ТРЦ Ocean Plaza: «Мы делаем все возможное для успешной работы наших арендаторов»

Интервью коммерческого директора ТРЦ Евгении Говорун

Мы продолжаем публиковать интервью с руководством интересных для ритейлера торговых центров. Многие из них непубличны и редко общаются с прессой. Напомним, в июне о ситуации в комплексе рассказывало руководство ТРЦ Gulliver, а о будущем проекта – руководство «Киевкого ЦУМа».

Теперь на вопросы RAU отвечает коммерческий директор ТРЦ Ocean Plaza Евгения Говорун. Она рассказала, как арендодатель договаривается с арендаторами, какие новые магазины открываются и как ТРЦ реагирует на сообщения о минировании и национализации.

В прошлом году ТРЦ Ocean Plaza, как и ТРЦ Gulliver, пережил бунты арендаторов. Например, 170 ритейлеров, среди которых преимущественно мелкие и средние арендаторы, в апреле 2014 года подписывали коллективное письмо к администрации Ocean Plaza с требованием пересмотреть арендные ставки и условия сотрудничества. Как с ними удалось договориться? Пошел ли на уступки ТРЦ или с некоторыми арендаторами пришлось попрощаться?

Это были не бунты, а скорее – веяния времени. Все мы живем в одной стране и испытываем тяготы этого сложного во всех отношениях периода. А мелкие и средние компании наиболее чувствительны к ужесточению условий бизнес-среды. Мы понимали и понимаем это, поэтому провели индивидуальные переговоры и достигли понимания со многими арендаторами, договорись о принципах и скидках. Но, чего скрывать, среди недовольных были и те, кто пытался либо оправдать неуплату арендной платы, либо нивелировать собственные просчеты в ведении бизнеса. Например, есть компании, которые в условиях кризиса стремились только сокращать расходную часть, не прикладывая усилий для развития: повышать профессионализм продавцов, обновлять коллекции, улучшать ассортимент товаров, уделять внимание маркетингу. Такие компании, чтобы выжить пытались переложить финансовый груз ответственности на торговый центр, инициируя недовольство остальных компаний. И по законам бизнеса с такими партнерами всегда надо расставаться. Но, если вы пройдетесь по ТРЦ Ocean Plaza, то не увидите свободных мест. Это значит, что с большинством арендаторов мы провели переговоры, и, достигнув взаимопонимания, выработали успешный для обеих сторон механизм сотрудничества.

Учитывая, что гривна девальвировала с 8 до 20-25 гривен за доллар, какие решения вы предложили своим арендаторам, чтобы вместе пережить девальвацию национальной валюты? Предложили ли кому-то схему «процент от товарооборота», на каком уровне фиксировали курс?

Безусловно, сложная экономическая ситуация в стране крайне негативно влияет на бизнес в целом, что не могло не сказаться на рынке ритейла в Украине. Но мы считаем арендаторов своими партнерами, поэтому разделили с ними все риски, связанные с экономической ситуацией в стране. При этом с каждым арендатором работа велась индивидуально: мы вникали в особенности их бизнеса, в маркетинговые и рекламные активности, искали решение вместе. В ходе этой работы в прошлом году мы начали применять схему фиксации курса и предоставления скидок. В этом году пришли к поквартальному механизму предоставления скидок на основе анализа эффективности деятельности каждого конкретного арендатора. Но хочу отметить, что на данный момент ТРЦ Ocean Plaza не работает по схеме «только процент от оборота».
В результате этой совместной работы, некоторым компаниям удается демонстрировать положительные финансовые результаты даже в условиях экономического кризиса. Это происходит там, где ритейлеры вместе с торгово-развлекательными центрами сообща борются против кризиса и ищут эффективные решения

С начала года в ТРЦ произошла ротация около десятка магазинов. С чем это связано?

Мы, как управляющая компания торгового центра, делаем все возможное для успешной работы наших арендаторов. И для увеличения посещаемости торгового центра проводим тщательный анализ якорных арендаторов. А при выборе якорных и мини-якорных арендаторов мы рассматриваем разные направления товаров, чтобы формировались целевые потоки покупателей. Тем самым мы формируем посещаемость для всех более мелких магазинов в торговом центре. В процессе деятельности ТРЦ Ocean Plaza, как и любого торгового комплекса, возникают ситуации, когда необходимо проводить ротацию арендаторов. Например, чтобы создать новый якорь, который обычно занимает большую площадь, нам необходимо переместить магазины меньшего формата в другое место.
А в кризис абсолютно нормально, когда слабые уходят, на их место приходят более сильные. Если магазин по каким-то причинам закрывается, мы сразу подбираем на его место арендатора, который сможет стать достойной заменой. Вот и получается, что в ТРЦ Ocean Plaza проводится естественный процесс обновления ритейлеров. Но все это делается с целью улучшения пула арендаторов, для усиления каждой отдельной зоны ТРЦ или этажа.

Расскажите о новых открытиях. Какие магазины появились в ТРЦ Ocean Plaza?

В связи с низкой вакантностью нашего торгового центра, у нас не так часто происходят открытия новых магазинов. Более привычное для нас явление – расширение или обновление уже существующих помещений. Но, все же иногда мы находим возможность принять в нашу «семью» нового ритейлера. Например, в марте у нас открылся новый магазин Sano — эксперт по красоте и домашнему уходу. Так же весной в ТРЦ Ocean Plaza открылись монобрендовые магазины: Promod, Rene Lezard, Mark Aurel, Swarovski, English Home. Также у нас появились магазины таких европейских одежных брендов как LERROS, Betty Barclay. А коллекцию обувных магазинов пополнил MARCHESI, предлагающий в Украине итальянские и испанские бренды. Совсем недавно в Ocean Plaza появился флагманский магазин спортивного бренда NIKE. Лидер отечественной легкой промышленности — Ровенский льнокомбинат, крупнейший производитель трикотажной продукции в Украине — выбрал наш торговый центр в качестве одной из первых площадок для развития бизнеса. И, конечно же, не могу не отметить появление у нас универмага известного европейского ритейлера MANGO.

Магазин MANGO в вашем ТРЦ стал крупнейшим в Украине с площадью 2585 кв.м. Как вы нашли такую большую площадку для него?

Да, мы гордимся тем, что у нас появился универмаг MANGO. Причем уникальность нового магазина не только в большой площади, но и в ассортименте — новый магазин позволил международному оператору предложить украинским покупателям все новые линии. В частности, данный Мegastore в ТРЦ Ocean Plaza стал первым магазином, предлагающим новую ТМ VIOLETA BY MANGO. Когда возникла идея открыть MANGO Megastore в нашем ТРЦ, мы провели комплексное исследование зон и функций наших операторов, посчитали потоки и приняли решение о закрытии части помещений на первом этаже и перемещении магазина «Эльдорадо» на нулевой этаж.

Делали ли вы реконцепцию каких-то зон?

Мы постоянно работаем над улучшением торгового центра. В частности, в Ocean Plaza созданы тематические зоны: «Золотой Квартал», «Зона детских и спортивных товаров», «Премиум галерея» и другие. Зонирование по группам товаров позволяет повышать уровень покупок сопутствующих товаров и упрощает поиск нужных покупок для посетителей.

Также была произведена замена части фудкорта на фасаде ТРЦ. С чем это было связано и какие новые заведения были выбраны?

При очередном анализе эффективности работы разных зон ТРЦ, было принято решение усилить зону бокового входа двумя сетевыми ресторанами «Руккола» и «Лакки Лучано». Выбор очевиден: лучшие выбирают лучших.

Как влияют регулярные сообщения о «заминировании OceanPlazа» на посещаемость ТРЦ? Сколько было таких сообщений и какую схему схему работы вы разработали при сообщении о заминировании вместе с правоохранительными органами?

ТРЦ Ocean Plaza является одним из самых известных и социально-значимых объектов Киева. А за популяность, как известно, надо платить ☺. Поэтому наши посетители с пониманием реагируют на такие сообщения. Со своей стороны мы постоянно контролируем время эвакуации и восстановления режима работы ТРЦ, тем самым минимизируя влияние таких событий на посещаемость. К сожалению, с начала года таких сообщений было несколько. В связи с чем, хочу от имени управляющей компании поблагодарить наших арендаторов и посетителей за оперативную эвакуацию, а также наши правоохранительные органы за их слаженную и оперативную работу.

Недавно бизнесмен Геннадий Корбан заявил, что поднимет вопрос о национализации ТРЦ. Чем это закончилось, были ли какие-то обращения?

Из СМИ мы знаем, что Геннадий Корбан много сделал для Днепропетровской области. И в отношении ТРЦ Ocean Plaza, которая является украинской компанией, и одним из самых исправных крупных налогоплательщиков Голосеевского района Киева, в текущей экономической ситуации официальных обращений по вышеуказанному вопросу не было.

Для чего понадобилась программа экономии электроэнергии и газа? ТРЦ сообщал, что смог сэкономить 32,97% на оплате электричества и 77,95% на оплате газа. Это были просьбы арендаторов снизить коммунальные расходы? Сколько ТРЦ инвестировал в этот проект?

Торговые центры в настоящее время переживают нелегкие времена. С одной стороны — рост тарифов на энергоносители и стоимость эксплуатации здания, с другой — усиление требований арендаторов снизить арендные платежи. Учитывая рекомендации Киевсовета по экономии энергоресурсов, мы, как управляющая компания, начали поиск способов снижения затрат. Одним из решений стало повышение энергоэффективности здания торгового центра. И эффект от реализации программы был заметен уже с первых дней. Например, в период с января по май 2015 года экономия электроэнергии составила 1 600 тыс. кВт/ч. (потребление было снижено на 32,97% в сравнении с аналогичным периодом 2014-го). Потребление природного газа было снижено на 363 тыс. куб. м и составило 77,95% от уровня аналогичного периода прошлого года. А главное — в результате улучшения энергоэффективности здания торгового центра мы не допустили принудительного отключения электроэнергии, что, как мы знаем, негативно сказывается на работе арендаторов ТРЦ и на его восприятии посетителями.

Какова была вакантность на начало 2015 года, и как она изменилась за полгода?

Благодаря неустанной работе управляющей компании и наших партнеров из UTG, вакантность в Ocean Plaza всегда была значительно ниже, чем в среднем по рынку. Например, в начале 2015 года, до открытия MANGO Megastore, вакантность была 5,5 %. После открытия MANGO вакантность остановилась на уровне 2%.

Есть ли в ТРЦ Ocean Plaza свободные лоты или у вас лист ожидания?

Благодаря низкой вакантности и лидирующим позициям среди столичных торговых центров у нас практически нет свободных помещений. Даже существует постоянный лист ожидания из 5-7 арендаторов на каждую товарную группу.

Какие планы по развитию ТРЦ?

Что же касается планов по развитию, то они у нас, как всегда грандиозные :). Конкретно пока огласить не могу, но уверяю, как говорят во всем мире: step-by-step ТРЦ Ocean Plaza и дальше будет совершенствоваться для предоставления лучшего качества товаров и услуг нашим посетителям.

ТРЦ Ocean Plaza расположен на ст. м. Лыбидская, по адресу: ул. Горького, 176. На площади 70 000 кв.м. расположились около 400 магазинов ведущих мировых брендов (30% из которых — совершенно новые для Украины), 40 ресторанов и кафе, гипермаркет «Ашан», 8-зальный кинотеатр «Синема Сити» и детский развлекательный центр «Хеппилон».