Эксклюзивное интервью коммерческого директора Группы компаний «Будхаус» Максима Гаврюшина Ассоциации Ритейлеров Украины

«В реальности в Украине не все из указанных услуг консалтеров являются востребованными».

ВОПРОС: Максим, по вашему мнению, обязательно ли девелоперам пользоваться услугами консультантов? Работает ли с ними «Будхаус»?

ОТВЕТ: Консалтинговые компании, работающие в сфере недвижимости, предоставляют широкий спектр услуг. Наиболее распространенными среди них являются: исследования (включая анализ рынка, анализ наилучшего использования участка, анализ потребительского поведения, анализ месторасположения и др.); разработка концепции объекта недвижимости; агентские и брокерские услуги; оценка; инвестиционный консалтинг и управление.

Теоретически эти услуги наиболее часто должны быть востребованы девелоперскими компаниями. Но в реальности в Украине пока еще слабый уровень развития рынка приводит к тому, что не все из указанных услуг являются востребованными. Традиционно наиболее популярны на украинском рынке агентские и брокерские услуги. Также девелопер часто обращается к консультанту и за оценкой. В последнее время консультанты все реже привлекаются к разработке концепции. И, наверное, наиболее редко консультантов сейчас используют для чистых исследований.

Группа компаний «Будхаус» пользуется услугами консалтинговых компаний, однако, не в большом объеме. В основном это касается набора арендаторов и оценки. Концепцию наших объектов мы стараемся разрабатывать сами. Только для наиболее крупных и значимых проектов мы привлекаем консультантов, но, как правило, речь идет о компаниях, не представленных в Украине.

ВОПРОС: Может ли создание подразделения внутри девелоперской компании стать альтернативой пользования сторонними консалтинговыми услугами?

ОТВЕТ: Может, если девелоперская компания развивает сразу несколько объектов. Но даже в этом случае, создание своего подразделения не всегда сможет полностью заменить консультанта. Полной альтернативой консультанту может стать создание своего маркетингового, исследовательского отдела или управляющей компании. Частично или полностью можно заменить консультанта при разработке концепции или сдаче в аренду торгово-развлекательного центра. Хотя здесь речь должна идти скорее не об альтернативе, а о взаимодействии. Например, девелоперской компании абсолютно неэффективно заниматься оценкой, так как этот вид деятельности требует наличия узкопрофильных сертифицированных специалистов. Если же компания, которая развивает проект, создана специального под него, или под два-три проекта, то организация собственных подразделений является экономически неоправданной. В этом случае легче привлечь консультантов, чем искать хороших специалистов.

ВОПРОС: Опыт взаимоотношений ГК «Будхаус» с консалтинговыми компаниями скорее позитивный, чем негативный?

ОТВЕТ: Есть как позитивный, так и негативный опыт работы с консультантами. К сожалению, качество консалтинговых услуг в Украине остается низким, что в принципе соответствует уровню развития рынка. Не всегда даже громкое авторитетное имя гарантирует качественный результат. И часто получается, что потраченные на консалтинг деньги, это деньги, выброшенные на ветер. Но есть и позитивный опыт работы.

ВОПРОС: Опыт работы девелопера с западными и украинскими ритейлерами: в чем основные различия и с кем проще работать?

ОТВЕТ: Конечно, проще работать с украинскими ритейлерами. В первую очередь, потому что они более гибкие, как в юридических вопросах, так и в технических. Кроме того, они понимают специфику нашего рынка и им не надо объяснять многие очевидные для нас вещи. В то же время иностранные операторы имеют жесткие стандарты в договорах и технических требованиях, при этом стандарты не всегда вписываются в украинскую действительность, а иногда и противоречат целям девелопера. Согласовать с ними отклонения от стандартной формы договора, как правило, очень тяжело и занимает много времени.

ВОПРОС: Реализованный ГК «Будхаус» проект создания ТРЦ «Фабрика» в Херсоне стал ярким примером того, что в региональный объект все же можно привлечь знаковых ритейлеров с мировым именем, как Zara, «МакДональдз» и др. Как Вам это удалось?

ОТВЕТ: Удалось, потому что ТРЦ «Фабрика» — знаковый проект, один из крупнейших ТРЦ в Украине и самый большой одноэтажный комплекс в Украине. Это торговый центр, обладающий одной из самых больших в Украине развлекательных зон. На «Фабрике» есть практически все развлекательные операторы, которых только можно представить. Кроме того, это еще и общественный центр, главный ТРЦ в Херсонской и Николаевской областях, который активно продвигается, имеет свое четкое позиционирование, план маркетинга и тематику. Во время строительства первой очереди у многих были сомнения по поводу посещаемости ТРЦ «Фабрика», но после ее открытия у нас уже не было проблем со спросом.

ВОПРОС: Над какими основными проектами сейчас работает «Будхаус»? Ведете ли уже работы по привлечению арендаторов в эти объекты?

ОТВЕТ: На сегодняшний день, кроме уже действующих, группа компаний «Будхаус» развивает два гостиничных проекта и пять проектов ТРЦ: Zebra (Одесса), «Фабрика 2» (Запорожье), «Никольский» (Харьков), Hartz (Киев) и Forum (Львов).

Открытие ТРЦ Zebra запланировано на 2014 год. Общая площадь ТРЦ составляет 51 тыс. кв. м, арендная – 39 тыс. кв. м. Емкость паркинга — 700 машиномест. Комплекс будет расположен на пересечении крупных магистралей в самом центре крупнейшего жилого района Одессы. Работы по набору якорных арендаторов в объект ведутся уже с начала 2013 года. Сейчас мы занимаемся набором галерейных магазинов, все «якоря» уже определены: продовольственный супермаркет «Сильпо» (4,5 тыс. кв. м), бытовая техника Сomfy (2 тыс. кв. м), кинотеатр – «Мультиплекс» (на шесть залов), боулинг клуб Lucky Strike (16 дорожек), Детский развлекательный центр «Чудопарк» (2,5 тыс. кв. м), фитнес-клуб Sport Life (5,5 тыс. кв. м).

ТРЦ «Фабрика 2» в Запорожье: общая площадь комплекса составит 70 тыс. кв. м, арендная – 57 тыс. кв. м. В состав комплекса войдут следующие якорные арендаторы: продовольственный гипермаркет (10 тыс. кв. м), фитнес-центр (5 тыс. кв. м), супермаркет бытовой техники (2 тыс. кв. м), супермаркет товаров для дома (1,2тыс. кв. м), крупноформатные магазины одежды площадью 1-2 тыс. кв. м, спортивный супермаркет (2 тыс. кв. м), детский супермаркет (1 тыс. кв. м). Развлекательная составляющая будет представлена картинг-центром, 8-зальным кинотеатром, боулингом на 16 дорожек, детским развлекательным центром (2 тыс. кв. м), роллердромом и катком. Также в состав ТРЦ войдет около 200 магазинов, а паркинг будет рассчитан на 1,34 тыс. машиномест. Это будет одноэтажный региональный торговый центр по концепции и интерьеру повторяющий первую «Фабрику», уже работающую в Херсоне. Единственным отличием является то, что запорожская «Фабрика» будет расположена в центре города, а не на выезде из города, как в Херсоне. В настоящее время ТРЦ находится на этапе проектирования и уже ведутся переговоры с «якорями». Подписанных договоров пока нет, но могу сказать, что по составу сетевых операторов данный проект будет на 80-90% повторять херсонский ТРЦ «Фабрика».

Открытие ТРЦ «Никольский» в Харькове запланировано на конец 2014 года. Его общая площадь составит 104 тыс. кв. м, арендная – 52 тыс. кв.м. Подземный паркинг рассчитан на 700 машиномест. Торговый центр будет расположен в самом центре Харькова на пл. Конституции напротив мэрии. Предполагается, что данный объект станет главным ТРЦ города, так называемой его «визитной карточкой». Отмечу также, что «Никольский» будет иметь уникальную архитектуру и интерьеры. Сейчас ведутся работы по набору «якорей» и уже определены все развлекательные «якоря». Работы по набору галерейных магазинов мы планируем начать после нового года.

«Будхаус» также планирует в 2015 году открыть крупный ТРЦ и концертный зал в составе МФК Hartz в Киеве. Общая площадь ТРЦ составит 250 тыс. кв. м, арендная – 90 тыс. кв. м. Паркинг рассчитан на 2,3 тыс. машиномест. Объект находится на стадии подготовительных работ и сейчас мы уже преступаем к набору «якорей».

Мы также развиваем совместно с компаниями "Мульти Девелопмент Юкрейн" и "Галерея-Центр" проект ТРЦ «Форум Львов» во Львове, открытие которого запланировано на 2015 год. Общая площадь центра составит 69 тыс. кв. м, в том числе 36 тыс. кв. м ритейла. Кроме магазинов в комплексе будут присутствовать рестораны, зона развлечений, кинотеатр и подземный паркинг.