків, в зв’язку з чим наявність грамотної автомобільної логістики і під’їзних шляхів – дуже важливий фактор для майбутнього проекту», – вважає Анна Корягіна.

Втім, девелопер проекту цей ризик визнає і вже зараз інвестує в розвиток транспортної інфраструктури, яка дозволить зробити зручний заїзд до ТРЦ як з боку центру і Оболоні, так і з вулиці Електриків. В рамках цього проекту також з’явиться міст над дорогою для пасажирів громадського транспорту. При цьому загальна кількість паркувальних місць на новій та існуючій парковці РЦ Блокбастер складе близько 7000.

Хто кому конкурент

Максим Гаврюшин вважає, що ще одна складність, з якою доведеться справлятися Blockbuster Mall, буде висока конкуренція в цій частині міста. На його думку, в першу чергу новий проект Вагіфа Алієва буде конкурувати з ТРЦ SkyMall і Dream Town.

«Це схожі за типом ТРЦ, теж розташовані в хороших місцях, зі схожим набором орендарів і орієнтовані на ту ж саму торговельну зону. У другу чергу новий об’єкт вплине на ТРЦ Караван і ТЦ ГородОК, які розташовані неподалік. Але у Караван торгова зона з новим об’єктом перетинається лише частково, а у ГородОК складається останнім часом певна спеціалізація в області цифрової техніки. Тому прямими конкурентами їх вважати не можна. Є ще ряд непрямих конкурентів – малі ТЦ Оболоні та Троєщини», – вважає комерційний директор Budhouse Group.

В цілому ж, новий центр може відтягнути частину трафіку у всіх ТЦ Києва, проте найбільше постраждають розташовані неподалік невеликі об’єкти, які і так відчувають труднощі через застарілі формати та зростання конкуренції на ринку.

Вплив Blockbuster на нові проекти з чітким позиціонуванням і концепцією буде набагато меншим. Тому у компанії Ceetrus Ukraine, яка управляє розташованим неподалік Рітейл Парком Петрівка, немає побоювань щодо виходу на ринок нового гравця.

«Рітейл Парк Петрівка і Blockbuster – це абсолютно різні типи клієнтів. Наші клієнти відповідно до позиціонування проекту націлені на ефективний шопінг «easy to come – easy to buy», крім того, ми знаходимося в сформованому кластері «Епіцентр – Ашан – Рітейл Парк». Друга фаза проекту рітейл парку, над якою ми зараз працюємо, внесе ще більші відмінності. Blockbuster – це ТРЦ нового покоління, в якому клієнти будуть проводити не менше трьох годин», – пояснює Анна Корягіна.

Якщо ж говорити про великих гравців цього району, то швидше за все, головна конкурентна боротьба розгорнеться між Blockbuster Mall та іншим сильним гравцем столичного ринку торгової нерухомості – ТРЦ SkyMall. «Dream Town, мені здається, це стосується меншою мірою, так як він знаходиться в більш вигідній локації завдяки станціям метро та пішохідній доступності зі всієї Оболоні», – упевнений Максим Гаврюшин.

На думку учасників ринку, Blockbuster має значний потенціал, щоб відтягнути на себе частину трафіку ТРЦ SkyMall. Втім, останній також має сильний tenant-mix і продовжує активно розвиватися.

«У SkyMall дуже сильний fashion-сегмент, який не так давно поповнив один з найбільш очікуваних в Україні брендів – шведський H&M. Також тут дуже успішно працюють магазини Zara, New Yorker та інші », – говорить керуючий партнер Retail & Development Advisor Олександр Фіалка.

Максим Гаврюшин також нагадує про плани будівництва третьої черги ТРЦ Sky Mall. За рахунок цього проекту девелопер має намір значно посилити tenant-mix ТРЦ, а також завести на об’єкт операторів тих сегментів, які зараз не представлені в центрі. У складі третьої черги планується і масштабна розважальна складова площею близько 18 000 кв. м. «Це безперечно посилило б об’єкт. Думаю, зараз це стане ще більш актуальним», – додає Гаврюшин.

У самому SkyMall дивляться в майбутнє з оптимізмом і не вважають відкриття Blockbuster критичною для себе проблемою.

«Зрозуміло, що поява поруч такого великого об’єкта збільшить рівень конкуренції на ринку. У нього будуть свої сильні сторони, а ми в свою чергу, будемо розвивати свої – удосконалювати tenant-mix, проводити яскраві івенти і пропонувати відвідувачам нові для українського ринку формати розваг», – говорить директор ТРЦ Sky Mall Юлія Ванченко.

За її словами, в найближчі кілька років в Києві відкриється цілий ряд великих сучасних ТРЦ, тому всім девелоперам торговельної нерухомості доведеться навчитися працювати в умовах високої конкуренції.

За інформацією CBRE Ukraine, зараз в Києві будуються і заплановані до введення в експлуатацію в найближчі кілька років 12 торгових центрів загальною площею близько 600 000 кв. м. І це без урахування «замороженого» ТРЦ Respublika, будівництво якого також може бути відновлено в будь-який момент. У CBRE впевнені, що в таких умовах учасникам ринку важливо диференціюватися, вміло використовувати особливості локації та пропонувати відвідувачам не тільки шопінг, але й дозвілля.

«ТРЦ все більше стають місцем проведення часу, а не тільки шопінгу. Якісний набір орендарів на фуд-корт і розважальна зона підсилюють позиції ТРЦ. Торгові центри, розташовані в спальних районах міста, повинні забезпечувати дозвілля і шопінг для всієї родини. Отже, виходячи з цієї цільової аудиторії і повинен формуватися пул брендів», – підкреслила Анна Марсова.

Читайте також –

Вагіф Алієв збирається відкрити в Києві 10 ТРЦ з IKEA, H&M та власними будмаркетами